나이스옥션 법원경매 수원 2023타경10213 [1] 경기도 화성시 남양읍 남양리 2069-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2023.10.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경기도 화성시 남양읍 남양리 소재 "화성시청" 북서측 인근에 위치하며, 주변 일대는 주택 및 상가, 주상나지 등이 혼재하는 주택 및 상가혼용지대로서 제반 여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

인접지 및 도로와 등고 평탄한 정방형의 토지로서 주상용건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 노폭 약 9미터의 아스팔트도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(남양지구), 소로2류(폭 8m-10m)(2013-08-07)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

제시목록 외의 물건

후첨"건물감정평가요항표 부합물 및 종물관계"란 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 4층건물로서
외벽: 스타코플랙스, 치장석붙임 등 마감.
내벽: 벽지도배, 몰탈위페인팅, 타일붙임, 석고바름 등 인테리어치장 마감.
창호: 하이샷시창호임.

이용상태

근린생활시설 및 다가구주택으로 이용중임.(세부이용상황은 후첨 "건물이용 및 임대개황도" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비(1층-4층), 도시가스보일러에 의한 바닥난방설비(2층-4층), 시스템냉난방설비(1층), 화재탐지 및 경보설비(2층-4층) 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "건물이용 및 임대개황도"와 같이 제시외건물 기호 ㄱ)-ㅍ)"이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함.
2. 건물부분은 일반건축물대장 상 '위반건축물 일부 시정[(1)무단증축 창고 목조 12㎡(조치완료)(2)무단증축 제2종근생(일반음식점)철근콘크리트 3.8㎡(미시정)(3)무단증축 제2종근생(일반음식점)철근콘크리트 24.9㎡관련(미시정),변동일자 2026.03.12.)]'으로 등재됨.
3.재매각임. 매수신청보증금 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 개요

사건번호: 수원지방법원 2023타경10213 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 안OOOOOOOO

2.2. 물건 현황

소재지: 경기도 화성시 남양읍 남양리 2069-3

용도: 단독주택 (건물은 근린생활시설 및 다가구주택으로 이용 중)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 340.90㎡ (약 103.17평)

건물면적: 524.71㎡ (약 158.75평)

건물 제시외면적: 211.60㎡ (약 64.05평) - 제시외 건물 포함 매각

2.3. 감정가 및 면적

감정가: 1,701,846,460원 (17억 184만 6천 460원)

토지면적: 340.90㎡ (약 103.17평)

토지지분: 340.9㎡ (토지 전체 면적으로 보임)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 524.71㎡ (약 158.75평)

건물지분: 524.71㎡ (건물 전체 면적으로 보임)

건물 제시외면적: 211.60㎡ (약 64.05평)

2.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 재매각

주의사항:

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함.

2. 건물 일부 위반건축물 등재 (무단증축 관련, 2026.03.12.자 변동되었으나, 일부는 미시정 상태로 확인됨).

3. 재매각임. 매수신청보증금 20%.

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

"화성시청" 북서측 인근에 위치하며, 주변 일대는 주택 및 상가, 주상나지 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대임. 제반 여건은 보통 수준임.

3.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통임.

3.3. 토지 이용 현황

인접지와 등고 평탄한 정방형의 토지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

북동측으로 노폭 약 9미터의 아스팔트 도로와 접함.

3.4. 토지이용계획 및 제한상태

- 제1종일반주거지역

- 지구단위계획구역 (남양지구)

- 소로2류 (폭 8m-10m, 국지도로)

- 가축사육제한구역

- 상대보호구역

- 성장관리권역

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황

토지 등기부상 말소기준권리(을11, 근저당 2015-07-20, 안양북부새마을금고, 7억 5천 4백만원) 이하 모든 권리는 경매로 소멸될 예정임.

