나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경674 [1] 서울특별시 양천구 신월동 207-54 그린파크 제102동 제5층 제502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2025.09.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "서서울호수공원"에서 남동측으로 직선거리 약 60m 지점에 위치함. 본건 인근은 다세대주택, 공원, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상지대임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 지하철 5호선 "까치산역"으로부터 약 1.3km 거리이고, 대중교통 수단을 이용할 수 있는 간선도로 "남부순환로"까지 약 90m 거리임.

건물의 구조

일련번호(가) : 철근콘크리트구조 경사지붕 지상5층 중 제5층 제502호로서, (사용승인일 : 2014.10.12.) 외벽 : 석재붙임 등 마감. 창호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

일련번호(가) : 도시형생활주택(방1, 주방, 거실, 발코니, 욕실겸화장실, 다락 등)으로 이용중인 것으로 탐문조사됨. ※ 본건은 폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 내부확인이 불가하여 집합건축물대장상 건축물현황도, 외관 및 탐문조사 등에 의거하여 감정평가 하였는바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

설비내역

기본적인 위생설비(급배수 및 급탕 등), 난방설비(도시가스보일러), 승강기 설비, 소방설비 등이 되어있는 것으로 탐문조사 됨.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 8m의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(나지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타사항 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 부동산 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경674 (1)

감정가: 252,000,000원

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 207-54 그린파크 제102동 제5층 제502호

용도: 도시형생활주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 전OO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 30.60㎡ (약 9.26평)

토지지분: 30.60㎡ (약 9.26평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 36.72㎡ (약 11.11평)

건물지분: 36.72㎡ (약 11.11평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "서서울호수공원"에서 남동측으로 약 60m 지점에 위치합니다. 인근 지역은 다세대주택, 공원, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 주상복합지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 지하철 5호선 "까치산역"으로부터 약 1.3km 거리에 있습니다. 대중교통 이용이 가능한 간선도로 "남부순환로"까지는 약 90m 거리입니다.

2.3. 도로상태

서측으로 노폭 약 8m의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 제3종 구역(나지구), 수평표면구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26.~2026.08.25. 지정, 외국인 등 대상)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건 건물 등기부 요약에 따르면, 2014년 10월 21일 소유권보존(주식회사제이빌더스) 후 2014년 12월 5일 소유권이전(김흥수)되었습니다. 이후 2014년 12월 5일 국민은행 근저당(1억 2천만원)이 설정되었고, 2024년 12월 13일 전정광의 가압류(7천만원)가, 2025년 9월 17일 전정광의 강제경매(7천만원)가 개시되었습니다. 총 등기부채권액은 1억 9천만원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 한웅길

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 3월 11일

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고: 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 권리분석 종합

매각으로 인해 소멸되는 권리 외에 인수되는 보증금은 없습니다. 다만, 임차인의 전입일자(2025.03.11)가 강제경매 개시결정일(2025.09.17) 이후이므로 대항력은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 매매 시세

제공된 최근 매매 정보들을 분석한 결과, 인근 지역의 연립 및 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 거래된 55.27㎡(약 16.7평) 연립주택이 21,000만원에 거래되었습니다. (평당 약 1,257만원)

* 2026년 5월 거래된 52.41㎡(약 15.9평) 다세대주택이 30,200만원에 거래되었습니다. (평당 약 1,900만원)

* 2026년 5월 거래된 55.56㎡(약 16.8평) 다세대주택이 32,900만원에 거래되었습니다. (평당 약 1,958만원)

4.2. 본건 감정가와의 비교

본건의 감정가는 252,000,000원이며, 건물면적은 36.72㎡(약 11.11평)입니다. 평당 환산 시 약 2,268만원으로, 최근 거래된 인근 유사 물건들의 시세(평당 약 1,257만원 ~ 1,958만원) 대비 높은 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

본건은 철근콘크리트 구조 경사지붕의 2014년 10월 12일 사용승인된 건물로, 해당 호수는 5층 중 5층에 위치합니다. 건물 외벽은 석재붙임 마감이며, 창호는 하이새시 창호입니다.

5.2. 내부 이용 상태

도시형생활주택으로 방 1개, 주방, 거실, 발코니, 욕실 겸 화장실, 다락 등으로 이용 중인 것으로 탐문 조사되었습니다. 다만, 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가하여 집합건축물대장상 건축물현황도, 외관 및 탐문 조사에 의거하여 평가되었으므로 경매 진행 시 참고해야 합니다.

5.3. 설비 내역

기본적인 위생설비(급배수, 급탕), 난방설비(도시가스보일러), 승강기 설비, 소방설비 등이 갖추어져 있는 것으로 탐문 조사되었습니다.

6. 잠재적 리스크

* 내부 확인 불가: 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 직접적인 내부 상태 확인이 불가능하여, 잠재적인 하자나 수리 필요 여부를 파악하기 어렵습니다.

* 토지이용계획 상 제한: 공항소음 방지 및 소음대책지역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있어 향후 재건축 또는 증축 시 제한사항이 있을 수 있습니다. 특히 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 기간(2026.08.25.까지)이 남아있어, 해당 기간 내 토지 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

* 감정가 대비 시세: 최근 인근 실거래가 대비 본건의 감정가가 높게 책정된 것으로 보입니다. 이는 낙찰 후 시세 차익 실현에 부담이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2014년에 건축된 비교적 신축에 속하는 도시형생활주택으로, 서서울호수공원 인근에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다. 교통 접근성 또한 양호한 편입니다. 그러나 내부 상태를 직접 확인할 수 없는 점과 인근 유사 물건의 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 감정가는 본건의 주요 리스크로 작용할 수 있습니다. 토지이용계획상의 각종 제한사항 또한 투자 시 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2014년 준공으로 비교적 양호한 건물 상태를 기대할 수 있습니다.

* 우수한 입지: 서서울호수공원과 인접하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 교통 편의성: 남부순환로 및 지하철역 접근이 용이합니다.

* 낮은 인수 부담: 임차인 인수 보증금이 없어 권리관계가 비교적 명확합니다.

9. 예상 입찰가

최근 인근 유사 물건들의 실거래가 분석 결과, 평당 약 1,257만원에서 1,958만원 수준으로 거래되었습니다. 본건의 면적(약 11.11평)을 고려할 때, 시장 시세는 약 1억 3,900만원에서 2억 1,700만원 범위로 추정됩니다.

본건의 감정가는 2억 5,200만원으로, 위 시장 시세 범위보다 높게 책정되어 있습니다. 또한, 내부 확인 불가 등의 리스크 요인을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 시장 시세를 반영하여 2억 2,000만원에서 2억 4,000만원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 감정가격을 참고하되, 시장 시세 및 확인되지 않은 내부 상태에 대한 위험 부담을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.