나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103936 [1] 서울특별시 종로구 창신동 255-1 10층1010호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도움 · 평가일 2025.09.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 종로구 창신동 소재 "동묘앞역(지하철 1,6호선)" 북측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 주택 등이 소재하고 있음.

교통상황

인근에 "동묘앞역(지하철 1,6호선), 동대문역(지하철 1,4호선)" 및 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하2층/지상11층 중 제10층 제1010호로서, (사용승인일: 2021-5-28) 외벽: 돌붙임 및 모르타르위페인팅 마감 등 창호: PVC새시

이용상태

오피스텔(방, 화장실)로 이용 중임.

설비내역

전기설비, 승강기설비, 자주식 및 기계식 주차장, 개별난방설비, 위생 및 급배수설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 부정형의 토지로서, 주상복합 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 주위로 소로 및 세로(불)의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

창신동 266-1: 도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역(2016-10-04)(동대문 지구단위계획구역), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27), 상대보호구역(2020-06-26), 상대보호구역(창신초등학교,병설유치원), 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 창신동 247: 도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역(2016-10-04)(동대문 지구단위계획구역) , 도로(접합), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27), 상대보호구역(창신초등학교,병설유치원), 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103936 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 부동산 현황

소재지: 서울특별시 종로구 창신동 255-1 10층1010호

용도: 오피스텔

감정가: 274,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 지하2층/지상11층 중 제10층 제1010호

사용승인일: 2021년 5월 28일

토지 면적: 6.21㎡ (약 1.88평)

건물 면적: 19.37㎡ (약 5.86평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 환경

본건은 서울특별시 종로구 창신동 소재 "동묘앞역(지하철 1,6호선)" 북측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 주택 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통

인근에 "동묘앞역(지하철 1,6호선), 동대문역(지하철 1,4호선)" 및 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리함.

2.3. 주변 도로

본건 주위로 소로 및 세로(불)의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근이 원활함.

2.4. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(동대문 지구단위계획구역) 등으로 지정되어 있음. 또한 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 대상)에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103936 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

채권액(경매신청채권액): 275,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입/확정일자: 미상

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 주택도시보증공사(조 )

보증금: 275,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-12-21

확정일자: 2021-12-16

배당신고일자: 2024-01-03

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경 및 확약서 제출로 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기함.

3.3. 등기부 현황 및 말소기준 권리

말소기준권리: 경기신용보증재단 가압류 (접수일자: 2024-06-12, 금액: 20,311,064원)

이하 모든 권리는 말소될 예정임.

등기부채권 총액: 320,272,781원

3.4. 인수되는 권리

감정평가서상 인수되는 보증금 합계: 0원.

임차권(을1, 조 )은 등기부등본상 말소로 기재되어 있으며, HUG의 확약서에 따라 대항력이 소멸되는 것으로 판단됨.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 창신동 일대는 지하철역 및 주요 도로 접근성이 뛰어나며, 오피스텔, 근린생활시설, 주택 등이 혼재되어 있어 배후수요가 풍부한 지역임.

4.2. 상업시설 분포

인근 동묘앞역, 동대문역을 중심으로 다양한 상업시설, 쇼핑센터, 전통시장(동묘시장) 등이 발달해 있어 유동인구가 많고 상권이 활성화되어 있음.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

건축년도: 2021년

구조: 철근콘크리트구조

층수: 지하 2층 / 지상 11층 중 10층

면적: 전용 약 19.37㎡ (약 5.86평)

설비: 전기, 승강기, 주차장(자주식/기계식), 개별난방, 위생/급배수 설비 갖춤.

5.2. 주변 편의시설

* 대형마트, 백화점 (동대문 쇼핑가 인근)

* 병원, 의원 (다수 소재)

* 은행, 관공서 (지근거리)

* 동묘시장, 상가 밀집지역

5.3. 주변 교육시설

* 창신초등학교 (상대보호구역)

* 인근 중학교, 고등학교

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차권 관련

HUG(주택도시보증공사)와 관련된 임차권이 등기부상 말소되었고, HUG의 확약서를 통해 대항력 및 잔존 보증금 청구권을 포기한 것으로 확인되어 임차인 관련 리스크는 해소된 것으로 판단됨. 다만, 명도 시 예상치 못한 분쟁 가능성은 항상 존재하므로 주의 필요.

6.2. 토지이용 제한

본건 토지거래계약에관한허가구역으로 지정되어 있어 외국인 등이 토지 취득 시 허가를 받아야 함. (단, 본건은 건물 일부 매각이므로 해당사항 없을 가능성 높음)

6.3. 기타

건물이 신축된 지 얼마 되지 않아 하자보수 관련 사항은 매도인에게 확인하거나 별도 점검 필요.

7. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 지하철 1,4,6호선 트리플 역세권 (동묘앞역, 동대문역)

* 신축 오피스텔: 2021년 준공으로 건물 상태 우수

* 풍부한 배후수요: 동대문 상권 및 주변 주거 지역으로 인한 임대 수요 기대

* 권리관계 명확: 임차인 보증금 인수 부담 없음 (인수 보증금 0원)

8. 종합 의견

본건은 서울 도심 역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 투자 가치가 높은 물건으로 판단됨. 특히, 권리관계가 명확하고 인수해야 할 보증금이 없어 투자자의 부담을 크게 줄여줌. 주변 상권 및 교통 편의성이 뛰어나 향후 임대 수익률 및 시세 상승을 기대해 볼 수 있음. 다만, 소형 평형의 오피스텔이므로 임대 시장 상황을 면밀히 분석하여 입찰가를 결정해야 할 것임.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 및 최근 실거래가를 종합적으로 고려하여 산정함.

최근 실거래가: 27,000만원 ~ 27,500만원 (2024년 4월)

감정가: 27,400만원

본건은 인수되는 보증금이 없어 권리 분석상 추가 비용 발생 여지가 적음.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 27,000만원 ~ 27,500만원 사이로 제안함.

경쟁 입찰 상황 및 시장 동향을 고려하여 최종 입찰가격을 결정하는 것이 바람직함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.