나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경693 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동2가 28-152 라움빌 제지1층 제비101호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연감정 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동2가 소재"영등포동주민센터"남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트, 업무시설, 다세대동주택 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위 환경은 보통 임.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철역(영등포시장역-지하철5호선) 등이 소재하여 제반 대중교통 상황은 보통 임.

건물의 구조

철근콘크리트조, 철근콘크리트슬래브지붕 지하 1층, 지상 9층 건물 내 제지1층 제비101호, 제3층 제304호, 제7층 제701호로서, (사용승인일: 2013.09.06.) 외벽 : 석재붙임 마감 등 창호 : 샤시 창호 등 마감 임.

이용상태

기준시점 본건은 공부상 기호(가)-제2종근린생활시설(사무소), 기호(나)-도시형생활주택(다세대주택), 기호(다)-업무시설(오피스텔)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 주변토지 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서, 도시형생활주택/오피스텔의 건부지로 이용 중 임.

인접 도로상태등

본건 토지 북서측으로 노폭 약 4M 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ) 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 영등포구 영등포동2가 28-152 라움빌 제지1층 제비101호에 소재하는 도시형생활주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경693 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 136,000,000원입니다.

토지 면적은 26.55㎡(약 8.03평)이며, 건물 면적은 69.40㎡(약 20.99평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 나OO입니다.

주요 특이사항으로는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 공동담보 물건에 해당합니다.

건축물대장상 주요 용도는 공동주택(도시형생활주택/오피스텔)이며, 사용승인일은 2013년 09월 06일입니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리인 근저당권(2025-04-16)보다 선순위인 주택임차권(2022-05-02 확정일자)이 존재하며, 해당 임차권은 '인수'로 표시되어 있어 보증금 인수 위험이 있습니다. 또한, 2026년 02월 04일 접수된 시기부소유권이전담보가등기도 존재합니다.

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 영등포구 영등포동2가 소재 "영등포동주민센터" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 근린생활시설, 아파트, 업무시설, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황으로는 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 근거리(지하철 5호선 영등포시장역)에 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지는 북서측으로 노폭 약 4M 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 준주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25.)에 해당합니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 나OO입니다.

등기부상 말소기준권리는 2025년 04월 16일 접수된 이소영의 근저당권(을11)입니다.

주목할 점은 나찬우 임차인의 주택임차권(을10)으로, 2022년 05월 02일 확정일자를 받아 말소기준권리보다 선순위입니다. 따라서 나찬우 임차인의 보증금 50,000,000원은 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. (등기부상 '말소: 인수'로 표기)

이 외 소유권이전(갑8), 나찬우의 강제경매(갑10) 등은 말소될 예정입니다.

박수연의 시기부소유권이전담보가등기(갑11, 2026-02-04)는 일반적으로 경매 절차에서 말소될 것으로 예상되나, 특수 물건으로 분류되어 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

종합적으로 볼 때, 본건의 가장 큰 권리 분석상의 쟁점은 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부입니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 영등포동2가 지역은 근린생활시설, 업무시설, 주택 등이 혼재된 지역 상권입니다.

지하철 5호선 영등포시장역 역세권에 위치하여 유동인구가 있고, 주변 편의시설 및 교통 여건이 양호한 편입니다.

건물은 도시형생활주택 및 오피스텔 용도로 이용되고 있어, 주거 및 업무 수요를 모두 충족시킬 수 있는 잠재력이 있습니다.

다만, 제공된 주변 시세 정보는 본건과 면적이 상이한 소형 평형의 거래 사례이므로, 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다.

1.5. 생활정보

본건 주변으로는 주민센터 등 공공시설과 함께 다양한 근린생활시설이 분포하여 생활 편의성이 갖추어져 있습니다.

교통망이 잘 발달되어 있어 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

도시형생활주택 또는 오피스텔로서 1~2인 가구 또는 소규모 사업장 운영에 적합한 주거/업무 환경을 제공합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인 나찬우의 보증금 50,000,000원 인수 문제입니다. 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 회수하지 못할 경우, 매수인이 해당 금액을 추가로 부담해야 합니다.

시기부소유권이전담보가등기(박수연)의 존재는 향후 소유권 관계에 복잡성을 야기할 수 있으며, 이에 대한 면밀한 법률적 검토가 필요합니다.

임대관계 미상으로 기재되어 있어, 현재 파악되지 않은 다른 임차인이 존재할 가능성도 배제할 수 없습니다.

토지이용계획상의 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등의 규제는 향후 재산권 행사에 일부 제약이 될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 영등포구 역세권이라는 입지적 강점을 가지고 있으며, 도시형생활주택/오피스텔로서 실거주 및 투자 가치를 지닙니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 50,000,000원을 인수해야 할 가능성이 매우 높아, 이를 감안한 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

감정가는 136,000,000원이지만, 실제 총 매입 비용은 입찰가와 인수 보증금을 합한 금액이 되므로, 예상 총 매입 비용과 주변 시세를 면밀히 비교 분석해야 합니다.

주변 소형 평형의 최근 매매 사례를 볼 때, 본건의 평당 단가를 직접 비교하기 어렵습니다. 따라서 감정가격을 시장 가치의 주요 기준으로 삼되, 임차인 인수 비용을 고려하여 낙찰가를 결정해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

역세권 입지: 지하철 5호선 영등포시장역 인근으로 교통이 편리하여 직주근접성이 우수합니다.

주거 및 업무 겸용: 도시형생활주택 또는 오피스텔로 활용 가능하여 다양한 수요층을 흡수할 수 있습니다.

영등포 지역 개발 잠재력: 지속적인 도시 개발 및 재개발 추진으로 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

시세 대비 저가 취득 기회: 대항력 있는 임차인 부담으로 인해 경매에서 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 감정평가액은 136,000,000원입니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 50,000,000원은 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 할 가능성이 높습니다.

따라서 실질적인 총 매입 비용은 입찰가 + 50,000,000원이 될 것으로 예상됩니다.

주변 시세 자료가 본건과 면적 및 용도가 상이한 소형 평형 위주로 제공되어 직접적인 시세 분석에 어려움이 있습니다.

이러한 점을 감안할 때, 감정가를 보수적으로 접근하되, 임차인 인수 금액을 고려한 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

경쟁 상황 및 상세 권리 분석 결과에 따라 변동될 수 있으나, 감정가 수준을 기준으로 예상 입찰가를 다음과 같이 제안합니다.

예상 입찰가: 130,000,000원

(총 예상 매입 비용: 약 180,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.