나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12172 [1] 서울특별시 금천구 가산동 234-2 금강노블레스 제101동 제8층 제803호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영민감정 · 평가일 2025.09.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "세일중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 등의 공동주택 및 오피스텔, 상업.업무용 건물, 중소규모의 공장, 근린생활시설, 학교 및 공원 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 등이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(가)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 제8층 제803호로서, (집합건축물 대장상 사용승인일 : 2020년 4월 13일) 외벽: 석재 붙임 등 마감, 내벽: 인테리어 등 마감, 창호: 하이샹시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.(별첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 시스템에어컨설비, 승강기 및 기계식주차시설(주차타워), 화재탐지시설 등의 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고평탄한 2필지 일단의 세장형 토지로서, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 노푹 약 10m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2) 모두 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2024-06-27), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(2013-03-11)(서울시 남부교육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25)이며, 기호(2)는 소로1류(폭 10m~12m)(2024-06-27)(접합)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 상세 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12172 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 234-2 금강노블레스 제101동 제8층 제803호

건물명: 금강노블레스

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 281,000,000원

토지 면적: 13.22㎡ (약 4.00평)

토지 지분: 13.2229㎡ (약 4.00평)

건물 면적: 30.69㎡ (약 9.29평)

건물 지분: 30.69㎡ (약 9.29평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

건축 년도: 2020년

해당 층: 8층 (총 13층)

1.2. 입지 조건

주위 환경: 본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "세일중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 등의 공동주택 및 오피스텔, 상업·업무용 건물, 중소규모의 공장, 근린생활시설, 학교 및 공원 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 등이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통입니다.

도로 상태: 본건 동측 노폭 약 10m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.3. 권리 분석

말소 기준 권리: 압류 (부천세무서장, 2023-08-30 접수)

매각으로 소멸되는 권리:

* 소유권이전 신탁등기 말소 (2020-04-24, 2020-08-24 접수)

* 공유자 전원 지분 전부 이전 (2020-08-24 접수)

* 주택 임차권 (이현아, 276,150,000원, 2024-01-05 접수)

* 압류 (부천세무서장, 2023-08-30 접수)

* 강제 경매 (주택도시보증공사, 276,150,000원, 2025-09-18 접수)

인수되는 권리: 매각으로 인해 위에 명시된 대부분의 권리는 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 임차인 이현아와 관련된 특이사항은 별도 확인이 필요합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이현아 (주택도시보증공사)

* 보증금: 276,150,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-08-23

* 확정일자: 2022-08-01

* 배당신고일자: 2024-01-05

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 특수물건정보. 임차인에게 대항력은 없으나, HUG 인수조건 변경 및 보증금반환청구권 포기 조건부 매각에 대한 상세 내용을 반드시 확인해야 합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권 및 주변 환경

본 물건은 서울 금천구 가산동에 위치하며, 주변에 오피스텔, 상업·업무용 건물, 공동주택 등이 혼재되어 있어 직주근접 배후수요가 예상되는 지역입니다. 금강노블레스는 2020년에 준공된 오피스텔로, 총 96세대로 구성되어 있으며, 주차는 기계식 및 자동 주차 타워를 포함하여 총 78대가 가능합니다.

1.5. 생활 정보

주변 시설: 세일중학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다. (출처: 감정평가서 요약)

1.6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 관련: 본건 매각은 임차인 이현아 및 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 합니다. 이 조건이 충족되지 않을 경우 소유권 이전 과정에 문제가 발생할 수 있으므로, 잔금 납부 전 관련 내용을 명확히 확인해야 합니다.

* 임차인 대항력 부재: 임차인에게 대항력이 없다고 기재되어 있으나, HUG 관련 특수 조건으로 인해 추가적인 법률 검토가 필요할 수 있습니다.

* 토지 이용 계획: 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상) 등에 해당되므로, 향후 토지 이용 및 거래 시 관련 법규를 확인해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 가산동에 위치한 2020년식 신축 오피스텔로, 약 9.29평(30.69㎡)의 전용 면적을 가지고 있습니다. 감정가는 2억 8,100만원이나, 권리 분석상 HUG 인수조건 변경, 임차인 보증금반환청구권 포기 및 임차권 등기 말소 조건부 매각이라는 특이사항이 존재합니다. 이러한 복잡한 권리관계와 조건으로 인해 낙찰 후 명도 과정 및 소유권 확보에 추가적인 주의와 확인이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 준공으로 비교적 최신 건물로, 향후 유지보수 비용 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 가산디지털단지 인근: 직장인 수요가 풍부한 지역에 위치하여 임대 수익 창출에 유리할 수 있습니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 권리 관계가 명확합니다.

1.9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석:

* 2025년 4월, 12층 물건이 278,750,000원(약 30,005,000원/평)에 직거래되었습니다.

* 2026년 2월, 8층 물건이 268,000,000원(약 28,848,000원/평)에 중개 거래되었습니다.

본건의 감정가는 281,000,000원(약 30,247,000원/평)입니다.

가장 유사한 조건인 8층 물건의 최근 실거래가는 268,000,000원입니다. 본건은 HUG 인수조건 변경 및 임차인 관련 특수 조건이 존재하므로, 이러한 위험 요소를 감안하여 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

현 시세 및 특수 조건을 고려할 때, 250,000,000원에서 270,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 해당 범위는 감정가 대비 할인된 가격이며, 최근 실거래가 수준을 반영하여 경쟁력 있는 입찰 전략 수립이 가능합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.