나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경103296 [3] 부산광역시 기장군 철마면 연구리 329-11 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경103296 [3] 부산광역시 기장군 철마면 연구리 329-11 답 경매

• 사건번호: 2023타경103296
• 주소: 부산광역시 기장군 철마면 연구리 329-11
• 감정가: 408,090,000원
• 최저가: 167,154,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 답

부산동부지원 경매2계 2023타경103296 | 소재지: 부산광역시 기장군 철마면 연구리 329-11 | 감정가: 408,090,000원 | 최저가: 167,154,000원 | 용도: 답

1. 부산동부지원 2023타경103296 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부산동부지원 2023타경103296 (3)

소재지: 부산광역시 기장군 철마면 연구리 329-11

용도: 답 (전으로 이용중)

감정가: 408,090,000원

토지면적: 1115.00㎡ (약 337.3평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 농OOOOOOOOOOOOO

채무자: 농OOOOOOOOOOOOO

채권자: 부OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 감정평가요약

2.1. 토지감정요항표

본건은 부산광역시 기장군 철마면 연구리 소재 마지마을 북서측 인근에 위치하며, 부근은 농경지 등으로 형성된 마을인근 농경지대로서 제반 주위환경은 보통시됩니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 마을버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난한 편입니다.

토지는 자체 지반이 대체로 평탄한 자루형 및 부정형의 토지로서, 현재는 철거 중단된 건물의 부지 및 농경지로 이용 중입니다. 남서측으로 약 5~7미터 폭의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 기호(1) 및 기호(3,4) 모두 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 개발제한구역, 상수원보호구역 등에 해당하며, 기호(3,4)는 농지법 제8조의 규정에 적용되는 농지입니다.

공부상 지목은 답이나 일시적 이용상황은 전입니다.

임대관계는 미상이며, 본건 토지 남서측 인접지(329-12번지)는 소유자가 다릅니다.

2.2. 건물감정평가요항표

건물은 기호(2, 2-1) 철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 단층 건물로서, 외벽은 타일 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등이고 내벽은 콘크리트 노출 등입니다.

일반건축물대장상 기호(2)는 단독주택 및 제1종근린생활시설(정육점) 용도이고, 기호(2-1)은 단독주택(부속사) 용도이며, 기준시점 현재 철거 중단된 상태입니다.

공부상 단독주택이나 일반건축물대장상 용도변경 이력이 있습니다.

임대관계는 미상이며, 건물에는 전기 및 수도 공급이 가능한 것으로 탐문 조사되었으나 경매 진행 시 재확인 필요합니다.

건물 철거 중에 발생한 쓰레기 등이 적치되어 있습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 소유자 겸 채무자는 농OOOOOOOOOOOOO이며, 채권자는 부OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

매각 대상은 토지이며, 건물은 별도로 매각되거나 철거 대상일 수 있습니다.

특이사항으로 유치권이 신고되었습니다. 2024년 10월 4일자로 차성개발(주)에서 공사대금 67,000,000원을 유치권으로 신고하였으며, 이는 연구리 329-10번지 및 329-11번지 토지에 대한 공사대금입니다.

이후 2024년 10월 18일, 신청 채권자로부터 유치권 배제 신청서가 제출되었습니다. 이는 유치권의 존부 및 효력에 대한 다툼이 있음을 시사합니다.

또한, 농지 취득 시 농지취득자격증명이 반드시 필요하며, 미제출 시에는 입찰 보증금이 몰수될 수 있으므로 유의해야 합니다.

4. 입지조건

본건은 부산광역시 기장군 철마면 연구리에 위치하며, 마지마을 인근의 농경지대로 구성되어 있습니다. 주변 환경은 대체로 양호한 편입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 마을버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다.

주변에 전원주택 단지와 농경지가 혼재되어 있어 한적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

5. 상권분석

본건은 농경지대로서 주변에 대규모 상업시설보다는 전원생활을 위한 소규모 편의시설 및 농업 관련 시설이 있을 것으로 예상됩니다. 철마면 소재지까지 이동하면 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 생활정보

부산 시내 및 인근 도시로의 접근성은 차량 이용 시 도로망을 통해 가능합니다. 자연환경이 비교적 잘 보존되어 있어 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다. 다만, 생활 편의시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필수적일 수 있습니다.

7. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 신고된 유치권의 존재입니다. 유치권이 인정될 경우 낙찰자가 인수해야 할 부담이 발생할 수 있으며, 유치권 배제 신청이 제출된 만큼 법적 절차 및 결과에 주목해야 합니다.

또한, 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수라는 강력한 제재가 있으므로, 농지 소유 자격 요건을 반드시 확인하고 준비해야 합니다.

토지이용계획상 개발제한구역, 상수원보호구역 등 각종 규제가 적용되므로, 향후 토지 이용 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

현재 건물이 철거 중단된 상태로 방치되어 있고, 건물 관련 채무가 유치권으로 신고되었으므로, 건물 철거 또는 관련 문제에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

8. 종합 의견

본건은 부산 기장군 철마면의 농경지로서, 주변 환경은 양호하나 개발 제한 구역 등 각종 규제가 존재합니다. 토지 매각 대상이며, 특히 유치권 신고와 농지취득자격증명 필요 여부가 중요한 검토 사항입니다.

유치권 관련 분쟁이 진행 중이며, 그 결과에 따라 물건의 가치 및 낙찰자의 부담이 달라질 수 있습니다. 농지 취득 자격이 있는 투자자 또는 실수요자에게 적합할 수 있으나, 권리 관계 및 규제 사항에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

9. 투자 포인트

1. **토지 가치:** 부산 외곽의 자연 녹지 지역으로, 장기적인 관점에서 토지 자체의 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

2. **농지 취득 기회:** 농지 취득 자격이 있는 경우, 규제 지역 내 농지를 취득할 수 있는 기회입니다.

3. **유치권 분쟁 결과:** 유치권이 기각되거나 낙찰자가 인수하지 않아도 되는 방향으로 결론 날 경우, 감정가 대비 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다.

주변 시설 검색 결과, 부산광역시 기장군 철마면 연구리 인근에는 대규모 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 해당 지역의 개발 제한 구역 및 상수원 보호 구역 지정은 환경 보전에 대한 지역 사회의 노력을 반영하는 것으로 해석될 수 있습니다.

법원 정보

부산동부지원 경매2계