나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12193 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 365-207 션밸리 제2층 제202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대안감정 · 평가일 2025.09.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 "등촌중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 이용편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건 내 제2층 제202호로서, 외벽 : 치장 석재 마감 창호 : 샤시 창호

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로서 후첨 '내부구조도' 참고 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 인접 토지 대비 평지인 사다리형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측, 서측 및 동측으로 각각 외곽공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 중요시설물보호지구(공항) , 기타도로시설(사도)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12193 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 365-207 션밸리 제2층 제202호

건물명: 션밸리

용도: 도시형생활주택(단지형다세대)

건물 면적: 28.29㎡ (약 8.56평) - 전용면적

토지 면적: 18.52㎡ (약 5.6평) - 토지 지분

감정가: 372,000,000원

건축 연면적: 882.79㎡

토지 전체 면적: 418.51㎡

사용승인일: 2021년 01월 26일

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 "등촌중학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.

3. 권리분석

매각으로 인해 소멸되는 권리:

본건의 말소기준권리인 강서세무서장의 압류(2022.05.19.)보다 늦은 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

구체적으로, 주택도시보증공사의 가압류(2023.01.11.), 주택도시보증공사의 강제경매(2025.09.18.)는 말소 대상입니다.

또한, 을3번 주택임차권(이동주) 역시 말소 대상이나, 아래 임차인 현황 및 특이사항에 명시된 조건에 따라 처리됩니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리:

공부상 인수되는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. (지상권 개요 없음)

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (이 )

- 보증금: 366,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자(사업일자): 2021-08-17

- 확정일자: 2021-07-26

- 배당신고일자: 2023-08-22

- 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

본 건은 임차인(주택도시보증공사, 이동주) 및 주택임차권 승계인이 매수인에게 배당받지 못한 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 매수인은 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

4. 상권분석

주변 이용상태:

본건은 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 주변은 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

최근 실거래가 분석:

최근 2026년 5월 및 6월 실거래가 자료를 분석한 결과, 등촌동 일대의 유사 물건 시세는 다음과 같습니다.

- 2017년식, 39.37㎡(약 11.9평), 3층: 27,000만원 (2026.05.05 거래)

- 1994년식, 40.86㎡(약 12.3평), 3층: 19,800만원 (2026.05.01 거래)

- 2010년식, 53.47㎡(약 16.1평), 5층: 34,250만원 (2026.06.01 거래)

본 건 면적(28.29㎡, 약 8.56평) 및 신축 연식(2021년 준공) 고려 시 시세 분석:

최근 거래된 2017년식 39.37㎡ 물건의 거래가 27,000만원을 기준으로 ㎡당 약 685만원의 시세가 형성되어 있습니다.

본 건의 전용면적 28.29㎡에 이 시세를 적용할 경우, 약 19,370만원 수준으로 추정할 수 있습니다.

비교 대상 물건 중 가장 신축인 점을 감안하면 ㎡당 가격은 유지되거나 소폭 상승할 수 있습니다.

5. 생활정보

주변 편의시설:

물건지 인근에 다수의 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 교육시설:

"등촌중학교"가 인근에 위치하고 있어 교육 환경에 대한 접근성이 양호합니다.

교통:

인근 노선버스정류장 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호한 편으로 대중교통 및 자가용 이용 모두 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

토지이용계획상의 제한:

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역 등 추가적인 제한사항이 존재합니다. 특히 공항 관련 보호지구는 소음이나 비행 안전에 따른 규제가 있을 수 있으므로, 이와 관련된 구체적인 영향은 추가 확인이 필요합니다.

감정가와 시장 시세 간 괴리:

본 건의 감정가는 37,200만원으로 책정되었으나, 주변 실거래가 분석 결과에 따르면 본 건의 면적(28.29㎡)과 신축 연식(2021년)을 고려했을 때 예상 시세가 감정가보다 현저히 낮게 형성될 가능성이 높습니다. 이는 입찰 시 보수적인 접근이 필요함을 시사합니다.

임차인 조건부 매각:

임차인 관련 주의사항으로 명시된 "임차인 이동주 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각"한다는 점은 명확하게 인지하고 있어야 합니다. 이는 보증금 인수 의무는 없으나, 절차상 이슈가 발생할 여지가 없는지 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 등촌동에 위치한 2021년 준공된 신축 도시형생활주택입니다.

가장 큰 장점은 주택도시보증공사(HUG)의 임차인이 존재함에도 불구하고 대항력이 없어 매수인에게 임차보증금 인수 부담이 없다는 점입니다. 이는 명도 관련 위험을 최소화할 수 있는 중요한 요소입니다.

전용면적 28.29㎡(약 8.56평)의 소형 면적으로, 1인 가구 또는 소형 임대 수익형 투자 대상으로 고려해볼 수 있습니다.

주변 시세 분석 결과, 본 건의 예상 시세는 감정가보다 낮게 형성될 가능성이 높으며, 공항 보호지구 등 토지이용계획상의 제한 사항이 존재합니다.

8. 투자 포인트

명도 부담 최소화: 임차인의 대항력 부재 및 보증금 미인수로 명도 관련 위험이 현저히 낮습니다.

신축 건물: 2021년 준공된 건물로 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

소형 면적: 1인 가구 증가 추세에 따라 수요가 꾸준하며, 소액 투자에 적합합니다.

잠재적 가치 상승: 등촌동 일대의 개발 계획 및 지역 가치 상승 시 투자 수익 기대가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 전용면적(28.29㎡) 및 신축 연식(2021년)을 고려한 시세 분석 결과, 2017년식 39.37㎡ 물건의 ㎡당 685만원을 적용 시 약 19,370만원으로 추정됩니다.

감정가(37,200만원) 대비 시장 시세가 현저히 낮게 형성될 가능성이 있으므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

임차 보증금 인수 부담이 없다는 점과 신축 건물임을 감안할 때, 합리적인 투자 수익률을 고려한 입찰이 중요합니다.

본 보고서는 200,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다. 본 제안가는 향후 경쟁 상황, 추가적인 시장 조사 결과, 그리고 투자자의 위험 감수 수준에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.