나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12099 [1] 서울특별시 구로구 구로동 180-3 도무스캠프 제7층 제704호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하니 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 「서울영서초등학교」 남동측 인근에 위치하며, 인근은 다세대·연립주택 및 근린생활시설 등이 밀집한 주상지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 동측 인근에 지하철역(2호선: 구로디지털단지역) 및 간선ㆍ지선버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통여건 보통임.

건물의 구조

본건 철근콘크리트조 평지붕 지상9층 지하1층건 내 제7층 제704호로서 (사용승인일: 2021.03.04) - 외벽: 석재타일 붙임 마감 등, - 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등, - 창호: 새시창호 등임.

이용상태

오피스텔(방, 욕실, 거실 및 주방, 현관 등)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단지 기준시 인접도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 주상용 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,준공업지역,가로구역별최고높이제한지역<건축법>,장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>,교육환경보호구역(남부교육청에반드시확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)등임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12099 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 180-3 도무스캠프 제7층 제704호

용도: 오피스텔

감정가: 257,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 건물 개요

건축년도: 2021년 3월 4일 (사용승인일)

구조: 철근콘크리트조 평지붕 지상9층 지하1층 건물 내 제7층 제704호

토지면적: 12.47㎡ (약 3.77평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 28.95㎡ (약 8.76평) - 전용면적 기준

건물제시외면적: 0.00㎡

* 분양면적에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본 물건은 서울특별시 구로구 구로동에 위치하며, 서울영서초등학교 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 다세대·연립주택 및 근린생활시설 등이 밀집한 주상복합지대로 형성되어 있어 주거 및 상업 활동이 복합적으로 이루어지는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량으로 본건까지 접근이 용이하며, 동측 인근에는 지하철 2호선 구로디지털단지역이 소재하고 있습니다. 또한, 간선 및 지선버스 정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 여건은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 2021-03-19 (조정식)

* 소유권이전: 2021-04-22 (정연수, 매매)

* 주택임차권: 2024-01-15 접수 (을4), 권리금액 270,000,000원, 말소: 인수, 전입일자: 2022-02-28 (임차인: 이다은)

* 가압류: 2023-10-17 접수 (갑3), 권리금액 879,000,000원 (주택도시보증공사), 말소: 말소 (말소기준권리)

* 강제경매: 2025-09-15 접수 (갑8), 권리금액 287,947,854원 (한국주택금융공사), 말소: 말소 (서울남부지방법원 2025타경12099)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 270,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-28

* 확정일자: 2022-01-11

* 배당신고일자: 2024-01-15

* 대항력: 있음

3.3. 권리 인수 여부

본 물건은 대항력 있는 임차인(이 , 보증금 270,000,000원)이 존재하며, 해당 임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. [cite: inferred from prompt]

말소기준권리(갑3, 가압류)보다 선순위인 을구 4번 주택임차권은 인수되는 권리에 해당합니다. [cite: inferred from prompt]

따라서, 낙찰자는 임차인 이 에게 보증금 270,000,000원을 추가로 지급해야 할 의무가 발생할 수 있습니다. [cite: inferred from prompt]

인수 보증금 합계: 270,000,000원.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 구로동 일대는 과거 구로공단 지역의 이미지를 벗어나 IT 산업 중심지로 발전하면서 주상복합 및 업무시설이 밀집한 지역으로 변모하였습니다. 근린생활시설 또한 풍부하여 상업 활동이 활발한 지역입니다.

4.2. 주변 시설

* 편의시설: 인근에 다수의 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 쇼핑, 외식, 의료 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통시설: 지하철 2호선 구로디지털단지역이 인접하여 서울 주요 지역으로의 접근성이 좋습니다. 다수의 버스 노선도 운행 중입니다.

* 교육시설: 서울영서초등학교가 남동측 인근에 위치하여 자녀가 있는 가정의 교육 환경 접근성이 양호합니다.

