나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12166 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 565-6 도원더52에이동 제3층 제301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연감정 · 평가일 2025.09.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재"대일고등학교"남동측 인근에 위치하며, 주위는 업무용빌딩, 오피스텔, 소형아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 주거용으로의 제반 주위 환경은 보통 임.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 대중교통 상황은 보통 임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층 지상 14층 건물 내 제3층 제301호로서, (사용승인일: 2022.04.25.) 외벽 : 석재붙임 마감 등 창호 : 샤시 창호 등 마감 임.

이용상태

기준시점 오피스텔로 이용 중 임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재설비, 승강기, 주차장설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 2필지 일단으로 인접토지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설의 건부지로 이용 중 임.

인접 도로상태등

본건 일단의 토지 동측 노폭 약 30M 내외, 남측 노폭 약 6M 내외 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

565-6 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),건축선(2019-04-03) 565-23 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12166 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO (자료상 주택도시보증공사 관련 내용으로 추정)

* 감정가: 379,000,000원

1.2. 소재지 및 건물 정보

* 소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 565-6 도원더52 A동 제3층 제301호

* 용도: 오피스텔

* 사용승인일: 2022년 04월 25일 (신축 건물)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층 지상 14층 건물 중 제3층 제301호

* 외벽: 석재붙임 마감

* 창호: 샤시 창호

1.3. 면적 정보

* 토지면적: 10.73㎡ (약 3.24평)

* 토지지분: 10.732999999999999㎡ (약 3.24평)

* 건물면적: 29.05㎡ (약 8.79평)

* 건물지분: 29.05㎡ (약 8.79평)

1.4. 매각 정보

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* HUG 인수조건 변경, 공동담보, 임차인 및 임차권승계인의 주택도시보증공사(HUG)에 대한 대항력 포기조건 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 "대일고등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 업무용 빌딩, 오피스텔, 소형아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거용으로의 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량의 진·출입이 용이합니다.

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. (강북횡단선 등촌역, 등촌역(GTX-E) 등 교통 호재 언급됨)

2.3. 인접 도로 상태

* 일단의 토지는 동측 노폭 약 30M 도로, 남측 노폭 약 6M 도로에 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 등기부상 말소기준권리는 2024년 08월 02일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (갑3) 입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 특별매각조건으로 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (김현아)

* 보증금: 356,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 08월 26일

* 확정일자: 2022년 08월 18일

* 배당신고일자: 2024년 06월 24일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보, 임차인 및 임차권승계인의 주택도시보증공사(HUG)에 대한 대항력 포기조건 매각.

* 권리분석상 인수 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 오피스텔, 소형아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 인근에 GS더프레시 강서등촌역점, GS더프레시 강서증미역점 등이 소재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 혐오시설 유무

* 현재 제공된 정보 및 검색 결과 상, 해당 물건지 인근에 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(쓰레기 소각장, 화장장, 대규모 공장 등)에 대한 직접적인 언급이나 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 해당 지역의 개발 계획 및 토지 이용 계획 상 공항 관련 보호지구 등이 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통시설

* 인근에 버스정류장이 위치하며, 강북횡단선 등촌역, GTX-E 등촌역 등이 계획 또는 예정되어 있어 교통 편의성이 향상될 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

* 주위에는 대일고등학교, 마포중학교, 서울염창초등학교 등이 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.3. 편의시설

* 대형마트(GS더프레시), 근린생활시설 등이 인근에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 및 조건

* 본 물건은 주택도시보증공사(HUG)가 채권자로 되어 있으며, HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건부 매각이 특징입니다. 매수인은 HUG의 미배당 보증금에 대한 반환청구권을 포기해야 하며, 임차인의 권리도 말소되는 조건입니다. 이로 인해 임차인과의 직접적인 마찰은 없을 수 있으나, HUG의 채권 규모를 고려한 입찰가 산정이 중요합니다.

* 집합건물 등기부상 소유권이전(천민수) 및 가압류(주택도시보증공사), 강제경매(주택도시보증공사) 등이 말소 대상 권리들입니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

* 본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 해당합니다.

* 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 대상)으로 지정되어 있어 관련 법규 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년 4월에 사용 승인된 신축 오피스텔로, 깔끔한 건물 상태가 예상됩니다. 강서구 등촌동의 역세권(예정) 지역에 위치하며, 주변 편의시설 및 교육시설 접근성이 양호합니다. 특히, 주택도시보증공사(HUG) 관련 권리관계가 명확하며, 임차인의 대항력이 소멸되는 조건부 매각이므로 권리상 복잡한 문제는 없을 것으로 보입니다. 다만, 신축 건물임에도 불구하고 경매로 나온 사유에 대한 추가적인 조사가 필요하며, 토지이용계획 상 각종 제한사항들을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔로 즉시 활용 가능: 2022년 준공으로 내부 시설이 비교적 최신 상태일 것으로 예상됩니다.

* 역세권(예정) 지역의 잠재력: 강북횡단선, GTX-E 등 교통망 확충 계획으로 향후 가치 상승 기대.

* 명확한 권리관계: 임차인의 대항력 포기 및 HUG 조건부 매각으로 권리 인수 부담 최소화.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 379,000,000원입니다.

최근 실거래가 자료에 따르면, 본 건물(도원더52)의 29㎡(약 8.79평) 면적의 경우 2022년 8월 359,000,000원, 2022년 11월 379,000,000원 등의 실거래가 기록이 있습니다.

감정가는 2022년 11월 실거래가와 동일한 수준입니다. 현재 시점의 정확한 시세 파악을 위해서는 동일 평형대의 최근 전월세 거래 및 매매 시세를 추가적으로 조사할 필요가 있습니다.

다만, 현 시점에서의 낙찰가율은 통상 감정가의 80~100% 수준에서 결정되나, 물건의 특성과 시장 상황을 종합적으로 고려해야 합니다.

본 건은 인수 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하여 360,000,000원에서 390,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 수에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.