나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12171 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 359-100 로빈하우스 제4층 제401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온누리감정 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '월정초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 주거지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 이용상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층건 중 제4층 제401호로서, 외벽 : 치장벽돌붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 마감 등임. 현황 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중임.(후첨 '내부구조도' 참조)

이용상태

현황 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중임.(후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서 공동주택(도시형생활주택)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 약 5미터 내외, 북서측으로 노폭 약4미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2014-12-22)(강서 교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 소유자 및 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부 상태를 확인하지 못한 바, 외형조사와 귀 제시목록 및 건축물현황도에 따라 통상적인 내부 상태를 기준하여 감정평가 하였으며, 경매 진행시 반드시 재확인 하시기 바람.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 물건은 서울남부지방법원에서 진행 중인 부동산 강제경매 사건입니다.

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12171 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

1.2. 부동산 기본 정보

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 359-100 로빈하우스 제4층 제401호 (신주소: 서울특별시 강서구 월정로28가길 17)

* 건물 용도: 도시형생활주택

* 건물 연면적: 525.18㎡

* 토지 면적: 263.65㎡ (대지권)

* 건축물대장상 층수: 지하 0층, 지상 6층

* 준공 연도: 2019년

* 본건 위치: 6층 건물 중 제4층 제401호

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 면적 정보

* 토지면적: 18.36㎡ (약 5.55평)

* 토지지분: 18.36㎡ (약 5.55평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적 (전용면적): 29.93㎡ (약 9.05평)

* 건물지분: 29.93㎡ (약 9.05평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정 평가 요약

* 총 감정가: 279,000,000원

* 감정평가서상 주요 내용:

* 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '월정초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 주거지역으로 주위환경은 보통임.

* 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 이용상황은 보통임.

* 건물 구조는 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 중 제4층 제401호로서, 현재 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중임.

* 위생, 급배수, 승강기, 도시가스 난방 설비 등이 설치되어 있음.

* 토지는 인접필지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서 공동주택(도시형생활주택) 건부지로 이용 중임.

* 남서측 약 5미터, 북서측 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

* 본건은 소유자 및 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 내부 상태를 확인하지 못하였으며, 외형조사 및 도면에 따라 통상적인 내부 상태를 기준으로 평가하였으므로 경매 진행 시 반드시 재확인 필요.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, '월정초등학교'에서 남동측으로 약 200~300m 떨어진 곳에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 다수의 공동주택, 단독주택, 상가 및 학교 등이 혼재된 전형적인 주거지역입니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 접근성: 본건 건물까지 차량으로의 접근이 용이합니다.

* 대중교통: 인근에 다수의 노선버스가 운행되는 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인근 도로: 본건 서측으로는 약 5미터, 북서측으로는 약 4미터 폭의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 주거 활동에 불편함이 없습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 다음과 같은 도시계획 및 법률에 따른 제한을 받고 있습니다.

* 용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

* 기타 지구/구역 지정: 중요시설물보호지구(공항), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역

* 제한사항: 가축사육제한구역, 수평표면구역

* 허가구역: 토지거래계약에 관한 허가구역 (2024.09.10 ~ 2029.09.09, 지목 도로 한정), 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 대상, 2025.08.26 ~ 2026.08.25)

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약 (권리분석 기준일: 2026-04-03)

* 소유권 관련:

* 소유권보존 (갑1): 2019-09-09, 김연미 외 1명

* 공유자전원지분전부이전 (갑2): 2019-11-11, 허은미 (매매)

* 말소기준권리:

* 가압류 (갑3): 2023-06-02, 주택도시보증공사, 금850,000,000원 (말소기준권리)

* 후순위 권리 (모두 말소 예정):

* 주택임차권 (을3): 2023-12-15, 황현길, 금269,800,000원 (말소)

* 압류 (갑4): 2023-06-13, 남부천세무서장 (말소)

* 강제경매 (갑5): 2025-09-18, 주택도시보증공사, 금269,800,000원 (본건 경매사건, 말소)

* 등기부채권 총액: 1,119,800,000원

3.2. 말소기준권리 및 소멸 대상 권리

등기부등본상 가장 빠른 구 임차권 등기일보다 앞선 2023년 6월 2일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑3)가 말소기준권리가 됩니다. 따라서, 상기 명시된 말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 권리(주택임차권, 압류, 본건 강제경매 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수 여부 (마스킹 필수)

* 임차인: 황 (주택도시보증공사)

* 보증금: 269,800,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-11-11

* 확정일자: 2019-10-07

* 대항력: 없음

* 비고: 본건 임차권은 말소기준권리보다 후순위이며, 등기부상 말소 예정으로 확인됩니다. 또한, 특별매각조건에 따라 주택도시보증공사는 매수인에게 잔액에 대한 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서, 본건 매수인은 임차인의 보증금을 인수하지 않습니다.

