나이스옥션 법원경매 수원 2023타경59935 [1] 경기도 수원시 권선구 금곡동 1118-3 커낼파크 9층914호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 로안 · 평가일 2023.05.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 금곡동에 소재하는 "금곡동행정복지센터" 북동측 인근에 위치
하며 본건 주위는 도시형생활주택, 아파트, 근린생활시설, 관공서 등이 소재하고 있는 지역
으로 주위환경은 보통인 편입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 사정은 보통인 편
입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 5층/ 지상 10층 건 중 제9층 제914호로서,

외벽: 석재붙임 마감 등,
내벽: -,
창호: 하이샷시 마감 등입니다.

이용상태

오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 제1,2종근린생활시설 건부
지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측으로 노폭 약 15M 내외, 북측으로 노폭 약 6M 내외의 포장도로에 접합니
다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(호매실지구), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로
2류(폭 15m-20m)(접합), 공공주택지구, 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

대항력있는 임차인 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 수원지방법원 2023타경59935 (1) 사건으로, 경기도 수원시 권선구 금곡동 1118-3번지에 위치한 커낼파크 9층 914호 오피스텔에 대한 경매 물건입니다.

건물은 2020년에 준공되었으며, 철근콘크리트 구조입니다.

감정가는 168,000,000원이며, 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

토지 면적은 6.87㎡ (약 2.08평), 건물 면적은 30.41㎡ (약 9.20평)입니다.

경매 구분은 부동산 강제경매이며, 채권자는 조OO입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 수원시 권선구 금곡동에 소재하며, "금곡동행정복지센터" 북동측 인근에 위치합니다.

주변으로는 도시형생활주택, 아파트, 근린생활시설, 관공서 등이 혼재하고 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황은 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물은 남측 및 서측으로 노폭 약 15M 내외, 북측으로 노폭 약 6M 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(호매실지구) 등에 속하며, 공공주택지구, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2023년 1월 13일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (갑7)입니다.

말소기준권리보다 선순위에 있는 권리 중 매각으로 인해 말소되지 않고 인수되는 권리가 다수 존재합니다.

주요 인수 권리는 다음과 같습니다.

* 2022년 4월 5일 접수된 소유권이전청구권가등기 (갑6)입니다. 이 가등기가 본등기로 실행될 경우 매수인은 소유권을 상실하게 됩니다.

* 2025년 11월 20일 접수된 6번 가등기 소유권 이전 청구권 가처분 (갑6-1)입니다. 이 또한 매수인이 인수해야 하는 권리입니다.

* 2022년 11월 17일 접수된 주택임차권 (을1)으로, 임차인 조호석의 보증금 164,170,000원입니다. 임차인은 대항력이 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

매각으로 인해 말소되는 권리로는 갑7(가압류), 갑8(강제경매), 갑9(압류) 등이 있습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 금곡동 일대는 행정복지센터, 근린생활시설, 주거 단지 등이 함께 있어 기본적인 생활 인프라가 갖추어진 지역입니다.

건축물대장상 주된 용도는 업무시설(오피스텔) 및 제1,2종근린생활시설이며, 본건은 오피스텔로 이용 중입니다.

1.4. 생활정보

주변에 행정복지센터 및 다양한 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의는 양호한 편입니다.

대중교통 이용이 가능하며 차량 접근성도 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 소유권이전청구권가등기(갑6, 갑6-1)의 존재입니다. 이 가등기가 본등기로 경료될 경우, 매수인은 소유권을 완전히 상실할 수 있습니다.

또한, 대항력 있는 임차인 조호석의 보증금 164,170,000원이 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 이를 인수해야 하는 부담이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 감정가 1억 6천 8백만원으로, 최근 매매가 1억 4천만원에서 1억 5천만원 수준과 비교했을 때 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

2020년 준공된 비교적 신축 건물이라는 점은 긍정적입니다.

그러나 소유권이전청구권가등기(갑6, 갑6-1)로 인한 소유권 상실 위험이 매우 높으며, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담까지 고려해야 합니다.

따라서 본 물건은 일반적인 경매 물건과는 달리, 투자 가치보다는 법률적 위험성이 매우 큰 물건으로 판단됩니다. 입찰을 고려한다면 철저한 권리 분석과 법률 전문가의 자문을 반드시 받아야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 2020년에 준공된 신축 오피스텔입니다.

* 수원시 권선구 금곡동의 행정 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* (매우 높은 잠재적 리스크로 인해 투자 포인트가 제한적입니다.)

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가를 산정하는 데 있어 가장 큰 제약은 소유권이전청구권가등기(갑6, 갑6-1)의 존재입니다. 이 가등기가 본등기로 실행될 경우 매수인은 소유권을 상실하게 되므로, 실제 입찰은 해당 위험을 감수하는 행위가 됩니다.

최근 실거래가(2025년 4월, 34.17㎡, 4층: 1억 4천만원 / 2026년 5월, 36.88㎡, 9층: 1억 5천만원)를 고려할 때, 본건의 감정가 1억 6천 8백만원은 시세 대비 높은 편으로 판단됩니다.

또한, 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 6천 4백 17만원은 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 할 금액입니다.

이러한 위험 요소를 종합적으로 고려할 때, 본 물건에 대한 명확한 예상 입찰가를 제시하기는 어렵습니다. 소유권 상실 위험이 존재하므로, 매우 보수적으로 접근하여 100,000,000원 이하 에서 법률 전문가와 상의 후 신중하게 결정하는 것이 필수적입니다. 입찰 자체가 부적절할 수 있음을 강력히 권고합니다.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.