나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경690 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 905-78 다중주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: WIN · 평가일 2025.09.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 "백산초등학교" 북측 인근에 위치하며, 인근 일대는 다가구주택, 다세대주택, 상가주택 및 다중주택 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 일반, 간선, 지선, 공항버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통시됨.

형태 및 이용상태

인접지 대비 평지, 정방형의 토지로서, 다중주택,제2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북측으로 노폭 3~4M 정도의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지 반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25)

제시목록 외의 물건

후첨 '지적도 및 건물개황도' 참조바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 후첨 '건물 감정평가요항표' 참조바람. 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물로서, (사용승인일 : 2021.05.12.) 외벽 : 백고벽돌 붙임 등 마감, 내벽 : 타일붙임 등 마감, 창호 : 샷시 창호 등 마감.

이용상태

1층: 다중주택(2개호)로 사용중임. 2층: 다중주택(3개호)로 사용중임. 3층: 다중주택(3개호)로 사용중임. 4층: 다중주택(1개호)로 사용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 난방설비, 급.배수설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

제시외 건물 ㉠ ~ ㉨은 본건 확장된 발코니 공간, 4층 다락 등으로 주택의 일부로 이용되고 있음. 후첨‘건물개황도’참조.

공부와의 차이

본건 건물은 건축물현황도 및 일반건축물대장상 다중주택이나, 현황 각 호실별 싱크대설치및 전기인버터를 이용한 개별취사가 가능한 것으로 탐문조사됨. 본건 건물 1층(외부표기101호)은 건축물현황도상 공동주방으로 표기되어 있으나, 실제용도와 건축물현황도(공동주방)가 상이한 것으로 관찰됨. 본건 건물 4층(외부표기 없음)은 건축물현황도 및 일반건축물대장상 (학원)근린생활시설이나, 현황 다중주택으로 사용되고 있는 것으로 조사됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 임대미상임. (건물등기사항전부증명서상 임차권설정 있음.) 기 타 : 없 음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경690 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 905-78

물건종류: 다중주택

감정가: 1,218,986,080 원

토지면적: 119.00㎡ (약 36.00평)

건물면적: 233.36㎡ (약 70.60평)

제시외건물면적: 90.74㎡ (약 27.45평)

총매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 파산선고에 따른 부동산 경매신청

채권자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

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1.1. 입지조건

대상 물건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 "백산초등학교" 북측 인근에 위치합니다. 주변으로는 다가구주택, 다세대주택, 상가주택 및 다중주택 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 지역의 주위환경을 형성하고 있습니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근에 일반, 간선, 지선, 공항버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

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1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2024년 5월 29일 접수된 롯데카드(주)의 가압류(금44,179,214원)입니다. 본 경매 절차 개시 결정은 파산선고에 따른 임의경매로, 파산자로부터 신청되었습니다.

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 원칙적으로 경매로 인해 소멸됩니다. 그러나, 건물 등기부등본 상 다수의 주택임차권이 '인수'로 기재되어 있어, 해당 임차인의 보증금이 배당을 통해 전액 변제되지 못할 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

인수되는 주요 임차권 및 보증금 내역은 다음과 같습니다.

* 임향미: 보증금 125,000,000원, 전입 2021-06-29, 확정 2021-06-09, 대항력 있음 (을3, 인수)

* 오현민: 보증금 160,000,000원, 전입 2021-11-19, 확정 2021-10-25, 대항력 있음 (을5, 인수)

* 손석현: 보증금 130,000,000원, 전입 2021-11-22, 확정 2021-11-01, 대항력 있음 (을4, 인수)

* 김규환: 보증금 150,000,000원, 전입 2022-01-13, 확정 2021-12-03, 대항력 있음 (을7, 인수)

* 이연경: 보증금 100,000,000원, 전입 2022-04-11, 확정 2022-03-14, 대항력 있음 (을6, 인수)

* 이인진: 보증금 100,000,000원, 전입 2022-05-02, 확정 2022-03-31, 대항력 있음 (을9, 인수)

* 김정우: 보증금 100,000,000원, 전입 2023-03-09, 확정 2023-02-16, 대항력 있음 (을8, 인수)

총 인수 보증금 합계는 865,000,000원 입니다.

또한, 대항력은 있으나 보증금 및 차임 정보가 확인되지 않는 임차인 윤 (전입 2021-09-27)이 존재하므로, 해당 임차인의 권리 관계에 대한 추가적인 주의가 필요합니다.

