나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경103296 [2] 부산광역시 기장군 철마면 연구리 329-10 답 경매
매각기일: 2026-01-12
물건 개요
나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경103296 [2] 부산광역시 기장군 철마면 연구리 329-10 답 경매
- 사건번호: 2023타경103296
- 주소: 부산광역시 기장군 철마면 연구리 329-10
- 감정가: 271,938,000원
- 최저가: 111,386,000원
- 유찰 횟수: 4회
- 용도: 답
부산동부지원 경매2계 2023타경103296 | 소재지: 부산광역시 기장군 철마면 연구리 329-10 | 감정가: 271,938,000원 | 최저가: 111,386,000원 | 용도: 답
1. 부산동부지원 2023타경103296 (2) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 부산동부지원 2023타경103296 (2)
소재지: 부산광역시 기장군 철마면 연구리 329-10
용도: 답 (전으로 이용중)
감정가: 271,938,000원
토지면적: 743.00㎡ (약 224.76평)
토지 지분율: 74300 (기재된 수치이며, 통상적 지분율 표기와 상이)
토지 제시외면적: 0.00㎡
건물면적: 0.00㎡
건물 지분율: 0
건물 제시외면적: 0.00㎡
매각대상: 토지매각
경매구분: 부동산임의경매
소유자: 농OOOOOOOOOOOOO
채무자: 농OOOOOOOOOOOOO
채권자: 부OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO
1.2. 감정평가 요약
1.2. 1.토지 감정 요항
위치 및 주위환경: 본 건은 부산광역시 기장군 철마면 연구리 소재 마지마을 북서측 인근에 위치하며, 주변은 농경지 등으로 형성된 마을 인근 농경지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 마을버스 정류장이 있어 대중교통 이용은 무난한 편입니다.
형태 및 이용상태: 토지는 자체 지반이 대체로 평탄한 자루형 및 부정형의 토지로서, 현재 철거가 중단된 건물의 부지 및 농경지로 이용 중에 있습니다.
인접 도로상태: 남서측으로 약 5~7미터 폭의 포장도로와 접하고 있습니다.
토지이용계획 및 제한상태:
- 기호(1): 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 개발제한구역, 환경정비구역, 상수원보호구역.
- 기호(3,4): 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 개발제한구역, 상수원보호구역, 농지법 제8조의 규정에 적용되는 농지.
공부와의 차이: 공부상 지목은 답이나, 일시적인 이용 상황은 전으로 나타납니다.
기타참고사항:
- 임대관계는 파악되지 않았습니다.
- 본건 토지(기호1) 남서측 인접 토지(329-12번지, 지목:도로)는 본건 소유자와 상이합니다.
1.2. 2.건물 감정 요항
건물의 구조: 철근콘크리트조 콘크리트 평슬래브 지붕 단층 건물로, 외벽은 타일 마감 및 몰탈 위 페인팅, 내벽은 콘크리트 노출 등으로 마감되었습니다.
이용상태: 일반건축물대장상 단독주택 및 제1종근린생활시설(정육점) 용도와 단독주택(부속사) 용도로 기재되어 있으나, 기준 시점 현재 철거가 중단된 상태입니다.
설비내역: 정보 없음.
부합물 및 종물: 없음.
공부와의 차이: 등기사항전부증명서상 단독주택이나, 일반건축물대장상 용도 변경(단독주택 67.84㎡, 제1종근린생활시설 32.0㎡)이 확인됩니다.
기타참고사항:
- 임대관계는 파악되지 않았습니다.
- 건물에 전기 및 수도 공급이 가능한 것으로 탐문 조사되었으나, 응찰 전 재확인이 필요합니다.
- 건물 기호(2) 계단 하부 등에 철거 중 발생한 쓰레기가 적치되어 있습니다.
1.3. 입지조건
본 물건은 부산광역시 기장군 철마면 연구리, 마지마을 인근에 위치한 농경지대입니다. 주변은 농경지와 자연녹지 등으로 둘러싸여 있으며, 차량 접근이 용이하고 인근에 마을버스 정류장이 있어 기본적인 교통 편의성은 갖추고 있습니다. 다만, 도시의 중심부와는 다소 거리가 있으며, 자연환경 보전 및 개발 제한 구역으로 지정되어 있어 주변 개발 여건은 제한적일 수 있습니다.
1.4. 권리분석
본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 농OOOOOOOOOOOOO입니다. 신청 채권자는 부OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.
주요 권리관계로는 유치권 신고(2024.10.4.자)가 접수되었습니다. 유치권자는 차성개발(주)로, 부산 기장군 철마면 연구리 329-10번지 및 329-11번지 양 토지에 대한 공사대금 67,000,000원을 주장하고 있습니다. 이에 대해 신청 채권자는 2024.10.18. 유치권 배제 신청서를 제출한 상태로, 유치권 성립 여부에 대한 법적 판단이 필요하며 이는 입찰 시 주의 깊게 고려해야 할 사항입니다.