주요 권리 내역 (말소 예정):

- 근저당: 안양북부새마을금고 (7억 5천 4백만원)

- 가압류: 경기신용보증재단 (4천 7백 6만 8천원), 서민금융진흥원 (7백 58만 8천 620원), 소상공인시장진흥공단 (8백 11만 7천 42원), 수원화성오산축산업협동조합 (5천 1백 24만 9천 356원)

- 압류: 화성시

- 임의경매: 안양북부새마을금고 (6억 2천 2백 84만 2천 276원)

건물 등기부상 말소기준권리(을1, 근저당 2015-07-20, 안양북부새마을금고) 이하 모든 권리도 소멸될 예정임.

4.2. 임차인 현황

총 8명의 임차인이 확인되었으며, 모두 대항력이 없는 것으로 파악됨. 보증금은 전액 인수되지 않으며, 경매 절차에 따라 배당받을 것으로 예상됨.

* LIC * (보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2016-09-05, 대항력 없음)

* 김 (보증금 1억 5천만원, 전입일자 2016-08-25, 확정일자 2016-07-01, 배당신고일자 2023-10-27, 대항력 없음)

* 김 (보증금 1억 8천만원, 전입일자 2021-10-01, 확정일자 2021-08-27, 배당신고일자 2023-10-27, 대항력 없음)

* 송 (보증금 1억 2천만원, 전입일자 2023-03-29, 확정일자 2023-09-08, 배당신고일자 2023-09-08, 대항력 없음)

* 오 (보증금 0원, 전입일자 2023-06-08, 대항력 없음)

* 이 (보증금 1억 3천만원, 전입일자 2015-07-28, 확정일자 2015-07-28, 배당신고일자 2022-12-13, 대항력 없음)

* 이 (보증금 1억 3천만원, 전입일자 2015-07-28, 확정일자 2015-07-28, 배당신고일자 2022-12-13, 대항력 없음)

* 이 (보증금 1억 4천만원, 전입일자 2021-02-15, 확정일자 2021-01-07, 배당신고일자 2023-10-31, 대항력 없음)

임차인 중 보증금 또는 차임이 미상인 경우는 없으나, 일부 임차인의 경우 배당신고일자가 경과하였음에도 대항력이 없는 것으로 보아 배당 여부를 확인해야 할 수 있습니다.

4.3. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

말소기준권리: 2015년 7월 20일자 안양북부새마을금고 근저당 (을11, 을1).

본 경매로 인해 위 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매, 임차권 등)는 소멸될 예정임.

등기부상 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됨. (단, 건물명세서 상 위반건축물 관련 내용은 별도 확인 필요)

5. 상권분석

5.1. 지역 특성

해당 물건이 위치한 화성시 남양읍 남양리는 화성시청이 소재하여 행정의 중심지 역할을 하며, 주거, 상업, 업무 기능이 복합적으로 발달하고 있는 지역임. 신흥 개발 지역인 남양뉴타운이 인접해 있어 배후 수요가 풍부하며, 지속적인 도시 개발이 이루어지고 있음.

5.2. 상권 현황

주변에 주택, 상가, 나지 등이 혼재된 주택 및 상가 혼용지대로 형성되어 있어 상권이 복합적으로 발달해 있음. 화성시청을 중심으로 한 행정기관, 금융기관, 상업시설이 밀집해 있어 유동인구가 많으며, 현대자동차그룹 남양연구소 등 대규모 산업단지가 인근에 위치하여 직주근접의 수요도 기대할 수 있음.

6. 생활정보

6.1. 주변 편의시설

화성시청, 남양읍사무소, 누림아트홀 등 공공시설 및 행정기관이 인접해 있어 행정 서비스를 이용하기 편리함.

다양한 상업시설(마트, 은행, 병원 등)이 주변에 분포하고 있어 생활 편의성이 높음.

6.2. 교육 및 의료시설

남양초등학교, 남양중학교, 남양고등학교 등 다수의 교육기관이 인근에 소재하고 있어 자녀 교육 환경이 양호함.

종합병원 등 대규모 의료시설은 화성시청 인근보다는 화성시의 다른 지역(예: 동탄, 병점)에 더 집중되어 있으나, 지역 내 의원급 의료기관은 다수 분포하고 있을 것으로 예상됨.

