나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103951 [1] 서울특별시 서초구 반포동 OOOOOO OOOO OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비아이티감정 · 평가일 2025.09.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 반포동 소재 '반포종합운동장' 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 연립주택 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상6층/지하1층 건물 내 제4층 제403호로서, (사용승인일 : 2002-05-22) 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

조사일 현재 아파트로 이용중임.

설비내역

기본 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비, 소화전 설비, CCTV 설비, 지하주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단의 가장형 완경사지로, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

[ 반포동 107-53, 107-54, 107-55 ] 도시지역, 제1종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 허가대상: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트 / 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상:건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간:2025.3.24.~2025.9.30.) [ 반포동 107-52 ] 도시지역, 제1종일반주거지역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 허가대상: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트 / 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상:건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간:2025.3.24.~2025.9.30.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103951 (1)

* 물건종별: 아파트

* 소재지: 서울특별시 서초구 반포동 107-52, 브리앙뜨 4층 403호

* 감정평가액: 2,310,000,000원

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 서OOOOOO

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 건물 정보

* 건물명: 브리앙뜨

* 전유면적: 148.83㎡ (약 45.02평)

* 분양면적 (추정): 186.04㎡ (약 56.29평)

* 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지상 6층/지하 1층 건물 내 제4층 제403호

* 사용승인일: 2002년 5월 22일

* 건물총면적: 3587.92㎡

* 건축면적: 524.79㎡

* 주차: 32대 (기계식)

1.3. 토지 정보

* 토지면적: 76.20㎡ (약 23.05평)

* 토지지분: 69.51㎡ (약 21.03평)

* 토지형상 및 이용상태: 4필지 일단의 가장형 완경사지, 아파트 건부지로 이용 중.

* 인접 도로: 서측 노폭 약 8m 내외 포장도로 접함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 서울특별시 서초구 반포동 소재 '반포종합운동장' 남측 인근에 위치합니다.

* 주위는 아파트, 연립주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

* 본건 소재 건물까지 차량 진출입이 용이합니다.

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권 보존 등기: 2002년 6월 3일 (주식회사중천산업개발)

* 소유권 이전 등기: 2004년 9월 16일 (서지영, 매매)

* 말소기준권리: 2024년 8월 5일 접수된 주식회사더리치파이낸스대부의 근저당권 (채권최고액 1,740,000,000원)입니다.

* 본 경매는 2025년 9월 16일 접수된 서초새마을금고의 임의경매개시결정 (사건번호: 2025타경103951, 채권액 1,468,148,720원)에 의해 진행됩니다.

* 을13-2번 웰컴저축은행주식회사의 근저당권부채권질권설정 (1,740,000,000원) 등 후순위 권리는 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 현재까지 파악된 임차인 중 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 확인되었습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

* 만약 보증금 또는 차임이 미상인 임차인이 존재할 경우, 해당 내용은 별도 확인이 필요하며 주의가 요구됩니다.

4. 상권분석

* 본건은 서초구 반포동의 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 주거 상권의 이점을 가집니다.

* 주변에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 반포종합운동장이 인접해 있어 주민들의 여가 및 체육 활동 공간으로 활용될 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 교육시설: 교육환경 보호구역에 해당합니다.

* 편의시설: 대형마트, 백화점 등 주요 편의시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

* 의료시설: 인근 병원 및 의원 이용이 가능합니다.

* 문화/여가시설: 반포종합운동장 인접.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 '상대보호구역', '대공방어협조구역', '과밀억제권역', '(한강)폐기물매립시설 설치제한지역' 등에 해당되어 향후 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 대상자 또는 건축물 용도(아파트)로 사용되는 부지에 대한 거래 시 허가를 받아야 하는 점을 유의해야 합니다. (허가 기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.3.24.~2025.9.30.)

* 건축물 사용승인일이 2002년으로, 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 주의사항에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"이 명시되어 있어, 해당 지상권의 내용 및 승계 여부를 반드시 확인해야 합니다. 이는 잠재적인 부담이 될 수 있습니다.

* 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 서초구 반포동의 우수한 입지에 위치한 아파트로, 현재 아파트로서 정상 이용 중이며 기본적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 다수의 채무가 등기되어 있으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸되어 권리관계는 비교적 명확합니다.

* 인수되는 임차권이 없는 점은 권리분석상 긍정적인 요소입니다.

* 다만, 토지이용계획상의 각종 제한사항과 건물 노후도, 그리고 매각으로 소멸되지 않는 지상권은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 서초구 반포동이라는 입지 자체만으로도 높은 미래가치를 기대할 수 있습니다.

* 반포종합운동장 인접으로 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

* 권리관계가 명확하고 인수되는 임차인이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 적정 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익 및 장기적인 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정평가액: 2,310,000,000원

* 말소기준권리 채권 최고액: 1,740,000,000원

* 임의경매 개시 결정액: 1,468,148,720원

* 현재 시장 상황, 유사 물건의 실거래가, 명도 예상 비용, 그리고 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 잠재적 영향을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 감정평가액 대비 80% ~ 90% 수준에서 검토해 볼 수 있습니다.

* 구체적인 예상 입찰가는 약 1,850,000,000원 ~ 2,080,000,000원 범위에서 보수적으로 접근하는 것을 제안합니다.

* 이는 초기 조사 단계에서의 추정치이며, 현장 방문 및 추가적인 시장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.