나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경676 [1] 서울특별시 영등포구 여의도동 30-2 제10동 제12층 제10133호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 르메종 · 평가일 2025.09.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 여의도동 소재 '여의나루역(지하철 5호선)' 남서측 인근에 위치 하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 공원 및 학교 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스승강장 및 '여의나루역(지하철 5호선)'이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평옥개지붕 지하1층 / 지상15층 건 내 제12층 제10133호로서, (사용승인일 : 1977.06.28) 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 공부상 아파트로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 및 승강기 등이 구비되어 있 음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접필지 및 인접대지 대비 평탄한 세장형 토지로서, 아파트의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북서측으로 노폭 약 25미터 내외 및 남동측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 각각 접하며, 단지 내 도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 아파트지구(2024-02-01) , 지구단위계획구역(2024-02-01) , 도로(저촉) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축) 지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남 부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 해 발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐 기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관 한 법률>, 중점경관관리구역(한강변),토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도 : 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ),토지거래계약 에관한허가구역(2024-04-18)(기간:2023.4.27~2026.4.26)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상임. ② 기타참고사항 : 본건은 공부 상 '제12층 제10133호'로 등재되어 있으나 현관문에'1303호' 로 표기되어 이용 중이니 경매 진행 시 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경676 (1)

물건 종류: 아파트

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

채권자: 농협은행 (자료상 '농OOOOOO' 표기)

특이사항: 중복사건, 공동담보 물건임.

1.2. 물건 상세

소재지: 서울특별시 영등포구 여의도동 30-2, 10동 12층 10133호 (현관 표기: 1303호)

토지 면적: 85.32 ㎡ (약 25.81평)

건물 면적: 146.68 ㎡ (약 44.37평) - 공급 면적 기준 추정

사용승인일: 1977년 6월 28일

1.3. 감정가

감정가: 5,083,000,000원 (50억 8천 3백만원)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 영등포구 여의도동에 소재하며, 지하철 5호선 '여의나루역' 남서측 인근에 위치함.

주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통망

인근에 노선버스 승강장과 지하철 5호선 '여의나루역'이 있어 대중교통 이용이 편리함.

차량 접근도 가능하며, 북서측 약 25미터, 남동측 약 20미터 폭의 도로와 접해 있어 교통 여건은 무난함.

2.3. 도로 접근성

북서측으로 노폭 약 25미터, 남동측으로 노폭 약 20미터의 포장도로와 각각 접하고 있음. 단지 내 도로도 개설되어 있어 차량 통행이 용이함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건은 집합건물로서, 다수의 근저당, 가압류, 임의경매 개시 결정 등이 등기되어 있으나, 매각으로 인해 전부 말소될 예정임.

말소기준권리는 2015년 6월 25일 접수된 웰컴저축은행의 근저당(을6)으로 판단되며, 이후 설정된 권리들은 모두 말소 대상임.

등기부상 확인된 총 채권액은 약 41,677,599,126원 (416억 7천 7백 5십 9만 9천 1백 2십 6원)에 달함.

3.2. 임차인 현황

임차인: 이주용 (이 )

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 7월 31일

대항력: 없음

비고: 임차인은 보증금 및 차임이 없고 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없음.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 보임. (물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 등기부상 지상권은 확인되지 않음. 해당 부분은 현장 확인 및 추가 조사가 필요하나, 현재로서는 인수되는 권리는 없다고 판단됨.)

임차인의 경우 대항력이 없어 보증금 전액 인수되지 않음.

3.4. 총 채권액

등기부상 채권 총액은 약 416억 7천 7백만원임.

4. 상권분석

4.1. 지역 특징

본건이 소재한 여의도동은 서울의 주요 금융 및 업무 지구로서, 주거 기능도 겸비하고 있어 직주근접 수요가 높은 지역임.

지역 개발 및 도시 계획에 따른 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있음.

4.2. 주변 시세 (매매)

인근 '여의도삼부' 아파트의 최근 실거래가(2026년 5월)를 분석한 결과,

전용면적 약 135.8㎡ (약 41.08평)인 세대가 15층에서 3억 8천 1백만원 (38.1억) 및 3억 6천만원 (36.0억)에 거래되었음.

본건 건물 면적 146.68㎡ (약 44.37평)는 공급 면적 기준으로, 위 거래 사례의 전용 면적(135.8㎡)과 유사하거나 약간 큰 규모임.

