나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103955 [1] 서울특별시 관악구 신림동 478-9 로뎀하우스 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세경 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '서울남부초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다가구주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하고, 북서측 인근에 지하철 2호선 '신대방역'이 소재하며, 남서측 인근에 '조원로' 및 동측 인근에 '신사로'를 따라 다수의 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 건물 내 제5층 제501호로서, (사용승인일 : 2021.12.22.) 외벽 : 돌불임 마감 등, 내벽 : 벽지 마감 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 인접지 대비 등고평탄한 2필지 일단의 자루형 토지로서, 주거용(다세대주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건은 북측 및 남측으로 노폭 약 6m 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

신림동 478-9, 신림동 478-40 2필지 모두 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : - 대상물건은 등기사항전부증명서상 압류(2023년 4월 5일 체납징수과-티21363, 2025년 3월 13일 징세과-티3878) 및 가압류(2023년 9월 19일 부산지방법원 동부지원의 가압류 결정, 2023카단 105644)가 설정되어 있으므로, 업무진행 시 재확인하시기 바람. - 대상물건은 등기사항전부증명서상 주택임차권(2023년 6월 14일 서울중앙지방법원의 임차권등기명령(2023카임30987), 임차보증금 355,000,000원)이 설정되어 있으므로, 업무진행 시 재확인하시기 바람.

물건 비고

임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103955 (1)

* 소재지: 서울특별시 관악구 신림동 478-9 로뎀하우스 5층501호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 376,000,000원

* 토지면적: 23.16㎡ (약 7.01평)

* 토지지분: 23.16㎡ (약 7.01평)

* 건물면적: 29.28㎡ (약 8.86평)

* 건물지분: 29.28㎡ (약 8.86평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 사용승인일: 2021년 12월 22일

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제5층 제501호

* 연면적: 591.67㎡ (약 179.00평)

* 건폐율: 59.34%

* 용적률: 148.29%

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 관악구 신림동 소재 '서울남부초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다가구주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

* 교통상황: 차량 진출입이 가능하며, 북서측 인근에 지하철 2호선 '신대방역'이 있고, 남서측 인근 '조원로' 및 동측 인근 '신사로'를 따라 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 도로상태: 북측 및 남측으로 노폭 약 6m 내외의 아스팔트 포장도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025.8.26~2026.8.25)임.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 갑3 압류 (강서세무서장, 2023.04.06)

* 등기부상 권리관계:

* 압류: 체납징수과 (2023.04.05), 징세과 (2025.03.13)

* 가압류: 부산지방법원 동부지원 (2023.09.19, 2023카단105644, 채권자: 주택도시보증공사)

* 주택임차권: 차* (2023.06.23 등기, 보증금 355,000,000원) - 등기상 말소 예정으로 대항력 없음.

* 임차인 현황:

* 문*: 전입 2024-03-25, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 왕*: 전입 2024-02-29, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 차*: 전입 2022-02-09, 보증금 355,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음. (등기부상 임차권 말소 예정)

* 인수되는 권리: 없음 (일괄매각으로 모든 권리는 말소될 예정이며, HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건으로 인해 임차보증금 관련 부담 없음)

1.3. 상권분석

* 주변 건물: 로뎀하우스는 2021년 12월에 사용승인된 신축 건물임.

* 최근 실거래가 비교:

* 2026년 7월 거래된 제일빌라(1991년 건축, 30.92㎡)는 18,500만원에 거래됨.

* 2026년 7월 거래된 드림하우스(2015년 건축, 29.56㎡)는 32,000만원에 거래됨.

* 2026년 7월 거래된 어반팰리스(2018년 건축, 45.37㎡)는 39,000만원에 거래됨.

* 시세 분석: 본건은 2021년 준공된 건물로, 비교 사례 중 가장 신축임. 면적(29.28㎡)이 유사한 2015년식 드림하우스(29.56㎡)가 32,000만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 감정가 376,000,000원은 신축이라는 점을 감안하면 합리적인 수준으로 판단됨.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 서울남부초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하며, 지하철역 및 다수의 버스 노선을 통해 서울 시내 접근성이 좋음. 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능함.

* 혐오시설: 주변 지역에 특별히 인지되는 혐오시설은 확인되지 않음.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 특수물건 정보: 주택도시보증공사(HUG)가 채권자로서 경매를 진행함에 따라, HUG 인수조건 변경 및 채권 승계와 관련된 특별한 매각 조건이 존재함.

* 임차보증금 관련 조건: 임차보증금반환채권 승계인인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됨. 이는 낙찰자가 임차보증금 관련 문제로부터 보호받을 수 있음을 의미함. 등기부상 임차권(차*, 355,000,000원)은 말소될 예정이며, 임차인 전원 대항력 없음으로 명시되어 있어 권리상 큰 위험은 없을 것으로 판단됨.

* 기타 등기사항: 다수의 압류 및 가압류가 설정되어 있으나, 이는 말소기준권리보다 후순위로 모두 매각으로 소멸될 예정임.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울 관악구 신림동에 위치한 신축(2021년 준공) 다세대주택으로, 역세권 및 초등학교 인근에 위치하여 입지적 장점을 가짐.

* 주택도시보증공사(HUG)가 채권자로 참여하여 진행하는 강제경매 물건으로, HUG 인수조건 변경 및 임차보증금반환채권 승계인의 대항력 포기 조건 등 특수 매각 조건이 있음.

* 권리분석상 말소기준권리보다 후순위의 압류, 가압류, 임차권 등은 모두 매각으로 소멸될 예정이며, 임차인들의 대항력도 없는 것으로 확인되어 낙찰자가 인수하는 권리는 없는 것으로 판단됨. (인수 보증금 합계: 0원)

* 신축이라는 점과 비교적 양호한 입지 조건을 고려할 때, 잠재적 가치가 높은 물건으로 평가됨.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물(2021년 준공)로 하자 발생 가능성이 낮고 선호도가 높음.

* 지하철역(신대방역) 및 초등학교 인근으로 주거 환경 및 투자 가치 우수.

* HUG 관련 특수 조건으로 인해 임차보증금 관련 리스크가 해소되어 안전한 투자가 가능.

* 일괄매각으로 토지 지분 소유권 확보 가능.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 376,000,000원임.

* 인근 유사 다세대주택의 최근 실거래가(29.56㎡, 2015년식, 320,000,000원)와 신축 연식(2021년)을 고려할 때, 감정가 수준의 가치를 인정할 수 있음.

* HUG 관련 특수 조건으로 권리관계가 명확히 정리되므로, 투자자는 안심하고 입찰에 참여할 수 있음.

* 제반 사항을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가는 330,000,000원으로 산정함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.