또한, 본 건은 농지이므로 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 미제출 시 낙찰자의 보증금이 몰수될 수 있으므로, 사전에 반드시 관련 증명을 준비해야 합니다.
1.5. 상권분석
부산광역시 기장군 철마면 연구리 지역은 전반적으로 농경지가 많은 전원 지역의 특성을 가지고 있습니다. 대규모 상업 시설이나 유흥가는 형성되어 있지 않으며, 주로 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 점포나 농업 관련 시설이 존재할 가능성이 높습니다. 본 물건 자체의 상업적 가치는 높지 않으나, 주변 지역의 자연환경과 연계한 주거 또는 휴양 시설로서의 잠재력은 고려해볼 수 있습니다. 다만, 개발 제한 구역 및 상수원 보호 구역 등 토지 이용 규제가 많아 신규 상업 시설 개발은 매우 제한적입니다.
1.6. 생활정보
본 물건 소재지는 부산 외곽 지역으로, 도심의 편의 시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요합니다. 인근 마지마을을 중심으로 기본적인 생활권이 형성되어 있으며, 대중교통으로는 마을버스를 이용할 수 있습니다. 학교, 병원, 대형마트 등 주요 생활 편의 시설은 기장군청 소재지나 인근 부산 시내 지역으로 이동해야 이용 가능합니다. 자연 친화적인 환경을 선호하는 분에게는 적합할 수 있으나, 도심 접근성 및 편의 시설 이용에 대한 고려가 필요합니다.
1.7. 잠재적 리스크
1. 유치권 문제: 차성개발(주)이 주장하는 6,700만원의 유치권은 낙찰 후 인수 여부 및 해결 과정에서 법적 분쟁 및 추가 비용 발생 가능성이 있습니다. 신청 채권자의 유치권 배제 신청이 제출되었으나, 최종 결과에 따라 물건 가치에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.
2. 농지취득자격증명 필수: 농지법에 따라 농지취득자격증명 없이는 소유권 이전을 할 수 없으며, 미 제출 시 입찰 보증금이 몰수되는 중대한 위험이 있습니다.
3. 개발 제한: 자연녹지지역, 개발제한구역, 상수원보호구역, 가축사육제한구역 등 각종 법규로 인해 토지 이용 및 개발에 상당한 제약이 따릅니다. 재산권 행사에 직접적인 영향을 미칩니다.
4. 철거 중단 건물 및 쓰레기: 현재 철거가 중단된 건물 잔여물과 쓰레기가 적치되어 있어, 이를 정리하는 데 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.
5. 주변 토지 소유 관계: 인접 도로(329-12번지)의 소유자가 본건 소유자와 다르므로, 도로 이용 관련 분쟁 가능성을 염두에 두어야 합니다.
1.8. 종합 의견
본 물건은 부산광역시 기장군 철마면의 자연 녹지 지역에 위치한 토지입니다. 743.00㎡(약 224.76평)의 토지는 현재 농경지 및 철거 중단 건물 부지로 이용되고 있으며, 감정가는 약 2억 7천만원으로 평가되었습니다. 입지적으로는 전원생활이나 자연 친화적인 공간을 찾는 분에게는 매력적일 수 있으나, 다수의 개발 제한 구역 지정과 농지라는 특성상 활용에 제약이 많습니다.
무엇보다 유치권 신고 및 농지취득자격증명 제출 의무는 본 건의 가장 큰 난관입니다. 유치권 문제의 해결 과정과 농지 취득 가능 여부를 사전에 철저히 확인하지 않고 응찰할 경우, 상당한 금전적 손실로 이어질 수 있습니다. 또한, 현 상태의 건물 잔여물 및 쓰레기 처리 비용도 고려해야 합니다.
1.9. 투자 포인트
본 건은 일반적인 투자 관점에서 접근하기보다는, 리스크를 충분히 감내하고 특정 목적을 가진 투자자에게 적합할 수 있습니다.
- 전원생활 목적: 자연 친화적인 환경에서 전원주택 부지나 주말 농장 등으로 활용하고자 하는 경우, 낮은 활용 가능성에도 불구하고 토지 자체의 가치를 보고 접근할 수 있습니다.
- 장기적 관점의 투자: 현재는 각종 규제와 유치권 문제로 인해 가치가 낮게 평가될 수 있으나, 향후 지역 개발 계획 변화나 규제 완화 시 잠재적 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다. (단, 현재로서는 가능성이 낮습니다.)
- 철저한 사전 조사 필수: 본 건에 투자하기 위해서는 반드시 유치권 문제의 법적 해결 가능성, 농지취득자격증명 발급 가능 여부, 그리고 향후 토지 이용 계획에 대한 면밀한 법률 및 행정 절차 검토가 선행되어야 합니다. 이러한 리스크를 극복하고 취득한다면, 경쟁력 있는 가격으로 물건을 확보할 가능성이 있습니다.
법원 정보
부산동부지원 경매2계