7. 잠재적 리스크

7.1. 위반건축물 문제

건축물대장 상 '위반건축물 일부 시정' 사항이 등재되어 있으며, 무단증축(창고 12㎡, 제2종근생 3.8㎡, 제2종근생 24.9㎡)으로 인한 위반 사실이 확인됨. 일부는 시정 완료되었으나, 일부는 미시정 상태로 확인되어 건축물 사용 및 유지보수에 제약이 있을 수 있으며, 향후 이행강제금 부과 또는 시정 명령이 내려질 수 있음. [주의사항 2]

물건명세서상 2026.03.12.자로 위반건축물 등재가 삭제되었다는 내용과 주의사항의 '미시정' 부분이 상충되므로, 현장 확인 및 건축물대장 상세내역 조사를 통해 정확한 상태를 파악해야 함.

7.2. 재매각 물건

본 물건은 재매각 대상이므로, 기존 입찰자의 낙찰이 무효가 되거나 포기된 사유를 파악하여 재입찰 시 참고해야 함. 재매각 시에는 매수신청보증금이 10%에서 20%로 상향 조정되므로 유의해야 함. [특이사항, 주의사항 3]

7.3. 임대차 관계 불확실성

제공된 임차인 정보는 대항력이 없는 것으로 확인되었으나, 실제 점유 관계 및 세부적인 임대차 조건에 대한 추가 확인이 필요함. 특히, 보증금이나 차임이 미상인 임차인은 없으나, 모든 임차인이 대항력이 없다고 판단되더라도 배당 순위 및 절차에 따라 낙찰자가 예상치 못한 금전적 부담을 안게 될 가능성을 배제할 수 없음.

7.4. 기타 권리관계

등기부상 모든 권리는 말소될 예정이나, 등기사항 외에 존재할 수 있는 유치권, 법정지상권, 임차권 (등기되지 않은) 등은 별도로 확인해야 함.

8. 종합 의견

8.1. 강점

* 화성시청 인근의 우수한 입지: 행정, 상업, 주거 기능이 복합된 중심 지역에 위치.

* 넓은 대지면적과 건축물 규모: 단독주택 및 근린생활시설, 다가구주택으로 활용 가능한 큰 규모의 건물.

* 양호한 교통 및 생활 인프라: 대중교통 접근성과 편의시설 이용 편리.

* 잠재적 개발 가능성: 남양뉴타운 인접 지역으로 지속적인 발전 기대.

8.2. 약점

* 위반건축물 존재: 무단 증축으로 인한 건축법 위반 사항이 있어 법적, 재산적 리스크 존재.

* 재매각 물건: 이전 낙찰 무효 사유 파악 필요.

* 임차인 관계: 대항력 없는 임차인이 다수 존재하여 배당 절차 확인 필요.

* 비교 대상 시세 정보 부족: 제공된 JSON 데이터는 연립주택으로, 본건(단독/근린상가 복합건물)과는 직접적인 비교가 어려움.

9. 투자 포인트

9.1. 입지적 잠재력

화성시청을 중심으로 한 행정타운 및 남양뉴타운 개발에 따른 수혜 지역으로, 향후 부동산 가치 상승 잠재력이 있음.

다양한 용도로 활용 가능한 건물 구조는 임대 수익 및 자체 사용 가치를 높일 수 있음.

9.2. 개발 가능성

현황 용도(단독주택, 근린생활시설, 다가구주택)와 토지이용계획(1종일반주거지역, 지구단위계획구역)을 고려할 때, 향후 건축물 용도 변경, 증축, 리모델링 등 개발 가능성이 있음. 다만, 위반건축물 해소 방안 마련이 선행되어야 함.

10. 예상 입찰가

10.1. 시세 분석

본 물건의 감정가는 17억 184만 6천 460원임.

