나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12144 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 859-15 동성리치빌 제2층 제202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새날감정 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 "한울중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제202호로서, (사용승인일: 2013.02.06) 외벽: 외장석 붙임 마감 등, 창호: PVC 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

난방설비, 위생설비 및 급배수설비, 주차장 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접토지 대비 완경사지에 위치한 세장형 토지로 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역(2023-11-23)<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 소규모주택정비사업의 사업시행구역(2025-05-19)(시흥1동 859일대 가로주택정비사업)<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)([지목「도로」한정][지정기간: 2024.9.10.~2029.9.9.]),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현 거주인의 부재, 폐문 등으로 인하여 내부구조 및 이용상황, 확장 및 내부 인테리어 여부 등은 집합건축물대장상 기재내용 및 건축물현황도, 유사 평가전례, 외부관찰 및 탐문 등에 의거하였으므로 실제와 다소 상이할 수 있으며, 임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 859-15번지에 소재한 동성리치빌 제2층 제202호 다세대주택입니다. 사건번호는 서울남부지방법원 2025타경12144 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

* 소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 859-15 동성리치빌 제2층 제202호

* 건물명: 동성리치빌

* 용도: 다세대주택

* 토지면적: 27.83㎡ (약 8.42평)

* 건물면적: 48.63㎡ (약 14.71평)

* 감정가: 293,000,000원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 준공일자: 2013년 2월 6일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 금천구 시흥동 소재 "한울중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 본건 토지는 인접 도로 및 인접 토지 대비 완경사지에 위치한 세장형 토지로, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 북서측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

* 말소기준권리: 을9, 근저당권, 김상민, 2020년 10월 22일, 165,000,000원. 본 경매 절차에서 말소기준권리보다 선순위 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (박 )

* 보증금: 234,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 9월 3일

* 확정일자: 2020년 7월 27일

* 대항력: 없음 (현황상)

* 비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보, 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각.

* 주의사항: 상기 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악되나, HUG 관련 특수조건으로 인해 보증금 반환과 관련한 매수인의 부담 여부는 반드시 권리분석을 통해 상세히 확인해야 합니다.

* 기타 권리 관계:

* 등기부상 소유권이전 (배송이, 강석진), 근저당권 (김상민, 말소기준), 가압류 (주식회사케이비국민카드, 비엔케이저축은행, 말소), 압류 (금천구, 말소), 강제경매 (주택도시보증공사, 본건), 압류 (국민건강보험공단, 서울특별시, 시흥세무서장, 말소) 등이 존재하며, 본 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 418,780,296원

1.3. 상권분석

* 이용 상태: 본건은 현재 다세대주택으로 이용 중에 있습니다.

* 주변 시세 분석:

* 감정가는 293,000,000원으로, 건물 면적 48.63㎡(약 14.71평) 기준 평당 약 19,932,000원 수준입니다.

* 제공된 주변 시세 자료(2026년 5월 기준 연립주택 매매 사례)를 분석한 결과, 62.31㎡(약 18.8평)는 590,000,000원 (평당 약 31,380,000원), 39.48㎡(약 11.9평)는 440,000,000원 (평당 약 36,975,000원), 55.19㎡(약 16.7평)는 280,000,000원 (평당 약 16,766,000원)에 거래되었습니다.

* 본건은 2013년 준공된 다세대주택으로, 제공된 주변 시세 자료의 연립주택(1981년~2002년식)과는 건물 종류 및 연식에 차이가 있습니다. 특히 2002년식 55.19㎡ 연립주택이 280,000,000원에 거래된 점을 고려하면, 본건의 감정가(293,000,000원)는 비교적 최근 연식(2013년)을 감안했을 때 시장 가치 대비 합리적이거나 다소 보수적인 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 설비 내역: 본 건물에는 난방설비, 위생설비 및 급배수설비, 주차장 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 편의시설: "한울중학교"가 인근에 위치하고 있으며, 기본적인 생활 편의시설 접근이 가능한 지역입니다.

* 혐오시설 유무: 지도 검색 및 주변 탐문 결과, 본건 인근에서 확인되는 혐오시설은 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건: HUG 인수조건 변경, 공동담보, 임차인 대항력 포기 조건 매각 등 특이사항이 존재하므로, 관련 법규 및 계약 조건을 면밀히 검토해야 합니다. 임차인 대항력은 없는 것으로 파악되나, HUG 관련 권리 및 인수 조건을 정확히 이해하는 것이 중요합니다.

* 내부 상태 미확인: 현 거주인의 부재 및 폐문으로 인해 내부 구조, 이용 상태, 확장 및 인테리어 여부 등은 집합건축물대장 및 외부 관찰 등을 통해 평가되었으므로 실제와 다소 상이할 수 있습니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 소규모주택정비사업 사업시행구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상) 등 다수의 도시계획 및 법률적 제한이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 시흥동에 위치한 2013년에 준공된 다세대주택으로, 비교적 신축 건물에 해당합니다. 주위 환경이 보통 수준이며 교통 접근성도 양호합니다. 특히, HUG 관련 특수 조건으로 인해 임차인에 대한 대항력 문제가 해결되어 명도 부담이 적다는 장점이 있습니다. 감정가는 주변 시세 대비 합리적이거나 보수적으로 책정된 것으로 판단되며, 신축 연식을 고려할 때 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다. 다만, HUG 관련 복잡한 권리 관계와 임차인 관련 특수 조건을 상세히 검토하고, 내부 상태 미확인 리스크를 감안해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축(2013년 준공) 건물로 관리 상태 및 선호도가 높을 수 있습니다.

* 감정가가 주변 시세 대비 보수적으로 책정되어 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* HUG 인수 조건으로 임차인 관련 부담(대항력, 보증금 반환 등)이 없습니다.

* 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 양호한 금천구에 위치하여 실거주 및 투자 가치가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 293,000,000원

* 주변 시세 분석 결과, 본건의 감정가는 시장 가치 대비 합리적인 수준이거나 다소 보수적으로 판단됩니다. 제공된 주변 시세 자료를 바탕으로 볼 때, 본건의 시장 가치는 감정가 이상이 될 가능성이 있습니다.

* 따라서, 안정적인 입찰을 위해서는 감정가를 기준으로, 시장 상황 및 경쟁 입찰자 분석에 따라 100% ~ 110% 수준인 293,000,000원 ~ 322,300,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.