나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11992 [1] 서울특별시 양천구 목동 607-22 파크아리온 제101동 제9층 제904호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세인감정 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 목동 소재 지하철9호선 "등촌역" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재된 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(등촌역)이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층/지상10층건내 제9층 제904호로서, 외 벽 : 석재 외장재 붙임 등 창 호 : 새시조 등임.

이용상태

건축물대장상 도시형생활주택(단지형다세대)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 6필지 일단의 부정형 토지로서, 근린생활시설, 오피스텔 및 도시형생활주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 8m 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

[607-22번지, 607-26번지, 607-27번지] 도시지역,준주거지역,지구단위계획구역(김포가도(양천)),소로2류(폭8m~10m)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자:외국인등/용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대/지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.) [607-23번지, 607-24번지, 607-25번지] 도시지역,준주거지역,지구단위계획구역(김포가도(양천)),가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자:외국인등/용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대/지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11992 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 양천구 목동 607-22 파크아리온 제101동 제9층 제904호

용도: 도시형생활주택

감정가: 284,000,000원

토지면적: 7.47㎡ (약 2.26평)

건물면적: 23.28㎡ (약 7.04평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

건물명칭: 파크아리온 (건축물대장상 101동, 실제 'A동'으로 표기)

건축년도: 2017년

2. 입지조건

2.1. 교통

본건은 지하철 9호선 등촌역 남측 인근에 위치하며, 도보로 이용 가능한 거리에 있습니다. 또한, 인근에 다수의 버스 정류장이 소재하여 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 용이한 편입니다. 차량 접근도 원활합니다.

2.2. 주변 환경

본건이 소재한 지역은 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재된 지역입니다. 본건은 6필지 일단의 부정형 토지 위에 건축된 건물로서, 근린생활시설, 오피스텔 및 도시형생활주택으로 복합 이용되고 있습니다. 남서측으로는 노폭 약 8m의 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 문제가 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

* 소유권 보존: 2018-02-13 (정갑중 외 1명)

* 공유자 전원지분 전부 이전: 2021-07-29 (김옥희)

* 가압류: 2022-05-25 (경북, 말소)

* 압류: 2024-02-19 (양천구, 말소)

* 강제경매 개시결정: 2025-09-18 (주택도시보증공사, 말소)

* 주택임차권: 2023-08-22 (소성회, 말소)

말소기준권리는 대구지방법원 2022카단10295(갑3, 가압류)입니다. 상기 권리 중 강제경매 개시 결정(갑6)이 본 경매 사건의 근거가 되며, 기타 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액: 325,483,525원

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 주택도시보증공사 (소성회)

* 보증금: 285,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-07-28

* 확정일자: 2021-06-23

* 대항력: 없음

본건은 임차인 소성회 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

본 물건이 위치한 목동 지역은 주거 기능과 상업 기능이 혼합된 지역으로, 특히 등촌역 인근은 역세권을 중심으로 상업 시설 및 주거 시설이 발달해 있습니다. 본건은 이러한 입지적 장점을 바탕으로 지역 내 수요를 흡수할 수 있는 근린생활시설 및 소형 주거 공간으로서의 가치를 지닙니다. 2017년 준공된 신축급 건물이라는 점은 상권 내에서 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 9호선 등촌역 이용이 편리하여 강남, 여의도 등 주요 업무지구로의 이동이 수월합니다. 다양한 버스 노선도 운행됩니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거환경: 주변이 다세대주택, 아파트 등으로 이루어져 있어 일반적인 주거 생활이 가능한 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

임차인 소성회 및 주택도시보증공사(HUG)는 임차보증금반환청구권을 포기하는 조건으로 매각됩니다. 이는 명도 과정에서 중요한 요소이며, 매각 조건이 원활하게 이행되지 않을 경우 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용 발생의 가능성이 있습니다.

6.2. 권리관계 관련

등기부상 모든 후순위 권리는 소멸될 것으로 보이나, 경매 절차 진행 중 변동 사항이 발생할 수 있으므로 최종 입찰 전 권리 분석을 다시 한번 확인하는 것이 필수적입니다.

6.3. 기타

공부상 '101동'이나 실제 건물명은 'A동'으로 표기되어 있어, 현장 방문 시 건물 표기에 대한 혼동이 없도록 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 양천구 목동, 지하철 9호선 등촌역 인근에 위치한 도시형생활주택입니다. 2017년에 준공되어 비교적 신축에 속하며, 소형 면적(23.28㎡)으로 1인 가구 또는 소형 투자 목적에 적합할 수 있습니다. 역세권이라는 지리적 이점과 명확한 권리 분석 결과, 임차인과의 명도 조건이 명확한 점은 긍정적입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 소형 주거 상품: 등촌역 도보권의 소형 주거 상품으로 꾸준한 임대 수요 기대.

* 신축급 건물: 2017년 준공으로 건물의 노후화가 적어 유지보수 부담이 적음.

* 권리 관계 명확: 매각으로 소멸되는 권리가 대부분이며, 임차인과의 명도 조건이 구체적임.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 284,000,000원입니다.

최근 주변 매매 사례를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 궁전빌라(B동, 1986년식, 36.63㎡): 2026년 5월 190,000,000원 (1억 9천만원)

* 와이앤비 (2022년식, 25.97㎡): 2026년 5월 265,000,000원 (2억 6천 5백만원)

* 골든빌 (2016년식, 28.47㎡): 2026년 5월 300,000,000원 (3억원)

본건은 전용면적 23.28㎡ (약 7.04평)의 도시형생활주택으로, 2017년 준공되었습니다. 최근 거래된 유사한 연식 및 면적의 다세대주택(2016년식, 28.47㎡)이 30,000만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 현재 시세는 약 28,000만원에서 30,000만원 수준으로 판단됩니다.

경매 물건의 특성, 명도 조건, 그리고 시장 상황을 종합적으로 고려하여, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 보입니다.

예상 입찰가 범위: 28,000만원 ~ 31,000만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.