나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103881 [1] 서울특별시 동작구 상도동 408 상도동삼호아파트 102동 7층702호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이현 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 상도동 소재 숭실대학교 남측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 아파트단지, 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철7호선 숭실대입구역이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 17층건 내 7층 702호로서 외벽: 몰탈위 페인팅 등 내벽: 벽지, 내장타일 등 창호: 샷시창호.

이용상태

아파트(후면 건물개황도 참조)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 지하주차장 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 경사지로 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 광대로인 상도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 도시철도(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-11-27)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 정비구역(재개발)지정 고시 : 1989.10.31(건설부고시 제615호), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 건축선(2019-04-11)(도로경계선에서 3미터후퇴, 동작구고시 제2019-30호(2019.4.11.), 세부사항 건축과문의).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

물건 비고

공유자 우선매수 제한 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103881 (1)

소재지: 서울특별시 동작구 상도동 408 상도동삼호아파트 102동 7층 702호

용도: 아파트

감정가: 164,615,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 현OOOOOO

1.2. 건물/토지 정보

토지면적: 42.49㎡ (약 12.85평)

토지지분: 6.535671291703609㎡ (약 1.98평)

건물면적: 114.63㎡ (약 34.67평)

건물지분: 17.630094㎡ (약 5.33평)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

건물구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 17층 건물 내 7층 702호

1.3. 권리 관계

채권 총액: 48,077,485원 (갑7: 주식회사 우리카드 가압류 39,776,254원, 갑8: 현대카드주식회사 강제경매 8,001,819원, 갑9: 국민건강보험공단 압류, 갑10: 하나카드주식회사 가압류 8,301,231원)

말소기준권리: 집합건물 등기부요약 상 갑7 (주식회사 우리카드 가압류, 접수일자: 2025-09-12)이 말소기준권리로 명시되어 있습니다.

인수/소멸: 말소기준권리(갑7) 이후에 접수된 권리들(갑8, 갑9, 갑10)은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.4. 특이사항

공유자우선매수신고, 재개발구역, 지분매각, 대항력있는임차인, 공유자 우선매수 제한 있음

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 동작구 상도동 소재 숭실대학교 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트단지, 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 7호선 숭실대입구역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

제반 교통상황은 무난한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 인수/소멸 권리

제공된 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리(갑7) 이후의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 등기부상 확인되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 손인성

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2016-09-19

대항력: 있음

비고: 등기부상 소유권이전(상속) 기록(갑6)에 '손인성외 5명'이 등재되어 있어, 해당 임차인이 현재 소유자 중 1인일 가능성이 있습니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 실제 인수 금액 및 권리관계에 대한 면밀한 추가 조사가 필요합니다. (금액이 미상이라도 주의 필요)

3.3. 말소기준권리

등기부 요약에 따라, 갑7(주식회사 우리카드 가압류, 접수일자: 2025-09-12)을 말소기준권리로 볼 때, 경매개시결정(갑8: 현대카드주식회사) 및 이후 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

아파트 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

숭실대학교가 인접해 있어 학생 및 교직원 등 유동인구가 존재하며, 주거 밀집 지역으로서 안정적인 배후 수요가 확보되어 있습니다.

대규모 상권보다는 지역 기반 생활 상권의 성격을 띱니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 마트, 병원, 은행 등 기본적인 근린생활시설 이용이 편리합니다.

상도동삼호아파트 자체적으로 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터 등의 부대시설이 갖추어져 있습니다.

5.2. 교육시설

숭실대학교가 인접해 있으며, 주변에 다수의 초, 중, 고등학교가 위치할 가능성이 높습니다. (토지이용계획상 교육환경보호구역으로 지정되어 있음)

5.3. 기타

아파트명: 상도동삼호아파트

사용승인일: 1994년 2월 25일

주차: 총 159대 (지상 12대, 지하 16대, 전기차 충전기 지하 4대)

주차 공간이 세대 수 대비 다소 부족한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

재개발 구역 지정: 향후 재개발 사업 진행 시 이주, 신축 등 장기적인 관점에서 변동 가능성이 있으며, 구체적인 사업 진행 상태 확인이 필요합니다.

지분 매각: 전체 소유권이 아닌 일부 지분만 매각되므로, 공유자들과의 관계 및 향후 자산 활용에 대한 불확실성이 존재합니다.

대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 인수 여부 및 권리관계에 대한 추가 확인이 반드시 필요합니다.

공유자 우선매수 제한: 공유자 우선매수 신고가 있었으나 제한이 있다는 점은 일반 매수자 입장에서 추가 확인이 요구됩니다.

건축물대장상 호수 불일치 가능성: 제공된 전유부 정보(1702호, 17층)와 본건 물건 정보(7층 702호) 사이에 층수 및 호수 표기에 차이가 있습니다. 이는 실제 현장 조사 시 반드시 확인해야 할 사항입니다.

혐오시설 유무: 주변 지역 검색 결과, 특별한 혐오시설 정보는 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 동작구의 재개발 예정 구역에 위치한 아파트 지분 매각 건입니다. 숭실대학교 인근의 양호한 입지 조건과 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

그러나 지분 매각으로 인한 공유자 관계, 보증금 0원의 대항력 있는 임차인 존재, 재개발 사업의 장기적인 불확실성 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

권리 분석상 말소기준권리 이후의 채권은 소멸될 것으로 예상되나, 임차인 관련 사항과 지분 매각의 특성을 충분히 고려한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

재개발 구역 지정: 향후 재개발 사업이 순조롭게 진행될 경우, 상당한 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

상승 잠재력: 동작구 지역은 신축 아파트 공급이 꾸준히 이루어지고 있어 시세 상승 여력이 있습니다.

숭실대 인근 입지: 대학가 및 주거 밀집 지역의 안정적인 수요를 바탕으로 합니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 (2026년 5월, 114.63㎡ 기준): 1억 1,700만원 (7층, 본건과 동일 면적/층수)

최근 실거래가 분석 (2026년 5월, 84.52㎡ 기준): 1억 980만원 ~ 1억 1,150만원 (2-3층)

최근 전월세가 분석 (2026년 1월-2월, 114.63㎡ 기준): 보증금 4,700만원 ~ 6,700만원, 월세 0원 ~ 45만원.

권리 분석 결과, 인수해야 할 보증금은 0원으로 판단됩니다 (임차인 관련 추가 확인 필요).

최근 실거래가 시세는 1억 1천만원대 수준이나, 본건의 감정가는 1억 6,461만 5천원으로 시세보다 높게 책정되어 있습니다.

재개발 지역의 특성, 지분 매각, 대항력 있는 임차인(보증금 0원) 등의 위험 요소를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

감정가 대비 약 80% 수준인 1억 3,170만원을 기준으로, 시장 상황 및 물건의 특수성을 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

예상 입찰가: 1억 3,000만원 ~ 1억 3,500만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.