나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12177 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 3-100 한솔시티빌 제5층 제504호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화산감정 · 평가일 2025.10.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 "서울신흥초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택과 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있어 제반 대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 건물 내 제5층 제504호로서, 외벽 : 외장석붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.(후첨"내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 공동현관보안설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대의 세장형 토지로서, 다세대주택 등 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6m 내외, 동측으로 노폭 4m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(2022-09-15)(제한기간: 2022.9.15.~2024.9.14./2024.9.15.~2025.9.14.)<건축법>, 건축허가·착공제한지역(2025-03-27)(제한기간 : (최초)제한공고(고시)일로부터 2년)<건축법>, 건축허가·착공제한지역(2025-09-11)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-02-13)(지정기간: 2025.8.31.~2026.8.30.),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

본건 건물에는 집합건축물대장상 위반건축물로 기재된 제시외건물 ㉠(철골조 판넬지붕, 주거용, 면적 11.9㎡)이 소재하는바, 경매진행 및 입찰시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 본건은 이해관계인의 부재로 인하여 부득이하게 호실 표기를 기준한 외부관찰, 주위 탐문 및 표준적 이용상태, 건축물현황도, 본건 건물 내 유사물건 평가사례 등을 참고하여 평가하였는바, 실제 사항과 상이할 수 있으니 경매진행 및 입찰시 참고하시기 바람.

물건 비고

- 제시외 건물 포함
- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12177 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 3-100 한솔시티빌 제5층 제504호

건물 용도: 도시형생활주택

감정가: 188,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.2. 면적 정보

토지 면적: 17.50㎡ (약 5.29평)

토지 지분: 17.5㎡ (약 5.29평)

건물 면적 (전용면적): 21.80㎡ (약 6.59평)

건물 지분: 21.8㎡ (약 6.59평)

건물 제시외 면적: 11.90㎡ (약 3.60평)

1.3. 건축물 정보

준공 연도: 2019년

구조: 철근콘크리트구조

층수: 해당 층 5층 / 총 5층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동에 위치하며, 서울신흥초등학교 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

건물까지 차량 진출입이 원활하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 상태

본건 남측으로 노폭 약 6m, 동측으로 노폭 약 4m의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 도시지역

* 제1종일반주거지역

* 가축사육제한구역

* 건축허가·착공제한지역 (반복적으로 지정됨)

* 장애물제한표면구역

* 교육환경보호구역 (남부교육청 확인 필요)

* 대공방어협조구역 (육군수도방위사령부 관할)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 대상 포함)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 최초 소유권보존: 이상오 외 2명 (2019-08-08)

* 공유자 전원 지분 이전: 김태원 (2020-04-20, 매매)

* 주택임차권: 김정환 (177,000,000원, 2024-04-26 접수, 말소)

* 압류: 계양세무서장 (2023-05-16, 말소) - 말소기준권리

* 압류: 부평세무서장 (2023-07-20, 말소)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (177,000,000원, 2025-09-18 접수, 말소) - 사건번호 2025타경12177

* 압류: 국민건강보험공단 (2025-09-24, 말소)

* 등기부채권 총액: 177,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(김 )

* 보증금: 177,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-18

* 확정일자: 2022-03-28

* 배당신고일자: 2024-04-26

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의: 임차인 김 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각되었습니다. (본건 경매로 인해 임차인의 보증금반환청구권은 소멸될 것으로 보이며, 매수인이 인수하는 보증금은 없습니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 현황

본건은 도시형생활주택으로, 주변에 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

4.2. 유사 부동산 거래 사례 (참고)

최근 시흥동 지역의 연립주택 거래 사례를 분석한 결과, 면적 및 건축 연도에 따라 다소 차이가 있으나, 제곱미터당 약 500만 원에서 1100만 원 수준의 거래가 있었습니다. 본건의 감정가는 21.80㎡에 대해 188,000,000원 (제곱미터당 약 862만 원)으로, 주변 시세와 유사한 수준으로 평가되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 편의시설

* 교육시설: 서울신흥초등학교가 인근에 위치하며, 교육 환경 보호 구역으로 지정되어 있습니다.

* 교통시설: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 용이합니다.

* 기타: 주위 환경은 주거 및 근린생활시설 위주로 구성되어 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물 및 제시외 건물

본건은 집합건축물대장상 위반건축물로 기재된 제시외 건물(철골조 판넬지붕, 주거용, 면적 11.9㎡)을 포함하여 매각됩니다. 위반건축물은 철거, 이행강제금 부과 등의 위험이 수반될 수 있습니다.

6.2. HUG 인수 조건 및 임차인 권리 포기

주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건 변경이 있으며, 임차인 김 및 HUG 승계인은 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하는 조건으로 매각됩니다. 이는 매수인이 임차인과 관련된 추가적인 금전적 부담은 없음을 의미하나, 관련 절차에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

6.3. 건축법 및 관련 법규상 제한

* 토지 이용 계획상 다양한 법규(가축사육제한, 건축허가·착공제한, 장애물제한, 교육환경보호, 대공방어협조, 과밀억제, 토지거래허가) 등이 적용되어 있어 향후 재건축, 증축, 용도 변경 등에 제약이 따를 수 있습니다.

6.4. 주변 시설

주변 지역을 조사한 결과, 부동산 자체에 부정적인 영향을 미칠 만한 산업단지, 폐기물 처리 시설 등 주요 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 시흥동에 위치한 도시형생활주택으로, 2019년에 준공된 비교적 신축 건물입니다. 감정가는 188,000,000원이며, 건물 면적은 21.80㎡입니다. 대중교통 접근성이 양호하고 주거 환경은 보통 수준입니다.

그러나 집합건축물대장상 위반건축물이 존재하며, 이는 향후 철거 및 이행강제금 부과 등의 리스크로 작용할 수 있습니다. 또한, HUG 인수 조건 변경 및 임차인의 보증금반환청구권 포기 조건으로 매각되는 점은 매수인이 보증금 인수 부담은 없으나, 관련 계약 조건의 명확한 이해가 필요합니다. 각종 토지 이용 제한 사항도 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2019년 준공)

* 소형 면적으로 1인 가구 또는 임대 수익형으로 활용 가능

* 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 부담 없음

* 인근 시세 대비 감정가 적정성 검토 필요

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 188,000,000원입니다. 인수되는 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 시장 상황 및 물건의 특수성을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 위반건축물 존재 및 HUG 관련 조건 등 잠재적 리스크를 감안할 때, 감정가의 85% 수준인 약 159,800,000원 (15,980만원)을 초기 입찰가로 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 시장 조사 및 현장 확인 후 최종 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.