4. 상권분석

본건은 서울특별시 강서구 화곡동의 전형적인 주거 밀집 지역 내에 위치하고 있습니다. 인근에 월정초등학교가 소재하고 있으며, 다수의 주거 시설과 더불어 소규모 근린생활시설이 분포하고 있어 지역 주민을 대상으로 한 상권이 형성되어 있습니다. 비교적 연식이 오래된 건물들도 있으나, 2019년에 준공된 '더원'과 같은 비교적 신축 다세대주택도 인근에 존재하여, 신축 건물에 대한 수요 또한 있음을 알 수 있습니다. 2026년 7월 1일 거래된 '더원' 빌라(19.98㎡)가 2억 1,600만 원에 매매된 사례는 인근 지역의 다세대주택 시세를 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교육 환경: 월정초등학교가 인근에 위치하여 자녀들의 통학이 용이합니다.

* 편의 시설: 지역 내 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다. 대형 마트나 백화점 등은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

* 교통: 버스 정류장이 가까워 서울 시내 및 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 주거 환경: 조용한 주택가에 위치하여 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 내부 상태 미확인: 감정평가 시 현장 확인이 제한적이었으므로, 실제 내부 상태가 예상과 다를 수 있습니다. 경매 진행 시 반드시 현장을 재확인해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 공항 관련 보호지구, 대공방어협조구역, 토지거래허가구역 등 다양한 규제 지역에 포함되어 있어 향후 재건축이나 증축 시 제약이 있을 수 있습니다.

* 향후 임대차 관련: 현재 인수 보증금은 없으나, 향후 임대 시 임차인 모집 조건이나 주변 시세 변화에 대한 고려가 필요합니다.

* 건축 연도: 2019년식으로 비교적 신축 건물이지만, 인근 지역의 다른 빌라/다세대 주택들과 비교 시 건축 노후화에 따른 가치 변동성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 2019년에 준공된 비교적 신축 건물입니다. 매각으로 인해 모든 후순위 권리가 소멸되어 권리관계가 깨끗한 물건이며, 임차인의 보증금을 인수하지 않아 잔금 납부 후 명도 부담이 적다는 장점이 있습니다. 주변에 학교와 근린생활시설이 있어 주거 편의성은 보통 수준이며, 대중교통 이용도 무난합니다. 다만, 감정가 산정 시 내부 확인이 제한적이었던 점과 복합적인 토지 이용 규제가 존재한다는 점은 유의해야 할 부분입니다. 최근 유사 건물의 매매 사례를 볼 때, 본건의 감정가는 시장 가격 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2019년 준공으로 비교적 최신식 건물이며, 추후 관리 및 유지보수 용이성이 높습니다.

* 깨끗한 권리관계: 말소기준권리 이후 모든 등기된 권리가 소멸되므로, 인수할 부담이 없습니다.

* 비인수 임차 보증금: 임차 보증금을 인수하지 않아 명도 관련 위험이 낮습니다.

* 시장 대비 합리적인 감정가: 인근 유사 건물의 최근 매매 사례와 비교 시, 감정가가 경쟁력 있는 수준으로 보입니다.

* 지역 개발 잠재력: 소규모 주택정비 관리지역으로 지정된 점은 향후 지역의 주거 환경 개선 및 가치 상승 잠재력을 시사합니다.

9. 예상 입찰가

본건은 권리관계가 명확하고 임차 보증금 인수 부담이 없다는 점, 그리고 2019년식 신축 건물이라는 점을 고려할 때 적극적인 입찰이 가능합니다. 인근 '더원' 빌라(19.98㎡)가 2026년 7월 1일 2억 1,600만 원에 매매된 사례를 바탕으로 평당가를 산정하면 약 1,081만 원/㎡입니다. 본건의 전용면적 29.93㎡에 이 가격을 적용하면 약 3억 2,350만 원 수준의 시장 가치를 추정해 볼 수 있습니다.

현재 감정가 2억 7,900만 원을 기준으로, 시장가치를 고려한 예상 입찰가는 2억 8,500만 원 ~ 3억 1,000만 원 사이로 예상됩니다. 단, 경매 당일의 경쟁 상황과 유찰 횟수 등에 따라 변동될 수 있으므로, 현장 상황을 종합적으로 판단하여 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.