제공된 JSON 데이터에서 확인된 주변 연립주택의 최근 매매가는 7천 3백만원에서 2억 5천 5백만원 수준으로, 이는 본 물건의 용도(단독주택, 근린생활시설, 다가구주택) 및 규모(토지 340.9㎡, 건물 524.71㎡)와 차이가 커 직접적인 시세 비교가 어렵다고 판단됨. [최근 매매 JSON 정보]

나무위키 등에서 확인된 화성시 남양읍 지역은 개발이 활발히 이루어지고 있으며, 화성시청, 현대자동차 남양연구소 등의 배후 수요가 풍부하여 부동산 가치가 꾸준히 상승하고 있는 지역임.

유사 건물의 정확한 시세 파악을 위해서는 국토교통부 실거래가, 인근 부동산 중개업소 상담 등을 통해 추가적인 조사가 필요함.

10.2. 예상 입찰가 산정

위반건축물 문제, 재매각 물건이라는 점, 그리고 정확한 시세 비교 대상 물건 정보의 부족 등을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요함.

감정가(17억 184만 6천 460원)를 기준으로, 위반건축물 시정 비용, 명도 비용, 법적 리스크 등을 고려하여 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 제안함.

다만, 이는 일반적인 권리분석 및 시세 분석에 따른 제안이며, 실제 입찰가는 현장 조사, 명도 가능성, 경쟁 입찰 현황, 입찰자의 자금 계획 등에 따라 달라질 수 있음.

예상 입찰가 범위: 약 11억 9천만원 ~ 13억 6천만원

(인수 보증금은 없는 것으로 파악됨)1.물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 수원지방법원 2023타경10213 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 안OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 화성시 남양읍 남양리 2069-3

용도: 단독주택 (건물은 근린생활시설 및 다가구주택으로 이용 중)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 340.90㎡ (약 103.17평)

건물면적: 524.71㎡ (약 158.75평)

건물 제시외면적: 211.60㎡ (약 64.05평) - 제시외 건물 포함 매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 1,701,846,460원 (17억 184만 6천 460원)

토지면적: 340.90㎡ (약 103.17평)

건물면적: 524.71㎡ (약 158.75평)

건물 제시외면적: 211.60㎡ (약 64.05평)

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 재매각

주의사항:

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함.

2. 건물 일부 위반건축물 등재 (무단증축 관련, 2026.03.12.자 변동되었으나, 일부는 미시정 상태로 확인됨).

3. 재매각임. 매수신청보증금 20%.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

"화성시청" 북서측 인근에 위치하며, 주변 일대는 주택 및 상가, 주상나지 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대로 형성되어 있음. 제반 여건은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통임.

2.3. 토지 이용 현황

인접지와 등고 평탄한 정방형의 토지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

북동측으로 노폭 약 9미터의 아스팔트 도로와 접함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

- 제1종일반주거지역

- 지구단위계획구역 (남양지구)

- 소로2류 (폭 8m-10m, 국지도로)

- 가축사육제한구역

- 상대보호구역

- 성장관리권역

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부상 말소기준권리(을11, 근저당 2015-07-20, 안양북부새마을금고, 7억 5천 4백만원) 이하 모든 권리는 경매로 소멸될 예정임.

주요 권리 내역 (말소 예정):

- 근저당: 안양북부새마을금고 (7억 5천 4백만원)

- 가압류: 경기신용보증재단 (4천 7백 6만 8천원), 서민금융진흥원 (7백 58만 8천 620원), 소상공인시장진흥공단 (8백 11만 7천 42원), 수원화성오산축산업협동조합 (5천 1백 24만 9천 356원)

- 압류: 화성시

- 임의경매: 안양북부새마을금고 (6억 2천 2백 84만 2천 276원)

건물 등기부상 말소기준권리(을1, 근저당 2015-07-20, 안양북부새마을금고) 이하 모든 권리도 소멸될 예정임.

3.2. 임차인 현황

총 8명의 임차인이 확인되었으며, 모두 대항력이 없는 것으로 파악됨. 보증금은 전액 인수되지 않으며, 경매 절차에 따라 배당받을 것으로 예상됨.

