나이스옥션 법원경매 성남 2024타경1998 [1] 경기도 하남시 덕풍동 833-1 현대지식산업센터한강미사 1층씨1-0085호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대명 · 평가일 2024.04.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 덕풍동 소재 "하남풍산초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 버스정류장 및 남측 근거리에 지하철5호선 하남풍산역이 소재하는바 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 10층건내 1층 씨1-0085호로서

외벽 : 화강석 붙임 및 복합판넬마감 등,
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

근린생활시설(공실)로 이용중임.

설비내역

공용 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 지하주차장 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 공업용 건부지(지식산업센터, 창고, 지원시설(근린생활시설, 기숙사) 등)로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 광로, 남동측 및 남서측으로 중로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구), 광로3류(폭 40m-50m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역, 세부내용은 교육지원청에 별도 확인요[미사4유치원])<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제1호)<수도법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제2호)<수도법> 중점경관관리구역(2016-10-06).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

토지에 별도등기 있음
특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 성남지원 2024타경1998 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건명세

소재지: 경기도 하남시 덕풍동 833-1 현대지식산업센터한강미사 1층씨1-0085호

용도: 지식산업센터 (근린생활시설 이용)

감정가: 479,000,000원

토지면적: 11.50㎡ (약 38.0 평)

토지지분: 11.5㎡ (약 38.0 평)

건물면적: 44.10㎡ (약 145.8 평)

건물지분: 44.1㎡ (약 145.8 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 매각조건

특별매각조건: 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

특수물건정보: 유동화물건, 재매각, 별도등기 (토지에 별도등기 있음)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위환경

본 물건은 경기도 하남시 덕풍동 소재 "현대지식산업센터한강미사" 내 1층 씨1-0085호에 위치합니다. 주위로는 지식산업센터, 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량으로의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 또한 남측 근거리에는 지하철 5호선 하남풍산역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 물건지 북동측으로는 광로, 남동측 및 남서측으로는 중로에 각각 접하고 있어 차량 접근성이 우수합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

집합건물 등기부상 주요 내용은 다음과 같습니다.

- 소유권이전(신탁등기말소) 2019.11.22.

- 국민은행 근저당 (을1, 558,000,000원) 2019.11.22. (말소기준권리)

- 국민은행 임의경매 (갑3, 497,814,179원) 2024.04.09.

등기부채권 총액은 558,000,000원입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리는 2019년 11월 22일자 국민은행 근저당(을1)입니다. 본 물건은 임의경매로 진행되어 말소기준권리보다 선순위의 권리가 존재하지 않는 한, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 그러나, 토지에 설정된 별도등기(2019.09.20.자 구분지상권설정 등기)는 매각으로 소멸되지 않는 권리이므로, 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수되는 보증금 합계는 0원으로 파악되었습니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 확인되어 금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있습니다. 인수 보증금 합계가 0원이라도, 실제 점유 현황 및 임대차 관계에 대한 추가 확인이 반드시 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본 물건은 현대지식산업센터 내에 위치하며, 근린생활시설로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 주변으로 다수의 지식산업센터, 아파트단지, 근린생활시설 등이 밀집해 있어, 상주인구 및 유동인구를 기반으로 한 잠재적 임대 수요 확보가 가능할 것으로 보입니다. 하남 미사지구 내 신흥 상권으로 성장 가능성이 있습니다.

4.2. 현재 이용 상태

현재 본 물건은 공실 상태로 이용 중입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 생활 편의시설

물건지 인근에 "하남풍산초등학교"가 위치하며, 주변에 아파트단지와 다양한 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설

"하남풍산초등학교"가 인근에 있으며, "미사4유치원"의 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

가장 큰 리스크는 토지에 설정된 별도등기(구분지상권)입니다. 이 권리는 매각으로 소멸되지 않으므로, 해당 구분지상권의 내용, 범위, 존속기간 및 실질적인 재산권 행사 제약 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 물건 특성 리스크

본 물건은 유동화 물건이며, 재매각 물건이라는 특이사항이 있습니다. 유동화 물건은 일반 경매와 절차가 다를 수 있으며, 재매각 물건은 기존 경매 절차에서 매수인이 없었거나 매각이 취소된 사유를 파악하여 입찰에 참고해야 합니다.

6.3. 공실 리스크

현재 공실 상태로 이용 중이므로, 향후 임차인 확보 및 안정적인 임대 수익 창출을 위해서는 철저한 시장 조사와 임대 전략 수립이 필요합니다.

7. 종합 의견

7.1. 총평

본 물건은 경기도 하남시의 현대지식산업센터 내 위치한 지식산업센터(근린생활시설)로, 교통 및 생활 환경이 양호한 편입니다. 감정가는 4.79억 원이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 다만, 매각으로 소멸되지 않는 토지 별도등기(구분지상권)라는 중대한 권리상 부담이 존재합니다. 또한 재매각, 유동화 물건이라는 특수성과 현재 공실 상태임을 감안할 때, 투자 결정에 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지 및 미래가치

하남 미사지구의 성장 잠재력과 발전 가능성을 고려할 때, 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

8.2. 교통 요건

지하철 5호선 하남풍산역을 이용할 수 있어 역세권의 이점을 누릴 수 있으며, 광로 및 중로에 접해 있어 차량 접근성이 우수합니다.

8.3. 잠재적 임대 수익

주변의 지식산업센터 및 아파트 단지 밀집으로 인한 근린생활시설로서의 잠재적 임대 수요가 존재합니다.

8.4. 매수신청 보증금

본 건은 특별매각조건으로 매수신청 보증금이 최저매각 가격의 20%로 책정되었습니다. 이는 일반 경매(10%)보다 높은 초기 자금 부담을 요구하므로, 입찰 참여 전 자금 계획을 철저히 세워야 합니다.

9. 예상 입찰가 제언

9.1. 산정 근거

정확한 예상 입찰가 산정은 현장 방문을 통한 실사, 주변 시세 조사를 통한 정확한 권리 가치 평가, 법률 전문가와의 상담을 통한 별도등기(구분지상권) 영향력 분석 등이 선행되어야 합니다.

9.2. 고려사항

감정가 479,000,000원을 기준으로 하되, 다음 사항들을 반드시 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 토지 별도등기(구분지상권)의 실질적인 가치 하락 요인 분석.

* 현재 공실 상태이므로, 임차인 확보 시까지 발생할 수 있는 공실 기간 및 그로 인한 수익 공백 고려.

* 최근 유사 물건의 실거래가 및 경매 낙찰가 추이 분석.

* 재매각 물건이므로, 경쟁 상황 및 추가 유찰 가능성을 종합적으로 판단.

9.3. 최종 제언

본 물건은 권리상 부담(토지 별도등기)이 명확하므로, 해당 권리 분석에 따라 가치 하락분을 반영하여 신중하게 입찰가를 결정하시길 바랍니다. 임대차 관계상 인수 부담은 없으나, 공실 상태임을 감안하여 보수적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.

* 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.