나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12176 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 938-7 웰타운에이 제11층 제1102호 오피스텔 경매

서울특별시 강서구 월정로20길 15, 웰타운에이 제11층 제1102호 (집합건물) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경12176(서울남부지방법원 경매1계). 감정가 268,000,000원, 최저가 171,520,000원. 매각기일은 2026-08-04입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 12176 [1]
소재지	서울특별시 강서구 화곡동 938-7 웰타운에이 제11층 제1102호
도로명주소	서울특별시 강서구 월정로20길 15, 웰타운에이 제11층 제1102호
용도	집합건물
매각기일	2026.08.04
관할법원	서울남부지방법원 경매1계 (02-2192-1331, 0085(감정관련)(문의:오전9시~오후4시요망))
이용제한	대공방어협조구역, 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 진입표면구역, 토지거래계약에관한허가구역, 가축사육제한구역, (접함)소로3류(폭 8m 미만), 과밀억제권역, 지구단위계획구역

서울특별시 강서구 화곡동 938-7 웰타운에이 제11층 제1102호 오피스텔 경매 물건 이미지

면적

토지면적	7.74㎡ (2.34평)
건물면적	27.41㎡ (8.29평)

금액

감정가	268,000,000원
최저가	171,520,000원 (감정가 대비 64%)
입찰보증금	17,152,000원 (10%)
유찰횟수	2회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.05.07	268,000,000원	유찰
2차	2026.06.17	214,400,000원	유찰
3차	2026.08.04	171,520,000원	매각
3차	2026.08.11	-	최고가매각허가결정
3차	2026.09.30	-	진행

감정평가 요약

감정평가기관: 가치&같이감정 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ‘지하철2,5호선 까지산역’ 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트, 업무시설, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.
교통상황: 동 건물까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.
건물의 구조: ■ 건물의 구조 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층/지상13층 건 내 제11층 제1102호로서 (사용승인일 : 2021.03.24) 외 벽 : 석재붙임마감 등, 창 호 : 새시창호 등임.
이용상태: 공부상 오피스텔로 이용중임.
설비내역: 통상의 급·배수설비 및 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 기계식 주차설비 등이 되어있음.
토지의 형상 및 이용상태: 인접필지 대비 등고평탄한 2필 일단의 사다리형 토지로서, 건부지[업무시설(오피스텔)]로 이용중임.
인접 도로상태등: 대상물건의 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.
토지이용계획 및 제한상태: ■ 일련번호 1) 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ■ 일련번호 2) 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)
공부와의 차이: -
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12176 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 938-7 웰타운에이 제11층 제1102호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 268,000,000원

* 토지 면적: 7.74㎡ (약 2.34평)

* 건물 면적: 27.41㎡ (약 8.29평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건축물 현황:

* 건물명: 웰타운A

* 사용승인일: 2021년 3월 24일

* 총 층수: 13층

* 해당 층수: 11층

* 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕

* 용도: 업무시설(오피스텔)

* 총 세대수: 46세대

2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 2, 5호선 까치산역 남서측 근거리

* 주위 환경: 아파트, 업무시설, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 소재하여 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통 상황: 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 교통 상황은 보통임.

* 인접 도로: 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

3. 권리분석

* 인수되는 권리: 없음. 본 물건은 임차인과의 대항력 포기 조건으로 매각되며, HUG 인수조건 변경 및 특수물건정보에 따라 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김 )

* 보증금: 266,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2021-08-02

* 확정일자: 2021-07-05

* 배당신고일자: 2023-08-02

* 대항력: 없음

* 비고: 특별매각조건에 따라 주택도시공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각함. 따라서 매수인은 임차인의 보증금을 인수하지 않음.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권이전(신탁등기말소) 및 소유권이전(매매) 등기가 존재함.

* 주택임차권(김청환, 266,000,000원) 등기가 존재했으나 말소됨.

* 압류(강서구)가 말소기준권리이며, 강제경매(주택도시보증공사) 또한 말소 예정임.

* 등기부채권 총액: 266,000,000원

4. 상권분석

* 건물 유형: 오피스텔 (업무시설)

* 주변 환경: 아파트, 업무시설, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

* 교통 접근성: 지하철 2, 5호선 까치산역 인근에 위치하여 교통이 편리한 편임.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 2, 5호선 까치산역 이용이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리함.

* 편의시설: 인근에 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능함.

* 교육시설: 주변에 서울우장초등학교, 덕원중학교 등 교육시설이 위치하고 있음.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 공동담보: HUG(주택도시보증공사) 관련 조건 변경 및 공동담보로 인한 경매 진행으로, 추가적인 확인이 필요할 수 있음.

* 토지 이용 제한: 공항 중요시설물보호지구, 진입표면구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 또는 이용에 제한이 있을 수 있음.

* 임차인 관련 조건: 임차인의 보증금 총액은 266,000,000원이지만, 대항력이 없고 특별매각조건에 따라 매수인이 인수하지 않는 조건으로 진행됨. 이는 HUG의 역할과 관련이 있을 것으로 보임.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 혐오시설(예: 쓰레기 처리장, 장례시설 등)의 존재 여부는 직접적인 확인이 필요하나, 현재 검색 결과에서 구체적인 혐오시설 정보는 확인되지 않음.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년에 준공된 신축 오피스텔로, 비교적 양호한 입지 조건과 주거 편의성을 갖추고 있습니다. 특히, 임차인의 보증금을 매수인이 인수하지 않는 조건으로 진행되어 권리상 부담이 적은 편입니다. 다만, HUG 관련 인수조건 변경 및 공동담보로 인한 경매 진행 사항은 추가적인 주의를 요합니다. 공항 관련 지구단위계획 및 토지이용 규제 등도 장기적인 관점에서 고려할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔 (2021년 준공)

* 지하철 2, 5호선 까치산역 역세권 인근

* 임차인 보증금 인수 부담 없음 (HUG 인수조건으로 인한 말소 조건)

* 강서구 지역 개발 잠재력

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 268,000,000원입니다. 본 물건과 유사한 면적(약 8.29평)의 화곡동 신축 오피스텔의 최근 실거래가 및 현재 시세를 분석한 결과, 웰타운A 오피스텔의 전용면적 27.41㎡ 기준 시세는 약 2억 7천만 원에서 3억 2천만 원 수준으로 파악됩니다. 특히, 2021년 준공된 웰타운A의 경우, 연식 대비 적정 시세는 2억 7천만 원 이상으로 예상됩니다.

이를 바탕으로, 감정가 수준인 268,000,000원 근처 또는 그 이상에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 최종 입찰가는 현장 조사, 임장 활동, 유사 물건의 추가적인 시세 변동 추이, 경매 참여 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 참고: 본 분석은 제공된 정보를 기반으로 하였으며, 실제 현장 상황 및 시장 변동에 따라 달라질 수 있습니다.1.물건 기본정보