현 시세 기준, 본건의 매매가는 약 37억원 ~ 39억원 내외로 추정됨.

4.3. 주변 시세 (전월세)

인근 '광장' 아파트의 최근 전월세 거래(2026년 5월)를 보면,

전용면적 116.53㎡는 보증금 8천 9백 2십 5만원, 월세 0원.

전용면적 102.35㎡는 보증금 6천 6백 1십 5만원, 월세 0원.

전용면적 136.63㎡는 보증금 9천만원, 월세 0원.

이는 동일 단지(삼부)는 아니나, 여의도동 지역의 전반적인 임대 시세 참고 자료로 활용할 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

단지 내 상가, 인근 근린생활시설, 공원 등 생활 편의시설 접근성이 양호함.

한강 공원 접근성이 우수하여 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있음.

5.2. 교육 환경

주변에 학교가 혼재하는 지역임.

'교육환경보호구역'으로 지정되어 있으므로, 해당 지역 교육청에 세부 사항 확인이 필요함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법규 및 제한 사항

본건 토지는 다양한 법규 및 제한 사항의 적용을 받음.

주요 제한 사항은 다음과 같음: 제3종일반주거지역, 아파트지구, 지구단위계획구역, 도로 저촉, 중로1류 접합, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역(한강변), 토지거래계약허가구역 (외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25. / 일반 대상, 2023.4.27~2026.4.26.)

특히, '토지거래계약에 관한 허가구역'에 해당하므로, 낙찰 후 허가 절차를 반드시 거쳐야 함.

'폐기물매립시설 설치제한지역' 및 '중점경관관리구역(한강변)'과 관련된 추가적인 규제 사항 확인이 필요함.

주변 지역 검색 결과, 특정 혐오 시설이 직접적으로 소재한다는 정보는 확인되지 않았으나, 관련 법규상 제한 사항은 존재함.

6.2. 기타 특이사항

공부상 '12층 10133호'로 등재되어 있으나, 현관문에는 '1303호'로 표기되어 있어 실제 이용 호수와 공부상 호수 불일치 가능성이 있음. 이는 현장 방문 및 소유자와의 소통을 통해 명확히 확인해야 함.

본건은 중복사건 및 공동담보 물건으로, 관련 절차 및 추가적인 경매 진행 여부에 대한 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 영등포구 여의도동의 우수한 입지에 위치한 아파트 물건임.

지하철역과 주요 도로에 인접하여 교통이 편리하며, 주변 편의시설 접근성도 양호하여 생활 환경이 좋음.

등기부상 총 채권액이 매우 높으나, 모든 권리가 말소되는 조건부 매각이므로 인수되는 권리에 대한 부담은 적을 것으로 판단됨.

다만, 공부상 호수와 현관문 표기 불일치, 다양한 토지 이용 제한 사항 등은 사전에 면밀히 확인해야 할 부분임.

8. 투자 포인트

여의도라는 상징적인 지역의 입지적 가치.

대규모 금융 및 업무 지구와 인접하여 직주근접 수요 기대.

모든 권리 말소로 인한 명확한 권리 관계.

향후 정비 사업 등 개발 호재 존재 가능성 (별도 확인 필요).

9. 예상 입찰가

감정가: 5,083,000,000원

최근 시세 분석:

동일 단지(여의도삼부) 내 135.8㎡(약 41.08평, 전용면적) 실거래가 36억 ~ 38억 1천만원.

본건은 146.68㎡(약 44.37평, 공급면적)으로, 이를 기준으로 시세를 추정할 때 현재 시장가치는 약 37억원 ~ 39억원 정도로 판단됨.

권리관계: 인수되는 권리 및 임차 보증금 없음.

잠재적 리스크 고려: 현장 방문 후 건물 상태, 호수 불일치 문제, 각종 규제 사항 등을 면밀히 파악해야 함. 감정가(50.8억)는 최근 실거래가(36억~38.1억) 대비 높게 책정된 것으로 보임.

보수적인 접근을 위해 최근 실거래가를 기준으로 예상 입찰가를 산정함.

최종 예상 입찰가: 36억원 ~ 38억원 범위 (시세 반영)

*본 예상 입찰가는 공급 면적 146.68㎡ 기준이며, 실제 전용 면적 확인 및 현장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.