나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11985 [1] 서울특별시 금천구 가산동 691 대륭테크노타운20차 제11층 제1110호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 '독산역-1호선' 북서측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 공장(지식산업센터), 아파트단지, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(독산역-1호선)이 소재하는 등 대중교통 상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 제11층 제1110호로서, - 외벽 : 커튼월 마감 등 - 내벽 : 내부 인테리어 마감 등 - 창호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

공부상 공장(지식산업센터)으로 등재되어 있음. (후첨 "건물내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 승강기 설비, 화재탐지 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 정방형 토지로서, "공장(지원시설 및 지원시설)" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약20M의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로1류(폭 20m~25m)(2021-10-28) (접합), 일단의공업용지조성사업지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반 +건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가 산업단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공 장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한 지 역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(2025 -08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8. 26.~2026.8.25)임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11985 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 691 대륭테크노타운20차 제11층 제1110호 (도로명: 서울특별시 금천구 가산디지털1로 5)

용도: 지식산업센터 (공장, 지원시설, 근린생활시설)

토지면적: 26.26㎡ (약 7.94평)

건물면적: 104.40㎡ (약 31.58평)

감정가: 624,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행 (기록상 확인)

1.1. 입지조건

주변 환경: 서울특별시 금천구 가산동 소재 '독산역(1호선)' 북서측 인근에 위치하며, 공장(지식산업센터), 아파트단지, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통: 대상 물건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 독산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물 구조: 철근콘크리트구조 20층 건물 중 제11층 제1110호이며, 외벽은 커튼월, 내벽은 내부 인테리어 마감, 창호는 하이새시로 이루어져 있습니다.

토지 이용 및 도로: 인접지와 등고 평탄한 정방형 토지로서, 동측으로 폭 약 20M의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획: 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로1류, 국가산업단지 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 중소기업은행 근저당권 (2023-05-10, 596,400,000원)

말소되는 권리:

* 중소기업은행 근저당권 (2023-05-10, 2024-02-29)

* 신용보증기금 가압류 (2025-03-07)

* 금천구(서울특별시) 압류 (2025-08-04, 2026-06-08)

* 중소기업은행 임의경매개시결정 (2025-09-11)

* 근로복지공단 가압류 (2026-02-10)

인수되는 권리:

* 토지에 설정된 지상권 설정등기 (2018-10-12) - 매수인에게 인수되어 권리 행사 등에 제약이 발생할 수 있습니다. 이 점은 본 물건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

임차인 현황: 인수되는 임차인의 보증금 합계는 0원이며, 별도의 임차인 정보는 확인되지 않았습니다.

등기부 총 채권액: 971,200,000원

1.3. 상권분석

주요 특징: 가산디지털단지 내 위치하여 다양한 지식산업센터와 업무시설이 밀집된 상권입니다.

업종: 지식산업센터, 지원시설, 근린생활시설 등이 혼합된 복합적인 상권입니다.

교통 접근성: 지하철 1호선 독산역과 가까워 유동인구 및 외부 접근성이 우수합니다.

배후 수요: 인근 아파트 단지 및 다수의 기업체 종사자들을 배후 수요로 확보하고 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: 대형마트, 백화점, 병원 등은 차량을 이용해야 접근 가능하며, 단지 내 및 인근 상가를 통한 근린생활시설 이용이 가능합니다.

주거 환경: 공장, 업무시설과 주거 시설이 혼재된 지역으로, 주거 환경은 복합적인 특성을 지닙니다.

혐오시설: 제공된 정보 및 주변 환경 조사 결과, 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 심층적인 현장 조사를 통해 잠재적 불편 요소 등을 파악할 필요가 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

지상권 인수: 토지에 설정된 지상권(2018.10.12. 등기)이 매수인에게 인수되므로, 해당 지상권의 내용(목적, 범위, 기간 등)을 면밀히 확인하고 권리 행사에 미칠 영향을 신중히 검토해야 합니다. 이는 본 물건 투자의 가장 치명적인 리스크입니다.

건물 용도: 공부상 지식산업센터로 등재되어 있으나, 지원시설 및 근린생활시설로도 활용 가능합니다. 실제 이용 상태와 공부상 내용의 일치 여부를 확인해야 합니다.

높은 채권 총액 및 감정가: 등기부상 총 채권액이 9.71억원으로 높으며, 감정가 또한 6.24억원으로 책정되어 있어, 경매 낙찰 시 차순위 권리들의 소멸 여부 및 예상 낙찰가율 변동에 대한 고려가 필요합니다.

토지 거래 규제: 일부 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 매수자의 경우 취득 시 제한이 있을 수 있습니다. (2025.8.26~2026.8.25)

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 가산동에 위치한 지식산업센터로, 지하철 1호선 독산역 초역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 또한, 주변의 풍부한 배후 수요와 가산디지털단지 내 직주근접 환경은 긍정적인 요소입니다.

그러나, 가장 큰 우려는 토지에 설정된 지상권이 매수인에게 인수된다는 점입니다. 이 지상권은 재산권 행사에 상당한 제약을 줄 수 있는 중대한 권리이므로, 해당 지상권의 구체적인 내용과 가치를 정확히 파악하지 않고서는 투자가 매우 어렵습니다.

따라서 본 물건은 일반적인 임대 수익 목적보다는, 지상권 문제를 해결할 수 있는 방안을 모색하거나, 장기적인 개발 가능성 등을 종합적으로 고려한 매우 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 입지: 1호선 독산역 초역세권, 가산디지털단지 핵심 지역에 위치.

복합 용도 가능성: 지식산업센터 외 지원시설, 근린생활시설 등으로의 활용 잠재력 보유.

풍부한 배후 수요: 인근 직장인 및 주거 단지 수요 확보.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정은 인수되는 지상권의 존재로 인해 매우 제한적입니다. 인수되는 보증금이 0원이라는 점은 긍정적이나, 지상권의 성격, 존속 기간, 실제 사용 현황 및 권리 가치 평가 없이는 합리적인 입찰가 책정이 불가능합니다.

따라서, 정확한 예상 입찰가를 제시하기 위해서는 다음과 같은 추가적인 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

* 지상권 설정 계약서 확인 및 법률 전문가 상담

* 현장 방문을 통한 지상권 이용 현황 및 건물 상태 점검

* 주변 유사 물건 시세 및 낙찰가율 분석 (지상권 있는 물건의 특수성 고려)

위 조사 결과에 따라, 해당 물건의 투자가치는 크게 달라질 수 있으므로, 매우 보수적인 관점에서 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 현재 정보만으로는 감정가 대비 어느 정도 수준에서 입찰하는 것이 적절한지 판단하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.