나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12064 [1] 서울특별시 구로구 구로동 570-86 블리시움3차 제2층 제203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤감정 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 지하철1호선 "구로역" 남동측 인근에 위치하며, 주변 은 아파트 및 다세대주택 등의 공동주택과 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 밀집한 주거 지대입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 도로변에 버스정류장이 소재하고 인근에 지하철1호선 "구로역"이 소재하여 제반 대중교통 이용편의도 비교적 양호한 편입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제203호로서, - 사용승인일: 2022년 1월 13일 - 외벽: 석재붙임 마감 등 - 창호: 새시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 개별난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 인접 토지와 비교적 등고평탄한 사다리형에 유사한 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 북서측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 소재 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법> , 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부 관할)<군사 기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역 (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~ 2026.8.25.) 등입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

서울특별시 구로구 구로동 570-86 블리시움3차 제2층 제203호

1.2. 건물 정보

* 용도: 다세대주택

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제203호

* 사용승인일: 2022년 1월 13일

* 건물 외벽: 석재붙임 마감 등

* 건물 창호: 새시창호 마감 등

* 건물 설비내역: 위생설비, 급·배수설비, 개별난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

1.3. 면적 및 감정가

* 감정가: 310,000,000원

* 토지면적: 19.80㎡ (약 6.0평)

* 건물면적: 28.07㎡ (약 8.5평)

1.4. 매각 대상 및 경매 종류

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

1.5. 채권자 정보

* 채권자: 양OO

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 지하철1호선 "구로역" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 및 다세대주택 등의 공동주택과 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 밀집한 주거지대입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 도로변에 버스정류장이 소재하고 인근에 지하철1호선 "구로역"이 소재하여 제반 대중교통 이용편의도 비교적 양호한 편입니다.

2.3. 토지 형상 및 이용 상태

본건 소재 토지는 인접 토지와 비교적 등고평탄한 사다리형에 유사한 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로 상태

본건 단지 북서측으로 포장도로와 접합니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 소재 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부 관할)<군사 기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역 (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~ 2026.8.25.) 등입니다.

3. 권리 분석

3.1. 특이사항

대항력있는 임차인, 공동담보로 인한 복잡한 권리관계가 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-25

* 대항력: 있음

* 비고: 확정일자 및 배당신고일자가 기재되어 있지 않으나, 대항력이 있는 임차인으로 분류되었습니다. 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 임차인: 주식회사하나은행

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-25

* 확정일자: 2022-03-08

* 배당신고일자: 2025-11-27

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인은 보증금 2억 3천만원으로 전입일자, 확정일자를 갖추었으며 대항력이 있습니다.

3.3. 등기부 현황

* 소유권보존: 2022-01-26

* 압류 (강남세무서장): 2022-12-12 (말소기준권리)

* 가압류 (김종성): 2023-04-11 (금90,000,000원, 말소)

* 강제경매 (양병열): 2025-09-17 (금59,701,964원, 말소)

3.4. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리는 2022년 12월 12일자 강남세무서장의 압류입니다. 이에 따라 본 건 경매 절차로 인해 가압류 및 강제경매 등 후순위 권리들은 말소될 예정입니다.

3.5. 인수되는 권리

* 인수 보증금 합계: 0원

* 비고: 등기부등본 상 말소기준권리 이후의 권리들은 경매로 소멸될 예정이나, 임차인 현황의 '대항력 있음' 표시는 별도 확인이 필요합니다. 특히, "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금(230,000,000원)이 인수되지 않는다는 법원의 최종 판단인지에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 구로동 지역은 지하철 1호선 구로역을 중심으로 주거, 상업, 업무 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 다세대주택과 아파트 단지가 밀집해 있으며, 다양한 근린생활시설이 분포하여 주거 생활이 편리합니다.

4.2. 최근 매매 사례 분석

* 최근 유사 건물 매매 사례를 분석한 결과, 2023년에 건축된 36.84㎡ 면적의 다세대주택이 340,000,000원에 거래되었습니다. 이는 신축 건물의 높은 가치를 반영하는 사례입니다.

* 반면, 2002년 건축된 35.32㎡ 면적의 다세대주택은 160,000,000원에 거래되어, 건축 연도에 따른 가격 차이가 두드러짐을 알 수 있습니다.

* 2003년 건축된 68.99㎡ 면적의 다세대주택은 335,000,000원에 거래되었습니다.

* 본건(2022년 건축, 28.07㎡)은 신축 건물에 해당하며, 이러한 비교 사례들을 볼 때, 면적과 건축 연도를 고려하여 가치를 평가할 수 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본건은 2022년 1월에 사용승인된 철근콘크리트 구조의 신축 건물에 속합니다. 위생, 급배수, 개별난방, 승강기 설비가 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 주변 편의 시설

* 교통: 지하철 1호선 구로역 도보 이용 가능, 다수의 버스 노선 인접

* 상업시설: 인근에 다양한 편의시설 및 근린생활시설 위치

* 주거 환경: 공동주택 및 단독주택 밀집 지역으로 주거 안정성 확보

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

가장 큰 리스크는 '대항력 있는 임차인'이 존재한다는 점입니다. 비록 '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있으나, 주식회사 하나은행의 2억 3천만원 보증금과 김OO의 보증금(0원이나 상세 미상)에 대한 법적 관계를 반드시 재확인해야 합니다. 임차인의 권리가 예상치 못한 방식으로 인수되거나 추가적인 법적 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.2. 기타 리스크

* 토지 이용 계획 상 외국인 토지거래허가구역 지정 기간(2026.8.25까지)이 있으나, 내국인에게는 직접적인 영향이 없습니다.

* 임대 관계가 미상인 점은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 강점

* 신축 건물(2022년 준공)로서 양호한 건물 상태 및 미래 가치 상승 잠재력

* 구로역 역세권에 위치하여 교통 편의성이 우수함

* 안정적인 주거 지역 내 위치

7.2. 물건 약점

* 대항력 있는 임차인 존재로 인한 권리 분석의 복잡성 및 인수 부담 가능성 (인수 보증금 0원 명시에도 불구하고)

* 주변 시세 대비 감정가 수준 검토 필요

8. 투자 포인트

8.1. 투자 매력 요소

* 신축 주거 상품으로서의 희소성과 안정성

* 역세권 입지를 바탕으로 한 시세 상승 기대

* 임차인 관련 리스크 해소 시, 상대적으로 합리적인 가격에 취득 가능성

8.2. 고려 사항

* 대항력 있는 임차인의 법적 지위와 보증금 인수 여부에 대한 철저한 법률 검토 필수

* 명도 진행 시 발생할 수 있는 변수 사전 파악

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 기반 예상가

최근 유사 신축 다세대주택의 매매가(약 340,000,000원)를 고려할 때, 본건의 면적(28.07㎡)과 감정가(310,000,000원)는 신축 프리미엄이 반영된 수준으로 보입니다.

9.2. 권리 분석 기반 고려사항

'대항력 있는 임차인' 존재 및 '인수 보증금 합계 0원'이라는 상반된 정보는 입찰 시 가장 큰 위험 요소입니다. 이 부분에 대한 불확실성을 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

9.3. 최종 예상 입찰가 제안

상기 분석 및 위험 요소를 종합적으로 고려할 때, 감정가 310,000,000원을 기준으로 하되, 임차인 관련 리스크와 명도 비용 등을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 290,000,000원 ~ 300,000,000원 수준을 제안합니다. (단, 임차인 관련 법률 검토가 완료되어 인수 부담이 없다는 전제 하에)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.