나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경3174 [1] 서울특별시 종로구 숭인동 313-17 우평원더라움스투디오 4층401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나무 · 평가일 2025.09.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 종로구 숭인동 소재 지하철 1호선,6호선 "동묘앞역" 남동측 인근에 소재하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 상업지대로서 제반 여건은 보통시됨.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 용이하며 인근에 지하철 1호선,6호선 "동묘앞역" 및 노선 버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역(숭인 지구단위계획), 도로(접합)가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-06-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> , 건축선(2022-03-18)임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상18층 내 제4층 제401호로서, 외벽: 석재붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽: 내부 인테리어 마감 등, 창호: 샷시창호 마감 등임.

이용상태

업무시설(오피스텔)(방2, 팬트리, 거실 및 주방,욕심 겸 화장실, 발코니 등)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수 설비, 난방설비, 화재경보설비, 화재탐지설비, 승강기 등의 설비가 되어 있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경3174 (1)

* 소재지: 서울특별시 종로구 숭인동 313-17 우평원더라움스투디오 4층 401호

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 감정가: 370,000,000원

* 토지면적: 5.06㎡ (약 1.53평)

* 토지지분: 5.062㎡

* 건물면적: 29.97㎡ (약 9.07평)

* 건물지분: 29.968㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 신OOO

* 특이사항: 유동화 물건

* 주의사항: (제공된 정보 없음)

* 특수물건정보: 유동화 물건

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 종로구 숭인동 소재 지하철 1호선, 6호선 "동묘앞역" 남동측 인근에 위치함.

* 주변 환경: 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 상업지대로서 전반적인 입지 여건은 보통 수준임.

* 교통: 차량 접근성이 용이하며, 인근에 지하철 1호선, 6호선 "동묘앞역" 및 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 제반 교통 여건은 보통으로 평가됨.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 2022년 5월 6일 접수된 신한은행 근저당권 (채권액 282,000,000원).

* 매각으로 인해 말소되는 권리: 신한은행 근저당권, 경남은행 가압류, 서울중앙지방법원 임의경매, 종로세무서 압류 등 총 313,236,822원 상당의 권리가 말소될 예정임.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 바 없음.

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 1,300,000원

* 전입일자: 2025년 3월 24일

* 확정일자: 2025년 3월 21일

* 배당신고일자: 2025년 11월 5일

* 대항력: 없음.

* 비고: 임차인의 전입일자 및 확정일자가 본 경매물건의 권리 설정일보다 늦은 시점이므로 대항력이 없는 것으로 판단됨. 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않으며, 배당을 통해 우선 변제받을 권리가 있으나 배당받지 못하는 금액은 인수 대상이 아님. (인수 보증금 합계: 0원)

1.3. 상권분석

* 본 물건은 지하철 동묘앞역 인근 상업지대에 위치하여 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

* 인근 지역은 다양한 상업 및 업무 활동이 이루어지는 곳으로, 유동인구 및 잠재적 고객 확보에 유리한 조건을 갖추고 있음.

* 특히, 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집해 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 1, 6호선 동묘앞역 도보 이용 가능 거리이며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 우수함.

* 편의시설: 주변 상업지대 내에 마트, 식당, 병원 등 다양한 편의시설 이용이 용이함.

* 주거 환경: 오피스텔 밀집 지역으로 비교적 쾌적한 주거 환경을 제공함.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 일반 경매 물건과 달리 자산유동화전문회사(AMC)가 채권을 양수하여 진행하는 경우가 많으나, 본 건은 신한은행이 채권자로서 임의경매를 신청한 것으로 보이며, 등기부상 명확한 특이사항은 없어 일반 경매물건과 유사하게 취급 가능함.

* 저층부: 4층이라는 저층부는 고층부에 비해 일조량이나 조망 등에서 다소 불리할 수 있으며, 이는 추후 임대 수익이나 매매 시 가격에 영향을 미칠 수 있음.

* 건물 노후도: 2022년에 준공된 신축 건물로, 현재로서는 건물 노후화로 인한 문제는 적으나, 장기적인 관점에서의 시설 관리 비용을 고려해야 함.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 준공 2년차의 신축 오피스텔로, 동묘앞역 역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 등기부상 모든 권리가 말소되는 조건으로, 낙찰자가 추가적인 권리 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 임차인의 대항력이 없어 명도 부담 또한 크지 않을 것으로 예상됩니다.

* 다만, 4층이라는 저층부라는 점은 고려해야 할 요소입니다.

* 유동화 물건이라는 특성이 있으나, 권리 관계는 명확한 편입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 2022년 준공된 건물로, 현대적인 시설과 낮은 관리 부담.

* 역세권 입지: 지하철 1, 6호선 동묘앞역 인근으로 교통 편리 및 풍부한 유동인구.

* 명도 용이: 대항력 없는 임차인으로 인한 명도 부담 최소화.

* 권리관계 깨끗함: 매각으로 모든 권리 소멸.

* 안정적 임대 수익 기대: 상업지구 내 오피스텔 밀집 지역으로 임대 수요 풍부.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 분석:

* 2025년 3월 21일: 29.968㎡ (약 9.07평), 17층, 38,000만원 (약 12,680,488원/㎡)

* 2024년 10월 7일: 24.794㎡ (약 7.50평), 10층, 30,000만원 (약 12,100,000원/㎡)

* 2025년 10월 28일: 24.678㎡ (약 7.47평), 7층, 24,400만원 (약 9,887,000원/㎡)

* 감정가: 370,000,000원

* 본 건은 건물면적 29.97㎡ (약 9.07평)이며, 동일 면적 유사 거래(17층)는 38,000만원이었으나, 본 건은 4층이므로 층수 차이를 고려해야 합니다. 신축 건물임을 감안하고, 권리관계가 매우 깨끗하여 경쟁력 있는 입찰가를 제시합니다.

* 예상 입찰가: 375,000,000원 (삼억 칠천 오백만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.