나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12071 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 365-207 션밸리 제4층 제403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 구정감정 · 평가일 2025.09.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 지하철9호선 "등촌역" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 다세대주택, 도시형생할주택(단지형다세대), 태진아름 등 소규모 아파 트단지, 일부 근린생활시설과 등촌중학교 등 교육기관이 혼재하고 있는 주택지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 북동측 인근에 지하철9호선 등촌역이 위치하고, 남동측 인근 의 등촌로와 북동측 인근의 공항로를 운행하는 각종 노선버스 정류장이 인근에 소재하여 일반대중교통수단 이용사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상6층건 중 제4층 재403호로서 2021.01. 26.사용승인 되었으며, 방과 거실은 발코니확장형으로 확장시공 되었음. 마감구조는 외벽: 인조대리석 붙임. 내벽: 종이벽지 및 일부 내장재 타일마감. 바닥: 강마루 및 바닥재 타일마감 창호: 하이샷시창호 복층유리임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대): 방3, 거실1, 주방/식당1, 욕실/화장실1, 발코니 등으로 이용됨.

설비내역

위생.급배수시설 구비되었고, 도시가스 보일러에 의한 개별난방, 승강기시설, 화재탐지 및 경보기시설, 지하 및 1층에 주차장 설치되었음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 대략 가장형의 완만한 경사지대에 조성된 지반으로 션밸리(도시형생활주택- 단지형다세대) 건부지로 이용됨,

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약8M 포장도로에, 서측과 북측으로 노폭 약6M 포장도로에 각기 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 소로2류(폭8M~10M) (접합.). 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면 구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육자원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(강서교육자원청에 반드시 확인 요망)<교육환경보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제 권역<수도권정비계획법>. 토지거래계약에관한허가구역(대상사: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립.다세대, 지정기간:2025.08.26~2026.08.25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 현재 거주인은 월세로 임차중인 것으로 탐문되나, 상세한 임대내역은 미상임. *.2023.07.25.서울남부지방법원의 임차등기명령(2023카임1728)호에 따라 주택 임차권 성정됨. *.(임차보증금:358,000,000원-.). 기 타 : 없 음.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12071 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건개요

소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 365-207 션밸리 제4층 제403호

용도: 도시형생활주택

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 372,000,000원

1.3. 건물정보

건물면적: 28.29㎡ (약 8.56평)

건물지분: 28.29㎡

사용승인일: 2021년 01월 26일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상6층 건물 중 제4층

1.4. 토지정보

토지면적: 18.52㎡ (약 5.60평)

토지지분: 18.519999999999996㎡

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 지하철 9호선 "등촌역" 남서측 인근에 위치합니다. 부근은 단독주택, 다세대주택, 도시형생활주택, 소규모 아파트 단지, 근린생활시설 및 등촌중학교 등 교육기관이 혼재하는 주택지대로서 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통접근성

본건까지 차량 출입이 가능하며, 북동측 인근에 지하철 9호선 등촌역이 위치합니다. 또한, 남동측 인근 등촌로와 북동측 공항로를 운행하는 각종 노선버스 정류장이 인근에 소재하여 일반 대중교통 이용은 무난한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상권리관계

* 소유권보존: 김덕관 외 1명 (2021-02-01)

* 공유자전원지분전부이전: 권태익 (2021-07-09, 매매)

* 압류: 남동세무서장 (2023-08-09, 말소기준권리)

* 압류: 서울특별시 (2025-02-19)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-09-12, 채권액 358,000,000원)

* 압류: 금천구 (2026-04-29)

* 주택임차권: 허종구 (2023-07-27, 채권액 358,000,000원, 인수)

총 등기부채권액: 358,000,000원

3.2. 임차인현황

3.2. 1.임차인: HERTIMUHAMMADBARKAH

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-08-17

대항력: 없음

3.2. 2.임차인: DIPATIUKURASEPVANCER

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-09-01

대항력: 없음

3.2. 3.임차인: 주택도시보증공사(허종구)

보증금: 358,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-06-25

확정일자: 2021-06-25

배당신고일자: 2023-07-27

대항력: 있음

비고: 등기부등본상 '인수' 권리로 표기됨.

