나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12039 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-42 웨인씨티 제10층 제1005호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 송준우감정 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 강서구청 남서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 화곡역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘트리트구조 평슬라브지붕 11층 건내 제10층 제1005호로서 외벽: 외장석재 붙임 등 내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 등 창호: 샷시창호임.

이용상태

오피스텔(후면 건물개황도 참조)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평지로 오피스텔의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 로폭 약 6m 내외, 남동측으로 로폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12039 (1)

감정가: 337,000,000원

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 상세

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-42 웨인씨티 제10층 제1005호

용도: 오피스텔

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 6.83㎡ (약 2.07평)

토지지분: 6.83㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.22㎡ (약 8.84평)

건물지분: 29.22㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 강서구청 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본 물건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 지하철 5호선 화곡역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

갑3 압류 (영등포세무서장, 2023-05-18)

3.2. 임차인 현황

* 남한산

보증금: 1,000,000원

차임: 700,000원

전입일자(사업일자): 2025-04-17

확정일자: 해당 없음

배당신고일자: 해당 없음

대항력: 없음

비고:

* 주택도시보증공사(이충갑)

보증금: 335,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-01-28

확정일자: 2021-12-21

배당신고일자: 2023-10-27

대항력: 없음

비고: 공동담보, HUG 인수조건 변경, 특수물건정보

3.3. 등기부 현황 요약

집합건물 등기부상 소유권 보존, 소유권 이전, 주택임차권, 압류, 가압류, 강제경매 등 다수의 권리 변동이 확인됩니다.

매각으로 인해 말소될 권리: 을3 주택임차권, 갑3 압류, 갑4 가압류, 갑5 강제경매.

말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액: 1,358,000,000원

3.4. 특별 매각 조건

특별매각조건으로 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다.

또한, 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 지역은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설, 숙박시설 등이 복합적으로 분포하고 있어 주거 및 상업 기능이 혼재되어 있습니다.

4.2. 주변 시설

강서구청이 인근에 있어 행정 업무 처리 및 관련 시설 이용이 편리합니다. 또한, 다수의 근린생활시설 및 상업시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 양호합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 물건은 철근콘크리트구조 평슬라브 지붕의 11층 건물 내 제10층 제1005호입니다.

외벽은 외장석재 붙임 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지 및 일부 타일 붙임, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

건물 내에는 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 구비되어 있습니다.

건축물대장상 사용승인일은 2021년 8월 17일로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

5.2. 주변 편의시설

인근에 지하철 화곡역과 버스정류장이 있어 교통이 편리하며, 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 분포하여 생활 편의성이 높습니다. 제공된 정보만으로는 특별한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 리스크

임차인들이 대항력이 없다고 명시되어 있으나, 매각 조건에 따라 대항력 포기 조건이 붙어 있습니다. 이 조건이 명확히 이행되는지, 그리고 배당받지 못하는 금액에 대한 채권자의 권리 포기 여부가 중요합니다.

공동담보, HUG 인수조건 변경 등의 특수물건정보는 추가적인 법률적 검토가 필요합니다.

6.2. 법규 제한 리스크

본 물건의 토지는 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 도시계획법규의 제한을 받고 있습니다.

특히 토지거래계약 허가구역 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 내에 포함될 가능성이 있어, 향후 토지 이용 계획에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

6.3. 기타 고려사항

채권 총액이 1,358,000,000원으로 감정가 대비 상당히 높은 편입니다.

임대 내역은 미상으로, 실제 임대 현황 및 공실 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동의 역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 입지 및 교통 여건이 양호한 편입니다.

다만, 복잡한 권리 관계와 다수의 토지 이용 규제, 그리고 HUG 인수조건 변경과 같은 특이사항이 존재하여 투자 결정 시 신중한 접근이 요구됩니다.

특히, 임차인의 대항력 포기 조건과 채권자의 권리 포기 조건이 명확히 이행되는지 여부가 중요하며, 이를 충분히 검토한 후에 입찰에 참여해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 화곡역 역세권 오피스텔로 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

* 비교적 신축 건물로, 관리가 용이할 것으로 보입니다.

* 복잡한 권리 관계와 특이사항으로 인해 시장에서 저평가될 가능성이 있습니다.

* 향후 도시 개발 계획 및 지역 가치 상승에 따른 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 (제한적)

본 물건은 제공된 정보만으로는 현재 시장 시세를 정확히 파악하기 어렵습니다. 외부 시세 검색이나 최근 실거래가 정보 없이 분석하는 데에는 한계가 있음을 밝힙니다.

다만, 오피스텔 건물로서 2021년 사용승인이 완료된 신축 건물이며, 주변 환경 및 교통 편의성을 고려할 때 안정적인 시세가 형성될 것으로 예상됩니다.

9.2. 인수 보증금 분석

제공된 정보에 따르면, 임차인 남한산은 대항력이 없어 인수 보증금이 없습니다.

주택도시보증공사(이충갑) 역시 대항력이 없으며, 특별 매각 조건에 따라 매수인이 임차보증금을 인수하지 않도록 명시되어 있습니다. "채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각"한다는 점은 매수인이 해당 임차보증금을 인수하지 않음을 분명히 합니다.

따라서, 본 물건의 인수 보증금은 0원으로 산정됩니다.

9.3. 예상 입찰가 범위 제안

감정가: 337,000,000원

인수 보증금: 0원

본 물건은 복잡한 권리 관계와 다수의 법규 제한 사항을 포함하고 있어, 일반적인 경매 물건보다 보수적인 접근이 필요합니다. 이러한 요인들은 입찰가를 낮추는 요인이 될 수 있습니다.

일반적으로 신축 오피스텔의 경우 감정가의 80~90% 선에서 낙찰되는 경우가 많으나, 본 건의 특수성을 감안할 때, 감정가의 75% ~ 85% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

이에 따라, 현 시세 조사 및 추가적인 법률 검토를 통해 아래 범위를 참고하시기 바랍니다.

* 보수적 접근 시 예상 입찰가 범위: 약 252,750,000원 (감정가 75%) ~ 286,450,000원 (감정가 85%)

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현재 시점의 주변 오피스텔 매매 및 임대 시세, 그리고 최근 경매 낙찰 사례 등을 면밀히 조사해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.