나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12146 [1] 서울특별시 금천구 가산동 235-46 세교예지안10차 제9층 제903호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시현 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "세일중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트 단지, 오피스텔, 공동주택, 지식산업센터, 근린생활 시설 등이 혼재한 지역으로써, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물 내 제9층 제903호로써 (사용승인일 : 2020.12.28) 외벽 : 석재붙임 마감 등. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등. 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등)으로 이용중임. *세부사항은 후첨 "내부구조도"참조.

설비내역

기본적인 위생설비 구비되어 있으며, 난방설비, 승강기, 기계식 주차장, 옥외 소화전 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로써, 오피스텔 및 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,준공업지역,지구단위계획구역(2024-06-27),소로1류(폭 10m~12m)(2024-06 -27)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>,장애물제 한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>,대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반 +건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보 호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21) (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8.26.~2026.8.25)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

서울남부지방법원 2025타경12146 (1)

소재지

서울특별시 금천구 가산동 235-46 세교예지안10차 제9층 제903호 (신주소: 서울특별시 금천구 가산로3길 70)

용도

도시형생활주택 (건축물대장 상 오피스텔, 도시형생활주택으로 기재)

건물 구조 및 연식

철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물 내 제9층 제903호 / 사용승인일: 2020년 12월 28일 (신축 건물)

토지 및 건물 면적

토지 면적: 10.64㎡ (약 3.22평)

토지 지분: 10.638㎡ (약 3.22평)

건물 면적: 27.56㎡ (약 8.34평)

건물 지분: 27.56㎡ (약 8.34평)

감정가

264,000,000원

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "세일중학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 아파트 단지, 오피스텔, 공동주택, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로상태

본건 남측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 건물 접근이 원활합니다.

3. 권리분석

말소기준권리

하나캐피탈의 가압류 (접수일자: 2025-04-28)

인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 임차인 및 주택임차권 승계인 관련 조건부 매각)

임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(박유빈)

보증금: 280,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-08-19

확정일자: 2022-08-04

대항력: 없음

비고: 매각으로 인해 임차인 및 주택임차권 승계인은 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

총 채권액

등기부상 채권 총액은 약 327,893,869원입니다.

4. 상권분석

지역 특성

본건이 위치한 가산동은 디지털단지와 주거 지역이 혼합된 복합적인 성격의 지역입니다. 다수의 지식산업센터가 밀집해 있어 배후 수요가 풍부하며, 주거 시설 역시 다양하게 분포하고 있습니다.

인근 시세

제공된 주변 시세 정보는 대부분 다세대 주택 거래 내역으로, 본건(도시형생활주택/오피스텔)과 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 다만, 인근 지역의 주거용 부동산 거래 동향을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

* 2026년 5월: 69.55㎡ 다세대 주택 290,000,000원 (2002년 건축)

* 2026년 5월: 29.89㎡ 다세대 주택 213,000,000원 (2016년 건축)

* 2026년 5월: 33.87㎡ 다세대 주택 293,000,000원 (2018년 건축)

본건은 2020년식 신축 건물이라는 점에서, 동일 면적 대비 상대적으로 높은 시세를 형성할 가능성이 있습니다.

물건 자체의 시장 가치 추정

신축 연식과 주거용 오피스텔/도시형생활주택의 수요를 고려할 때, 감정가 대비 시장 가치는 적정하거나 다소 높을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

주거 환경

본건은 방 2개, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등으로 구성된 도시형생활주택으로, 1인 가구나 소규모 가구의 주거 공간으로 적합합니다.

생활 편의시설

주변에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

건축물 편의시설

건물 내 기본 위생설비, 난방설비, 승강기, 기계식 주차장, 옥외 소화전 등이 구비되어 있어 주거 생활의 편의성을 높입니다.

6. 잠재적 리스크

조건부 매각

가장 중요한 리스크 요인은 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건부 매각이라는 점입니다. 해당 조건이 충족되지 않을 경우, 매각 절차에 변동이 발생하거나 추가적인 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

HUG 인수조건 변경 및 공동담보

HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건이라는 점은 과거 채권 관련 복잡성이 있었음을 시사합니다.

높은 총 채권액

등기부상 총 채권액이 감정가를 상회하는 점은 물건의 경매 진행 사유를 명확히 보여줍니다.

7. 종합 의견

본건은 2020년에 준공된 신축급 도시형생활주택으로, 권리관계 상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 없어 깔끔한 등기부 취득이 예상됩니다. 다만, 임차인 및 HUG의 보증금 관련 청구권 포기 및 등기 말소라는 특정 조건 충족이 필수적이며, 이 점이 본건의 주요한 고려 사항입니다. 주위 환경 및 교통 여건은 보통 수준이며, 조건이 원활히 이행될 경우 안정적인 주거용 또는 투자용으로 고려해볼 만한 물건입니다.

8. 투자 포인트

최신 건축 연도

2020년 준공으로 비교적 신축에 해당하여 하자 발생 가능성이 낮고, 최근 부동산 시장의 선호도를 반영합니다.

일괄매각

토지와 건물이 일괄매각되어 소유권 확보에 용이합니다.

권리관계 명확성 (조건부)

매각으로 모든 권리가 소멸되므로, 명확한 소유권 취득이 가능합니다 (조건 충족 시).

가산디지털단지 인접 지역

주변 산업단지와의 연계성으로 인해 배후 수요가 꾸준히 존재할 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

산정 근거

본건의 예상 입찰가는 인수되는 보증금이 0원이라는 점, 감정가 264,000,000원, 그리고 임차인 관련 조건부 매각 사항을 종합적으로 고려하여 산정하였습니다. 특히, 임차인 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소라는 명확한 조건이 이행될 경우, 낙찰자는 해당 채무를 인수하지 않게 됩니다. 주변 유사 면적 및 연식의 매물 시세와 본건의 신축 연식을 감안할 때, 감정가 수준에서 소폭 상승을 예상할 수 있습니다.

제시

270,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.