나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11969 [1] 서울특별시 구로구 고척동 145-83 코스모스 제4층 제401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디에셋감정 · 평가일 2025.09.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 고척동 소재 "고척초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 "개봉역"이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상4층 건물 내 제4층 제401호로서 (사용승인일자: 2018. 9. 12.) 외벽: 석재붙임 및 치장벽돌 등 마감. 창호: 샷시창 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.<후첨, "내부구조도"참조>

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 4필지 일단의 사다리형 토지로서, 건부지(공동주택(단지형다세대-16세대))로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 8m의 포장도로 및 본건 남서측으로 노폭 약 4m의 포장도로(계단)와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지 1,2,3: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 제3종 구역(다 지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.). 토지 4: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(2003-09-02)(접합), 제3종 구역(다 지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 본건 건축물대장 상 위반건축물 표기(주택과-499(2019.01.04)호에 의거 위반건축물 표기[위반내역: 면적 9㎡, 구조 조립식패널조, 용도주거]) 되어 있음. - 본건은 건물 최상층에 위치하여 경사슬라브 상층 부 사이의 다락(현황 창고)을 내부 계단을 통해 이용이 가능함.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11969 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 고척동 145-83 코스모스 제4층 제401호

물건종별: 다세대주택

감정가: 131,500,000원

토지면적: 11.80㎡ (약 3.57평)

토지지분: 11.799999999999999㎡ (약 3.57평)

건물면적: 16.24㎡ (약 4.91평)

건물지분: 16.24㎡ (약 4.91평)

제시외 건물 면적: 9.00㎡ (약 2.72평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

건물 사용승인일: 2018년 09월 12일

총세대수: 16세대

본건 층수: 4층 중 4층

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 구로구 고척동에 위치하며, "고척초등학교" 북측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 주거지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 1호선 "개봉역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

남동측으로는 노폭 약 8m, 남서측으로는 노폭 약 4m(계단)의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2021년 11월 15일 접수된 스카이저축은행의 근저당권 (96,000,000원)입니다.

본 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

제시된 임차인 정보는 다음과 같습니다.

* 임차인: 박 (박예지)

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2025-04-10

대항력: 없음

비고: 인수되는 보증금 없음.

* 임차인: 유 (유승균)

보증금: 30,000,000원, 차임: 500,000원

전입일자: 2022-01-10

확정일자: 2024-12-18

배당신고일자: 2025-10-30

대항력: 없음

비고: 인수되는 보증금 없음.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하여 기본적인 근린생활시설 이용이 가능합니다.

인근에 학교(고척초등학교)가 있어 주거지로서의 안정성은 갖추고 있습니다.

다만, 개봉역 인근의 상권이 주를 이루며, 본건이 위치한 곳은 주로 주택가이므로 특정 상업적 활동에 대한 기대는 제한적일 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 고척초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

* 교통: 지하철 1호선 개봉역 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행 중입니다.

* 편의시설: 주거지역 내에 위치하므로 기본적인 마트, 편의점, 병원 등 근린생활시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 건축물대장 상 위반건축물로 표기되어 있으며, 이는 추후 이행강제금 부과, 시정명령, 재산권 행사 제한 등의 문제가 발생할 수 있습니다. 위반 내용은 면적 9㎡, 구조 조립식패널조, 용도 주거입니다.

* 제시외 건물 및 다락: 제시외 건물(약 9㎡)과 내부 계단을 통해 이용 가능한 다락(현황 창고)이 있으며, 이는 위반건축물과 연관될 가능성이 높습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 공항소음 방지 구역, 장애물 제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.) 등에 해당하여 향후 건축 행위나 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 공동담보: 채무 부담이 복수 부동산에 걸쳐 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울특별시 구로구 고척동에 위치한 소형 다세대주택으로, 비교적 신축(2018년 사용승인)이라는 장점이 있습니다.

개봉역 인근이라는 교통 편의성과 주거지로서의 환경은 양호합니다.

하지만, 위반건축물 등재, 제시외 건물 및 내부 다락 공간의 불법성 여부, 그리고 다양한 토지 이용 제한 사항들은 본건의 가치를 저하시키는 주요 요인입니다.

임차인들은 대항력이 없어 경매로 인해 권리가 소멸될 것으로 보이나, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수는 없습니다.

전체적인 면적(전용 16.24㎡)이 작다는 점도 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 위치: 서울 지하철 1호선 개봉역 인근으로 교통 접근성이 우수합니다.

* 신축 건물: 2018년 준공으로 비교적 최신 건물입니다.

* 소형 면적: 1인 가구나 소형 투자용으로 활용 가능성이 있습니다.

* 감정가 대비 고려: 위반건축물 등의 리스크를 고려한 적절한 입찰가 산정 시, 시세 대비 저렴한 매입 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 131,500,000원입니다.

제시외 건물 면적 9㎡ 및 내부 다락 공간(별도 면적 미기재)을 포함한 실제 이용 가능한 면적은 약 25㎡ 이상으로 추정됩니다.

최근 주변 다세대주택 매매 사례를 고려할 때, 평당 약 1,500만원 ~ 2,300만원 선에서 시세가 형성되고 있습니다.

이를 본건의 총 이용 가능 면적(약 7.6평)에 단순 적용 시, 약 1억 1,400만원 ~ 1억 7,500만원의 범위가 산출됩니다.

그러나 본건은 위반건축물이라는 중대한 하자 및 작은 전용면적(약 4.91평)을 가지고 있어, 시세 대비 할인될 필요가 있습니다.

임차인들의 인수 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 위반건축물로 인한 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

이에 따라, 본건의 적정 예상 입찰가는 약 100,000,000원 ~ 120,000,000원 사이로 사료됩니다.

입찰 시에는 위반건축물 시정 비용, 명도 비용 등을 충분히 검토하시어 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.