나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12117 [1] 서울특별시 구로구 구로동 501 신구로자이 나인스에비뉴 제2층 제2가089호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유림 · 평가일 2025.10.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 지하철 1호선 "구로역" 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 각종 상업시설,업무시설 및 아파트등이 소재하고 있어 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량으로 진입이 가능하고, 인근에 지하철 1호선 및 노선 버스 정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용상황은 양호한 편임.

건물의 구조

본건은 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층 지상 36층 건물 내 제2층 제2가089호로 외벽 : 석재 및 패널붙임마감등 창호 : 샷시창호등

이용상태

본건은 인근 호수와 함께 "페리스타"로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 소방설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비, 주차설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 완경사지대 내에 비교적 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 남서측으로 광대로,북측 및 동측으로 각각 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 도로(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부 관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선

공부와의 차이

본건은 공부상 판매시설이나 인근 호수와 함께 근린생활시설로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12117 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 501 신구로자이 나인스에비뉴 제2층 제2가089호

건물구조: 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층 지상 36층 건물 내 제2층 제2가089호

토지면적: 1.32㎡ (약 0.4평)

건물면적: 4.00㎡ (약 1.2평)

감정가: 22,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOO

1.2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 구로구 구로동 소재 지하철 1호선 "구로역" 남측 인근에 위치합니다.

* 주변환경: 각종 상업시설, 업무시설 및 아파트 단지가 소재하여 주거 및 상업 혼합 지역의 특징을 보입니다.

* 교통: 차량 진입이 가능하며, 인근에 지하철 1호선 구로역과 다수의 노선 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 매우 양호한 편입니다. (구로역 도보 약 7분 거리)

* 도로: 본건 토지는 남서측으로 광대로, 북측 및 동측으로는 각각 소로에 접해 있어 접근성이 좋습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 공항시설법, 교육환경보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 수도권정비계획법 등의 규제를 받습니다.

1.3. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 황춘희 (황 )

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부 요약 (말소기준권리: 충북신용보증재단 가압류 - 2024.03.25)

* 소유권 보존 및 이전 등기 다수 존재.

* 가압류 (충북신용보증재단, 20,000,000원)

* 강제경매 (서울신용보증재단, 3,456,606원) - 본건 경매 개시 결정

* 말소기준권리보다 늦은 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 권리는 없습니다.

1.4. 상권분석

* 물건은 신구로자이 나인스에비뉴 복합 건물 내 상가로, 주상복합 단지 내 상업시설 일부입니다.

* 주변에 AK플라자 구로본점, CGV, 디큐브시티, 홈플러스, 테크노마트, 이마트 등 대형 쇼핑 및 문화 시설이 밀집해 있습니다.

* 구로역 역세권으로 유동인구 및 배후수요가 풍부한 상업지역에 위치합니다.

* 건물 내에서 아파트 입주민 및 외부 고객을 대상으로 하는 다양한 시설(대형마트, 식당가, 공연장 등)이 운영되고 있습니다.

* 주변에 구로기계공구상가 등 산업 시설도 위치해 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 구로역을 도보로 이용 가능하며, 다양한 시내외 버스 노선이 운행되어 광역 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 인근에 대형 쇼핑몰, 백화점, 영화관, 마트 등 다양한 편의시설이 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 주거환경: 아파트 단지, 오피스 빌딩 등이 혼재된 지역으로 주거 및 업무 기능이 복합적으로 이루어져 있습니다.

* 주변 시설: 교육 시설로는 구로초, 신구로초, 영림중, 구로고 등이 인근에 있습니다.

* 혐오시설: 현재 파악된 정보 및 주변 검색 결과, 본건 소재지 인근에 특별히 혐오시설이 위치하고 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 극히 작은 면적 (4㎡)으로 인해 활용에 제약이 따르며, 임대 수익 창출 및 재매각 시 대상 고객층이 제한적일 수 있습니다.

* 공부상 용도는 판매시설이나, 인근 호수와 함께 "페리스타"라는 근린생활시설로 이용 중인 점은 추후 용도 변경 또는 계약 시 참고해야 할 사항입니다.

* 본 건물이 위치한 신구로자이 나인스에비뉴는 주상복합 아파트로, 상가는 부대시설의 성격을 가질 수 있어 일반 상가와는 다를 수 있습니다.

* 소형 면적으로 인한 관리비 부담 비율이 높을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 지하철 1호선 구로역 역세권에 위치한 소형 상가로, 뛰어난 교통 환경과 풍부한 배후수요를 갖추고 있습니다. 현재 임차인은 대항력이 없으며 인수할 보증금 또한 없어 권리상 하자는 없습니다. 다만, 4㎡라는 매우 작은 면적으로 인해 활용도가 제한적이라는 점이 가장 큰 단점입니다. 이러한 점을 고려하여 임대 수익성이나 향후 재매각 가치를 신중하게 판단해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 구로역 초역세권의 좋은 입지.

* 소액으로 투자가능한 물건.

* 주변 상업 및 주거 시설 밀집으로 잠재적 수요 확보.

* 관리비 부담이 적은 소형 면적 (단, 면적 대비 비율은 높을 수 있음).

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 22,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 본 물건의 면적(4㎡) 및 주변 시세, 권리 분석 내용을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준에서 소폭 가감한 금액을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 극히 작은 면적으로 인한 활용 제한성을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가 범위: 17,000,000원 ~ 23,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.