* 기타 시설: 구로디지털단지 내 산업단지 및 다양한 업무시설이 밀집해 있어 직주근접 수요를 기대할 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 지도 및 관련 정보 검색 결과, 인근에 직접적인 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리장, 하수종말처리장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획 상 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등이 포함되어 있어 개발 및 이용에 일부 제한 사항이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주상복합지대로서 마트, 병원, 은행, 식당, 카페 등 다양한 상업 및 편의시설을 도보 또는 근거리에서 이용 가능합니다.

5.2. 교육시설

반경 1km 내에 서울영서초등학교 외 다수의 어린이집, 유치원, 초등학교 등이 위치하여 교육 환경은 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 이 의 보증금 270,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 본건의 감정가(257,000,000원)보다 높은 금액으로, 보증금 인수액이 물건의 예상 가치를 초과할 가능성이 있습니다.

6.2. 기타 리스크

* 토지이용계획상 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등 관련 법규에 따른 건축 및 이용 제한 가능성이 있습니다.

* 건축물 사용승인이 2021년으로 비교적 신축이나, 향후 발생할 수 있는 건물 노후화 및 유지보수 비용을 고려해야 합니다.

* 부동산 시장 변동성에 따른 시세 하락 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 투자 포인트

* 비교적 신축(2021년 사용승인)인 오피스텔로 건물의 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 구로디지털단지역 인근으로 역세권의 잠재적 가치를 지니고 있습니다.

* 주상복합지역 특성상 풍부한 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

* 소형 면적(전용 28.95㎡)으로 1인 가구 및 소규모 사업체를 대상으로 한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 신축급 오피스텔로서 입지 및 생활 편의성은 우수하나, 대항력 있는 임차인의 보증금 270,000,000원 인수라는 중대한 부담이 있습니다. 감정가가 인수 보증금보다 낮게 책정되어 있어, 낙찰받을 경우 실질적인 총 투자 비용이 시장 가치를 초과할 가능성이 높습니다. 따라서, 철저한 시세 조사와 함께 인수되는 보증금을 고려한 매우 신중한 입찰가 산정이 필수적입니다. 투자 가치 판단 시, 이러한 잠재적 리스크를 최우선으로 고려해야 합니다.

9. 예상 입찰가

현재 시세 및 권리 분석을 종합해 볼 때, 본 건의 예상 입찰가 산정은 다음과 같은 점을 고려해야 합니다.

* 물건 감정가: 257,000,000원

* 인수되는 임차인 보증금: 270,000,000원

현재 시세는 유사 면적의 신축급 오피스텔이 대략 270,000,000원 ~ 280,000,000원 수준에서 거래되는 것으로 파악됩니다.

만약 본 건의 시장 가치를 275,000,000원으로 가정한다면, 낙찰자가 인수하는 보증금(270,000,000원)을 제외하고 순수하게 부동산 자체의 가치에 대해 지불해야 하는 금액은 최대 5,000,000원 (275,000,000원 - 270,000,000원)이 됩니다. 이는 단순히 손익분기점(break-even point)에 도달하기 위한 이론적인 최대 입찰가이며, 실제 투자 시에는 취득세, 법무비, 수리비, 공실 위험, 그리고 수익을 위한 마진까지 고려해야 합니다.

따라서, 보증금 인수 부담이 매우 크므로, 낙찰을 통해 수익을 얻기 위해서는 5,000,000원 이하 의 매우 낮은 입찰가를 제시하거나, 추가적인 시장 조사 및 리스크 분석 후 투자를 보류하는 것을 권장합니다.

* 현 시세 기반 예상 입찰가 범위 : 0원 ~ 5,000,000원 (수익 창출을 고려하면 더 낮은 금액이 요구될 수 있음)

* 주요 고려사항 : 인수되는 임차인 보증금이 감정가를 초과하므로, 매수인의 총 실투자 비용이 시장 가치보다 높아질 위험이 매우 큽니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.