나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경103296 [1] 부산광역시 기장군 철마면 연구리 329-9 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경103296 [1] 부산광역시 기장군 철마면 연구리 329-9 단독주택 경매

• 사건번호: 2023타경103296
• 주소: 부산광역시 기장군 철마면 연구리 329-9
• 감정가: 260,780,000원
• 최저가: 133,519,000원
• 유찰 횟수: 5회
• 용도: 단독주택

부산동부지원 경매2계 2023타경103296 | 소재지: 부산광역시 기장군 철마면 연구리 329-9 | 감정가: 260,780,000원 | 최저가: 133,519,000원 | 용도: 단독주택

1. 부산동부지원 2023타경103296 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부산동부지원 2023타경103296 (1)

소재지: 부산광역시 기장군 철마면 연구리 329-9

용도: 단독주택 (일반건축물대장상 제1종근린생활시설(정육점) 용도 포함)

감정가: 260,780,000원

토지면적: 330.00㎡ (약 99.83평)

토지 지분율: 33000 (토지 전체 면적에 대한 지분으로 해석)

건물면적: 0.00㎡ (건물감정평가요항표에 기재된 내용은 있으나, 면적은 0으로 기재됨)

건물 지분율: 0

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 농OOOOOOOOOOOOO

채무자: 농OOOOOOOOOOOOO

채권자: 부OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 특이사항 및 주의사항

본건은 유치권이 신고된 물건입니다. 유치권자 차성개발(주)는 공사대금 50,000,000원을 주장하며, 부산 기장군 철마면 연구리 329-9번지 토지 및 지상 건물에 대한 유치권을 신고하였습니다 (2024.10.4.자). 신청채권자는 이에 대해 유치권 배제 신청서를 제출하였습니다 (2024.10.18.자). 경매 절차에서 유치권은 일반적으로 소멸되지 않고 인수되므로, 입찰 전 유치권 성립 여부 및 관련 채권액을 면밀히 확인하는 것이 중요합니다.

본건 목록2.번 건물은 현재 철거 중단된 상태입니다.

등기사항증명서상에는 단독주택으로 되어 있으나, 일반건축물대장상으로는 단독주택 및 제1종근린생활시설(정육점)로 용도 변경되었습니다.

1.3. 토지 감정평가 요약

위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 기장군 철마면 연구리 소재 마지마을 북서측 인근에 위치하며, 주변은 농경지 등으로 형성된 마을 인근 농경지대로서 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 마을버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.

형태 및 이용상태: 자체 지반은 대체로 평탄한 자루형 및 부정형의 토지로서, 철거 중단된 건물의 부지 및 농경지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 남서측으로 약 5~7미터 폭의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

기호(1): 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 개발제한구역, 환경정비구역, 상수원보호구역.

기호(3,4): 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 개발제한구역, 상수원보호구역. 농지법 제8조의 규정에 적용되는 농지입니다.

공부와의 차이: 기호(3,4) 토지의 공부상 지목은 답이나, 일시적 이용 상황은 전입니다.

기타 참고사항: 임대 관계는 미상입니다. 본건 토지 남서측 인접한 329-12번지(지목:도로, 6㎡)는 본건의 소유자와 상이하니 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바랍니다.

1.4. 건물 감정평가 요약

건물의 구조: 철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 단층 건물입니다. 외벽은 타일 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감 등이며, 내벽은 콘크리트 노출 등으로 이루어져 있습니다.

이용상태: 일반건축물대장상 기호(2)는 단독주택 및 제1종근린생활시설(정육점) 용도이고, 기호(2-1)은 단독주택(부속사) 용도입니다. 기준시점 현재 철거 중단된 상태입니다.

공부와의 차이: 기호(2) 건물은 등기사항전부증명서상 단독주택이나, 일반건축물대장상 2007.02.09. 단독주택 67.84㎡, 제1종근린생활시설(정육점) 32.0㎡로 용도 변경되었습니다.

기타 참고사항: 임대 관계는 미상입니다. 건물에는 전기 및 수도 공급이 가능한 것으로 탐문 조사되었으나, 경매 진행 및 응찰 시 재확인 필요합니다. 건물 기호(2) 계단 하부 등에 철거 중에 발생한 쓰레기 등이 적치되어 있습니다.

1.5. 입지 조건

본건은 부산광역시 기장군 철마면 연구리에 위치하며, 마지마을 인근의 농경지대로 둘러싸여 있습니다. 주변은 주로 농경지와 낮은 구릉지로 이루어져 있어 비교적 조용한 자연환경을 갖추고 있습니다. 차량 접근이 가능하고, 마을버스 정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용도 가능한 지역입니다. 기장군 철마면은 개발제한구역(그린벨트) 및 상수원 보호구역으로 지정된 지역이 많아 환경 보전에 중점을 두고 있습니다. 최근 철마면 일대에 국내 최대 규모의 '반려문화공원' 조성이 추진되고 있어, 향후 지역 활성화 및 편의시설 확충에 대한 기대감이 있습니다.