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1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 시흥동 일대는 다가구, 다세대, 상가주택 등이 혼재된 지역으로, 지역 생활 상권 및 소규모 상업 시설 이용이 가능합니다. 건물의 일부가 제2종 근린생활시설로 용도 신고되었던 점(4층, 현재는 다중주택으로 사용 중)을 감안할 때, 잠재적인 상업적 가치도 일부 존재할 수 있습니다. 주변 부동산 매매 및 임대 정보 분석 결과, 다양한 주택 유형이 거래되고 있으나, 본 물건과 직접적으로 동일한 단지 내 거래 정보는 부족합니다. 상세한 상권 분석을 위해서는 현장 답사를 통한 직접적인 상권 활성화 정도, 유동인구, 경쟁 업종 등을 조사하는 것이 필수적입니다.

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1.4. 생활정보

단지 인근에 백산초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 차량 접근성이 좋고, 인근 버스 정류장을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 대중교통 이용이 편리합니다. 주변 지역은 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

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1.5. 잠재적 리스크

* 상당한 규모의 인수 보증금: 총 865,000,000원에 달하는 임차인 보증금을 배당에서 전액 변제받지 못할 경우, 매수인이 추가로 인수해야 하는 위험이 존재합니다.

* 임차인 정보 불확실성: 대항력 있는 임차인 중 보증금 및 차임이 미상인 윤 씨가 존재하여, 해당 임차인과의 명도 및 보증금 관련 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

* 건축물 현황과 실제 이용 현황의 차이: 4층의 경우 건축물대장상 근린생활시설이나 실제로는 다중주택으로 사용 중이며, 1층 일부 호실의 경우 공동주방이 개별 취사가 가능한 형태로 사용되는 등 공부와의 차이가 있어, 추후 건물 관련 행정 처리나 재건축 시 문제가 될 수 있습니다.

* 제시외 건물 포함: 감정평가 요약에 명시된 제시외 건물(발코니 확장, 다락 등)은 본건 부동산에 포함되어 매각되므로, 이에 대한 명확한 현황 파악이 필요합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 사항: 가축사육제한구역, 장애물제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약 허가구역(외국인 등, 특정 용도) 등 다양한 도시계획 및 법규적 제한 사항이 존재하여 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

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1.6. 종합 의견

본 물건은 2021년 신축된 비교적 신축 건물이라는 장점이 있으나, 총 8억 6천 5백만원에 달하는 상당한 규모의 임차인 보증금을 인수해야 하는 부담이 있습니다. 또한, 대항력 있는 임차인 중 보증금 정보가 불확실한 인원이 존재하며, 건축물 현황과 실제 이용 현황 간 차이가 있다는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 이러한 권리 관계의 복잡성 및 인수해야 하는 부채 규모를 고려할 때, 신중한 접근이 요구됩니다.

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1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공된 건물로 비교적 최신 상태의 시설을 이용할 수 있습니다.

* 다중주택 용도: 다수의 임대 가구를 확보할 수 있어 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 입지 잠재력: 초등학교 인근의 주거 입지와 대중교통 접근성을 갖추고 있어 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하므로 재산권 행사에 유리합니다.

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1.8. 예상 입찰가

본 물건은 감정가가 1,218,986,080원이나, 총 865,000,000원의 보증금을 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다. 이는 매수인이 실제로 부담해야 하는 총액이 감정가를 훨씬 상회할 수 있음을 의미합니다. 또한, 보증금이 미상인 임차인 윤 씨와 같은 리스크 요인이 존재합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 대비 상당한 할인율을 적용하여 산정하는 것이 합리적입니다. 보증금 인수 부담 및 제반 리스크를 감안할 때, 감정가의 70% ~ 85% 수준의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

보수적인 관점에서, 총 매수 부담액(입찰가 + 미배당 보증금)이 시장 가치를 초과하지 않도록 신중하게 접근해야 합니다.

예상 입찰가: 800,000,000원 ~ 900,000,000원

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상기 정보는 제공된 자료를 바탕으로 작성되었으며, 실제 물건 상태 및 법적 권리 관계는 현장 확인 및 전문가와의 상담을 통해 다시 한번 면밀히 검토하시기 바랍니다. 특히, 임차인 현황 및 인수되는 보증금에 대한 정확한 배당 현황 확인이 필수적입니다. 주변 혐오시설 관련 정보는 본 문서에 포함되지 않았으며, 이에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.