3.3. 권리분석요약

말소기준권리인 남동세무서장의 압류(2023-08-09)보다 선순위인 주택임차권(허종구, 358,000,000원)이 존재하며, 해당 권리는 등기부상 '인수'로 기재되어 있습니다. 그러나 본건은 "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각"이며, 물건명세서상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 표시되어 있어, 매수인이 임차인 보증금을 인수하지 않는 것으로 판단됩니다. 따라서 낙찰자는 해당 임차보증금 358,000,000원에 대한 부담이 없을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변상권

본건이 위치한 등촌동 일대는 주거지역으로, 단지 내 또는 인근에 소규모 근린생활시설이 혼재하여 일상생활에 필요한 편의는 어느 정도 충족됩니다. 대규모 상업 시설보다는 주거 편의에 초점을 맞춘 상권입니다.

4.2. 개발잠재력

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있어, 향후 고밀도 개발보다는 현상 유지 또는 저층 개발이 가능할 것으로 보입니다. 주변 지역 개발에 따라 가치 변동 가능성은 있으나, 직접적인 개발 호재는 미미한 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

지하철 9호선 등촌역을 중심으로 대중교통 이용이 편리하며, 인근에 편의점, 마트 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

본건 북동측 인근에 등촌중학교가 소재하고 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

5.3. 의료시설

주변에 병원 및 의원 등 의료시설이 소재할 것으로 예상되나, 상세 정보는 별도 확인이 필요합니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 권리관련리스크

대항력 있는 선순위 임차인이 존재하나, 특별매각조건 및 물건명세서상 '인수 보증금 합계 0원'으로 기재되어 있어 매수인이 보증금을 인수하지 않을 것으로 판단됩니다. 다만, 관련 법적 해석 및 최종 배당 결과에 따라 변동 가능성은 없는지 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. 시장가치리스크

본건의 감정평가액(372,000,000원)이 최근 유사 물건의 실거래가(약 198,000,000원 ~ 342,500,000원)에 비해 다소 높게 책정되어 있습니다. 신축 연식(2021년 사용승인)을 감안하더라도 시세와의 괴리가 존재하므로, 낙찰가 산정 시 주의가 필요합니다.

6.3. 기타리스크

본건은 김포공항 인근에 위치하여 항공기 소음 발생 가능성이 있습니다. 등촌역 자체는 항공기 소음 노선에서 약간 벗어나 있으나, 소음의 영향을 완전히 배제하기는 어렵습니다.

7. 종합의견

본 물건은 2021년에 사용 승인된 신축 도시형생활주택으로, 즉시 거주 또는 임대 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다. 특히, 대항력 있는 임차인이 존재함에도 불구하고 매수인이 임차보증금을 인수하지 않는다는 점은 큰 장점입니다. 하지만, 주변 시세 대비 높은 감정가와 항공기 소음 발생 가능성 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 따라서 시세 조사를 통해 적정 낙찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자포인트

* 신축 건물(2021년 사용승인)로 양호한 상태 유지 및 즉시 활용 가능

* 임차보증금 인수 부담이 없어 실질적인 취득 비용 절감 효과 기대

* 수도권 주요 지역으로 안정적인 수요 확보 가능

9. 예상입찰가

감정가: 372,000,000원

최근 실거래가(주변 유사 물건): 198,000,000원 ~ 342,500,000원 (2026년 5월 기준)

주택 면적: 28.29㎡ (약 8.56평)

본 건은 비교적 신축 건물이며, 임차보증금 인수 부담이 없다는 점을 감안할 때, 감정가 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 주변 시세와의 괴리를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 330,000,000원 ~ 370,000,000원

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