1.6. 권리 분석

본건에는 유치권이 신고되어 있어, 이를 인수할 경우 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다. 유치권자 차성개발(주)는 공사대금 50,000,000원을 주장하고 있으며, 신청채권자는 유치권 배제 신청을 하였습니다. 일반적으로 법원에서는 유치권 신고의 적법성을 실질적으로 심사하지 않고 매각물건명세서에 '유치권 성립의 여지가 있다'고 표기하는 경우가 많아, 낙찰자가 유치권으로 인한 채권을 변제해야 할 책임이 있을 수 있습니다. 따라서 입찰 전 유치권의 성립 요건, 금액, 관련 서류(공사도급계약서, 세금계산서 등)를 철저히 검토하고, 필요시 법률 전문가와 상담하는 것이 필수적입니다.

1.7. 상권 분석

철마면 연구리는 농경지와 마을이 혼합된 지역으로, 대규모 상업시설보다는 지역 주민들을 위한 소규모 점포 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다. 인근에 철마면사무소를 중심으로 상권이 형성되어 있으며, 철마한우불고기 축제가 개최되는 등 지역 특색을 살린 소비 활동이 이루어집니다. 최근 반려문화공원 조성 사업이 추진되면서 배후 수요 증가 및 관련 서비스업 발전 가능성이 점쳐지고 있습니다. 하지만 현재로서는 주변 지역의 상업 활동보다는 전원생활의 이점을 누릴 수 있는 지역으로 보는 것이 더 적합합니다.

1.8. 생활 정보

본건은 기장군 철마면에 위치하며, 철마면은 부산 시내에서 떨어진 곳에 위치하여 비교적 조용한 생활 환경을 제공합니다. 생활 편의 시설은 철마면 소재지나 인근 도시로 이동하여 이용해야 할 가능성이 높습니다. 철마면 내에는 노인복지시설, 경로당, 마을회관 등이 다수 운영되고 있습니다. 교육 시설로는 초등학교가 소재해 있으며, 중학교 이상의 교육은 인근 지역으로 통학해야 하는 경우가 많습니다. 대중교통은 마을버스가 운행되고 있으나, 배차 간격이나 노선이 제한적일 수 있습니다. 차량이 없을 경우 대중교통 이용에 불편함이 있을 수 있습니다.

1.9. 잠재적 리스크

1. 유치권: 신고된 5천만원의 유치권은 낙찰자가 인수해야 할 위험이 있습니다. 유치권의 적법성과 채권액에 대한 철저한 검토가 필요합니다.

2. 철거 중단: 건물 철거가 중단된 상태로, 안전 문제 및 추가적인 철거 또는 보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

3. 용도 복합: 공부상 단독주택이나, 건축물대장상 근린생활시설(정육점) 용도가 혼재되어 있어, 향후 건물 활용 시 업종 제한 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

4. 개발 제한: 토지이용계획상 자연녹지지역, 개발제한구역, 상수원보호구역 등으로 지정되어 있어, 건축 및 개발에 제약이 따릅니다. 향후 개발 행위 시 관련 법규를 면밀히 확인해야 합니다.

5. 인접 도로: 인접 도로(329-12번지)의 소유자가 본건 소유자와 다르므로, 도로 이용 관련 분쟁 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.10. 종합 의견

본건은 부산광역시 기장군 철마면 연구리에 위치한 단독주택 용지의 경매 물건입니다. 감정가는 2억 6천만원 수준이며, 토지 면적은 330㎡입니다. 물건의 가장 큰 특징은 5천만원 상당의 유치권이 신고되어 있다는 점과 건물이 철거 중단 상태라는 점입니다. 또한, 등기부상 용도와 건축물대장상 용도가 상이하며, 개발제한구역 등 토지 이용에 대한 제약이 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 물건은 상당한 권리 분석과 현장 조사가 필요한 물건입니다. 유치권 문제 해결 및 건물 철거/보수, 용도 관련 확인 등 추가적인 시간과 비용 투자가 예상됩니다.

1.11. 투자 포인트

1. 저평가 가능성: 유치권 및 철거 중단 등의 하자 요인으로 인해 시세 대비 저렴하게 낙찰받을 가능성이 있습니다.

2. 입지 잠재력: 기장군 철마면은 최근 반려문화공원 조성 등 개발 계획이 진행 중이며, 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

3. 자연 환경: 개발제한구역 등으로 지정된 녹지 공간에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 제공할 수 있습니다.

4. 주택 및 근린생활시설 활용: 법적 제약 하에서도 단독주택 또는 근린생활시설(정육점 등)로의 활용 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 조사 및 권리 분석을 통해 최종적인 투자 결정을 내리시기를 권장합니다.

법원 정보

부산동부지원 경매2계