나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12190 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 936-30 포엠빌 제10층 제1004호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다산감정 · 평가일 2025.09.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동주민센터" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등이 소재하여 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철5호선 '까치산 역'이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 12층건 내 제10층 제1004호로서, 외 벽 : 외장석재붙임 마감 등, 창 호 : 새시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소방설비. 난방설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 세장형 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 6미터 내외, 서측으로 노폭 약 3미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1, 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 기호2,3 공히, 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12190 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 936-30 포엠빌 제10층 제1004호

용도: 오피스텔

감정가: 273,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 8.25㎡ (약 2.5평)

토지지분: 8.25㎡ (약 2.5평)

건물면적: 27.63㎡ (약 8.36평)

건물지분: 27.63㎡ (약 8.36평)

1.4. 건물 정보

건물명: 포엠빌

구조: 철근콘크리트구조 평지붕

건축 규모: 지하 1층, 지상 12층

본건 위치: 제10층 제1004호

전용 면적: 27.63㎡ (약 8.36평)

총 호수: 44호

사용승인일: 2021년 07월 23일

건축면적: 169.36㎡ (약 51.2평)

연면적: 1864.12㎡ (약 563.8평)

대지면적: 348.63㎡ (약 105.4평) (3필지)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며, 주변에 공동주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등이 혼재하여 주위 환경은 보통 수준입니다. 인근에 화곡1동주민센터가 위치하고 있습니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 지하철 5호선 '까치산 역'이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 상황

본건 건물은 북측으로 노폭 약 6미터, 서측으로 노폭 약 3미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 순위 및 소멸 여부

본건 부동산강제경매의 채권자는 주택도시보증공사(HUG)로 추정됩니다. 등기부등본상 말소기준권리는 2023년 1월 11일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑5)입니다. 본 경매 개시 결정 등기(갑7, 2025년 9월 18일 접수)는 말소기준권리보다 후순위이므로, 매각으로 인해 모든 등기부상 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리

감정평가 요약서 및 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.3. 임차인 분석

* 임차인: 주택도시보증공사(전형주)

* 보증금: 283,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021년 11월 05일

* 확정일자: 2021년 09월 27일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수 조건 변경, 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각이 진행됩니다. 이에 따라 임차인의 대항력은 인정되지 않으며, 매수인이 인수할 보증금은 없습니다.

3.4. 등기부 현황 요약

* 말소기준권리: 갑5 (2023.01.11. 주택도시보증공사 가압류)

* 소멸 예정 권리: 을1(주택임차권), 갑5(가압류), 갑6(압류), 갑7(강제경매) 등

* 등기부채권 총액: 1,071,000,000원 (말소될 채권 총액)

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 위치한 지역은 오피스텔, 공동주택, 숙박시설 및 근린생활시설이 혼재된 복합 상권입니다. 이는 다양한 수요층을 확보할 수 있는 잠재력을 가지나, 업종 경쟁 또한 치열할 수 있습니다.

4.2. 상업 시설 현황

인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다. 구체적인 주요 상업 시설 및 프랜차이즈 분포는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 대중교통 이용

지하철 5호선 까치산역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인접해 있어 서울 시내 및 외곽으로의 이동이 편리합니다.

5.2. 편의시설

단지 인근에 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 화곡1동주민센터가 가까워 행정 서비스 이용에도 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 조건

본건은 HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건으로 매각이 진행됩니다. 비록 매수인에게 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담은 없으나, 관련 절차 및 조건을 철저히 확인해야 합니다.

6.2. 지역적 규제 및 제한

* 토지이용계획상 본건 지역은 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역 등에 해당합니다.

* 특히 '중요시설물보호지구(공항)' 및 '진입표면구역'으로 지정되어 있어 항공기 소음이나 고도 제한 등의 영향을 받을 수 있습니다.

* '토지거래계약에관한허가구역'으로 지정되어 있으나, 지정 기간이 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지로, 현재(2026년 7월) 경매 진행 시점에는 해당 규정이 적용될 수 있으며, 향후 해제될 예정입니다.

* 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있어 관련 법규 확인이 필요합니다.

6.3. 기타 고려사항

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 공항 관련 보호지구 지정으로 인한 항공기 소음 등은 잠재적인 고려 사항이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 오피스텔로, 비교적 양호한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. HUG 인수 조건 변경으로 인해 임차인 관련 권리 관계가 복잡하게 얽혀 있었으나, 매각 조건상 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 공항 관련 보호지구 지정 등 지역적 규제 사항은 존재하나, 이는 가격 반영 여부 및 향후 활용 계획에 따라 고려될 부분입니다. 전반적으로 권리 인수 부담이 적고, 입지 조건을 고려했을 때 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계 단순화: HUG 인수 조건에 따른 대항력 포기 조항으로 인해, 매각 후 인수해야 할 부담이 거의 없습니다.

* 입지 및 교통: 지하철 5호선 역세권에 위치하여 출퇴근 및 수도권 이동이 용이합니다.

* 신축 건물: 2021년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 시세 대비 합리적 투자 가능성: 감정가가 현재 시세와 부합하거나 약간 상회하는 수준으로, 경매 특성상 시세보다 낮은 가격에 낙찰받을 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 유사 오피스텔의 평균 매매가는 평당 약 3,000만원 ~ 3,500만원 수준으로 파악됩니다. 본건의 감정가는 273,000,000원으로, 건물 면적 27.63㎡(약 8.36평) 기준 평당 약 3,265만원 수준으로, 현 시세와 부합하거나 약간 상회하는 수준입니다.

매수인이 인수해야 할 임차 보증금은 0원이며, 모든 권리가 말소될 예정이므로 투자자는 순수하게 부동산 가격만을 고려하여 입찰하면 됩니다.

합리적인 입찰가 산정을 위해서는 최근 실거래가 추이, 경쟁 입찰자 수, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 일반적으로 감정가 대비 80%~100% 수준에서 입찰가가 형성되곤 합니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 감정가인 273,000,000원을 기준으로 하되, 시장 상황 및 경쟁률을 고려하여 250,000,000원 ~ 280,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.