나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12131 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-162 제6층 제604호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대산감정 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울화곡초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 오피스텔, 단독주택, 다세대주택, 도시형생활주택, 소규모 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상업지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 5호선 "화곡역" 등이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층, 지상 9층 건 내 제6층 제604호로서 (사용승인일: 1997.12.06), 외벽: 인조석 마감 등, 창호: 하이샤시 창호 등.

이용상태

오피스텔(공부상 용도)로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설, 화재탐지설비, 화재경보설비, 승강 기설비, 기계식 주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 정방형 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 9m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요 망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건 축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류( 가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면) <공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억 제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다 가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.08.26.~2026.08.25.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대관계는 미상임. 2) 기 타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12131 (1)

물건 종류: 오피스텔

매각 구분: 일괄매각 (토지/건물)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 강OO

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-162 제6층 제604호

위치 및 주위 환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울화곡초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 오피스텔, 단독주택, 다세대주택, 도시형생활주택, 소규모 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상업지대임.

1.3. 면적 정보

토지 면적: 7.87㎡ (약 2.38평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 28.72㎡ (약 8.69평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

(참고: 건축물대장 상 건물 전체 대지면적은 255㎡, 건물 연면적은 1346.95㎡임)

1.4. 감정가

감정가: 87,500,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건이 소재한 지역은 주택가와 상업시설이 혼재된 지역으로, 일반적인 생활환경이 형성되어 있음.

2.2. 교통 여건

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 5호선 "화곡역" 등이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역으로 지정되어 있으며, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 건축법상 최고높이 제한 지역, 공항시설법상 수평표면구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역, 외국인 등 토지거래계약허가구역(2025.08.26.~2026.08.25.) 등으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권보존, 소유권이전 등 다수의 소유권 변동이 있었으며, 을구에는 주택임차권(강민교, 130,000,000원)이 등기되어 있고, 해당 임차권은 말소예정 목록에서 '인수'로 표시되어 있음. 강제경매개시결정(채권자: 강민교)이 말소기준권리(갑11)이며, 이는 을구의 주택임차권(을5)보다 후순위임.

3.2. 임차인 분석

임차인: 강 (본명: 강민교)

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-03-25

확정일자: 2022-02-21

배당신고일자: 2024-03-28

대항력: 있음 (선순위 임차권)

비고: 채권자 본인이 임차인으로서 경매를 신청한 것으로 보임.

3.3. 권리 인수/소멸 여부

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 강민교의 주택임차권 (인수 대상)

매각으로 인해 소멸되는 권리: 말소기준권리인 강제경매개시결정 등기 및 그보다 후순위인 권리들.

주요 인수 권리: 임대차 보증금 130,000,000원. 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 함.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 지역은 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재된 상업 및 주거 복합지대로서, 다양한 근린생활시설이 영업 중임.

4.2. 잠재적 수요

화곡역 인근의 오피스텔로서, 직장인 및 지역 거주민을 대상으로 한 수요가 있을 것으로 예상됨.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 다수의 상점, 병원, 은행 등 편의시설이 소재하여 생활 편의성이 양호함.

5.2. 교육시설

인근에 서울화곡초등학교가 소재하고 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수 가능성

본건은 대항력 있는 선순위 임차인(강민교)이 존재하며, 임대차 보증금 130,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높음. 임차인이 경매를 신청한 채권자라는 점은 보증금 회수를 위한 경매 개시로 해석되며, 배당을 통해 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 부담해야 함. 현재 시세 대비 인수 보증금액이 높은 편이므로, 인수되는 보증금을 고려한 총 투자 비용을 면밀히 분석해야 함.

6.2. 법적/규제적 제한

공항 관련 구역 지정 등으로 인해 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있으며, 토지이용계획 확인서 상 명시된 각종 제한 사항을 숙지해야 함.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 오피스텔로, 역세권이라는 장점을 가지고 있으나, 130,000,000원 상당의 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수 부담이 가장 큰 리스크 요인으로 작용함. 임차인이 경매 채권자라는 특이사항은 보증금 회수 의지를 강력히 시사함.

8. 투자 포인트

대항력 있는 임차인의 보증금(130,000,000원)을 매수인이 인수해야 한다는 점을 감안할 때, 총 투자 비용이 현재 시장 시세를 초과하지 않도록 신중한 접근이 필요함. 임차인과의 협의 또는 배당 절차에서의 보증금 회수율 예측을 통해 최종적인 투자 결정을 내려야 함.

9. 예상 입찰가

현재 유사 오피스텔의 매매 시세는 125,000,000원 ~ 135,000,000원 수준으로 파악됨.

본건의 감정가는 87,500,000원이지만, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금이 130,000,000원임을 고려할 때, 매수인이 최종적으로 부담하게 될 총 금액(입찰가 + 인수 보증금 일부)이 시세보다 낮거나 비슷하게 맞춰질 수 있는지 면밀히 검토해야 함.

예상 입찰가: 90,000,000원

상기 입찰가로 낙찰받을 경우, 총 부담액은 입찰가 90,000,000원 + (배당으로 충당되지 않는) 임차보증금 잔액이 됨. 만약 배당으로 보증금이 전액 회수되지 않는다면, 매수인의 실질적인 총 취득 비용은 상당 폭 증가할 수 있음에 유의해야 함. 따라서, 총 지출 예상액이 시세 범위를 초과하지 않는 선에서 입찰가를 산정하는 것이 중요함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.