* LIC * (보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2016-09-05, 대항력 없음)

* 김 (보증금 1억 5천만원, 전입일자 2016-08-25, 확정일자 2016-07-01, 배당신고일자 2023-10-27, 대항력 없음)

* 김 (보증금 1억 8천만원, 전입일자 2021-10-01, 확정일자 2021-08-27, 배당신고일자 2023-10-27, 대항력 없음)

* 송 (보증금 1억 2천만원, 전입일자 2023-03-29, 확정일자 2023-09-08, 배당신고일자 2023-09-08, 대항력 없음)

* 오 (보증금 0원, 전입일자 2023-06-08, 대항력 없음)

* 이 (보증금 1억 3천만원, 전입일자 2015-07-28, 확정일자 2015-07-28, 배당신고일자 2022-12-13, 대항력 없음)

* 이 (보증금 1억 3천만원, 전입일자 2015-07-28, 확정일자 2015-07-28, 배당신고일자 2022-12-13, 대항력 없음)

* 이 (보증금 1억 4천만원, 전입일자 2021-02-15, 확정일자 2021-01-07, 배당신고일자 2023-10-31, 대항력 없음)

임차인 중 보증금 또는 차임이 미상인 경우는 없으며, 모든 임차인이 대항력이 없는 것으로 확인됨.

3.3. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

말소기준권리: 2015년 7월 20일자 안양북부새마을금고 근저당 (을11, 을1).

본 경매로 인해 위 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매, 임차권 등)는 소멸될 예정임.

등기부상 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됨.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

해당 물건이 위치한 화성시 남양읍 남양리는 화성시청이 소재하여 행정의 중심지 역할을 하며, 주거, 상업, 업무 기능이 복합적으로 발달하고 있는 지역임. 남양뉴타운이 개발 중이며, 지속적인 도시 개발이 이루어지고 있어 잠재력이 높은 지역임.

4.2. 상권 현황

주변에 주택, 상가, 나지 등이 혼재된 주택 및 상가 혼용지대로 형성되어 복합적인 상권을 이루고 있음. 화성시청을 중심으로 한 행정기관, 금융기관, 상업시설이 밀집해 있으며, 현대자동차그룹 남양연구소 등 대규모 산업단지가 인근에 위치하여 직주근접의 수요도 기대할 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

화성시청, 남양읍사무소, 누림아트홀 등 공공시설 및 행정기관이 인접해 있어 행정 서비스를 이용하기 편리함.

다양한 상업시설(마트, 은행, 병원 등)이 주변에 분포하고 있어 생활 편의성이 높음.

5.2. 교육 및 의료시설

남양초등학교, 남양중학교, 남양고등학교 등 다수의 교육기관이 인근에 소재하고 있어 자녀 교육 환경이 양호함.

지역 내 의원급 의료기관은 다수 분포하고 있을 것으로 예상됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물 문제

건축물대장 상 '위반건축물 일부 시정' 사항이 등재되어 있으며, 무단증축(창고 12㎡, 제2종근생 3.8㎡, 제2종근생 24.9㎡)으로 인한 위반 사실이 확인됨. 일부는 시정 완료되었으나, 일부는 미시정 상태로 확인되어 건축물 사용 및 유지보수에 제약이 있을 수 있으며, 향후 이행강제금 부과 또는 시정 명령이 내려질 수 있음. [주의사항 2]

물건명세서상 2026.03.12.자로 위반건축물 등재가 삭제되었다는 내용과 주의사항의 '미시정' 부분이 상충되므로, 현장 확인 및 건축물대장 상세내역 조사를 통해 정확한 상태를 파악해야 함.

6.2. 재매각 물건

본 물건은 재매각 대상이므로, 기존 입찰자의 낙찰이 무효가 되거나 포기된 사유를 파악하여 재입찰 시 참고해야 함. 재매각 시에는 매수신청보증금이 10%에서 20%로 상향 조정되므로 유의해야 함. [특이사항, 주의사항 3]

6.3. 임대차 관계 불확실성

제공된 임차인 정보는 대항력이 없는 것으로 확인되었으나, 실제 점유 관계 및 세부적인 임대차 조건에 대한 추가 확인이 필요함. 모든 임차인이 대항력이 없다고 판단되더라도 배당 순위 및 절차에 따라 낙찰자가 예상치 못한 금전적 부담을 안게 될 가능성을 배제할 수 없음.

6.4. 기타 권리관계

등기부상 모든 권리는 말소될 예정이나, 등기사항 외에 존재할 수 있는 유치권, 법정지상권, 임차권 (등기되지 않은) 등은 별도로 확인해야 함.

7. 종합 의견

7.1. 강점

* 화성시청 인근의 우수한 입지: 행정, 상업, 주거 기능이 복합된 중심 지역에 위치.

* 넓은 대지면적과 건축물 규모: 단독주택 및 근린생활시설, 다가구주택으로 활용 가능한 큰 규모의 건물.

* 양호한 교통 및 생활 인프라: 대중교통 접근성과 편의시설 이용 편리.

* 잠재적 개발 가능성: 남양뉴타운 인접 지역으로 지속적인 발전 기대.

7.2. 약점

* 위반건축물 존재: 무단 증축으로 인한 건축법 위반 사항이 있어 법적, 재산적 리스크 존재.

* 재매각 물건: 이전 낙찰 무효 사유 파악 필요.

* 임차인 관계: 대항력 없는 임차인이 다수 존재하여 배당 절차 확인 필요.

* 비교 대상 시세 정보 부족: 제공된 JSON 데이터는 연립주택으로, 본건(단독/근린상가 복합건물)과는 직접적인 비교가 어려움.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 잠재력

화성시청을 중심으로 한 행정타운 및 남양뉴타운 개발에 따른 수혜 지역으로, 향후 부동산 가치 상승 잠재력이 있음.

다양한 용도로 활용 가능한 건물 구조는 임대 수익 및 자체 사용 가치를 높일 수 있음.

8.2. 개발 가능성

현황 용도(단독주택, 근린생활시설, 다가구주택)와 토지이용계획(1종일반주거지역, 지구단위계획구역)을 고려할 때, 향후 건축물 용도 변경, 증축, 리모델링 등 개발 가능성이 있음. 다만, 위반건축물 해소 방안 마련이 선행되어야 함.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본 물건의 감정가는 17억 184만 6천 460원임.

제공된 JSON 데이터에서 확인된 주변 연립주택의 최근 매매가는 7천 3백만원에서 2억 5천 5백만원 수준으로, 이는 본 물건의 용도(단독주택, 근린생활시설, 다가구주택) 및 규모(토지 340.9㎡, 건물 524.71㎡)와 차이가 커 직접적인 시세 비교가 어렵다고 판단됨. [최근 매매 JSON 정보]

나무위키 등에서 확인된 화성시 남양읍 지역은 개발이 활발히 이루어지고 있으며, 화성시청, 현대자동차 남양연구소 등의 배후 수요가 풍부하여 부동산 가치가 꾸준히 상승하고 있는 지역임.

유사 건물의 정확한 시세 파악을 위해서는 국토교통부 실거래가, 인근 부동산 중개업소 상담 등을 통해 추가적인 조사가 필요함.

9.2. 예상 입찰가 산정

위반건축물 문제, 재매각 물건이라는 점, 그리고 정확한 시세 비교 대상 물건 정보의 부족 등을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요함.

감정가(17억 184만 6천 460원)를 기준으로, 위반건축물 시정 비용, 명도 비용, 법적 리스크 등을 고려하여 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 제안함.

다만, 이는 일반적인 권리분석 및 시세 분석에 따른 제안이며, 실제 입찰가는 현장 조사, 명도 가능성, 경쟁 입찰 현황, 입찰자의 자금 계획 등에 따라 달라질 수 있음.

예상 입찰가 범위: 약 11억 9천만원 ~ 13억 6천만원

(인수 보증금은 없는 것으로 파악됨)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.