나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1677 [1] 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 327-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.10.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 서홍동 소재 "서귀포시청제1청사" 남서측 인근에 위치하며, 본건 인근은 단독주택 및 공동주택, 점포상가 등이 형성된 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하여 제반 간선도로 상황 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 인접지와 대체로 등고 평탄한 세장형 토지로 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 노폭 약 8미터 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(25m이하), 소로2류(폭 8m∼10m)(접합), 가축사육제한구역(2023.10.20.고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(무태장어서식지)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(천지연난대림지대)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문환환경보전지역(2023-12- 29)<자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>

제시목록 외의 물건

후첨 “지적 및 건물개황도” 참조

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층건으로서, 외벽 : 외벽타일 및 몰탈위페인팅 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 “지적 및 건물개황도” 참조

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1677 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 327-4번지 (신주소: 서문서로 41)

용도: 단독주택

감정가: 878,230,370원

토지면적: 387.30㎡ (약 117.17평)

건물면적: 143.17㎡ (약 43.31평)

건물 제시외면적: 15.80㎡ (약 4.78평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 서홍동 소재 "서귀포시청 제1청사" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 공동주택, 점포 상가 등이 형성된 지역으로 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황

차량 접근이 용이하며, 제반 간선도로와의 연결 상황은 양호한 편입니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 제2종일반주거지역, 고도지구(25m 이하), 소로2류(폭 8m∼10m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(무태장어서식지, 천지연난대림지대), 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역 등의 다양한 도시계획 및 환경 관련 규제를 받고 있습니다.

인접 도로상태

본건은 남동측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 편리합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2024년 10월 14일에 접수된 서귀포농업협동조합의 근저당권입니다.

등기부채권 총액

토지 및 건물 등기부 상 채권 총액은 1,145,815,073원입니다.

임차인 현황

* 임차인: 강

전입일자(사업일자): 2020년 11월 26일

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 있음

주의사항: 임차인 강 은 대항력을 보유하고 있습니다. 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 법적으로 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인이므로, 실제 점유 관계 및 추가적인 법적 쟁점 사항에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 물건 명세서 상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리(예: 유치권, 법정지상권 등)는 명시적으로 확인되지 않습니다. 단, 제시외 건물은 포함하여 매각되므로 이에 대한 권리 관계 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

주변 연립/다세대 시세 동향

제공된 주변 연립, 다세대 주택 매매 정보에 따르면, 2026년 4월 기준 65㎡ 내외의 연립주택은 약 1억원 내외, 85㎡ 내외의 연립주택은 약 1억 3,500만원 수준으로 거래되었습니다. 이는 단독주택과는 주거 형태 및 가치 산정 방식이 달라 직접적인 비교는 어렵습니다. 해당 자료는 본 건 물건지(서귀동 327-4)와 다른 지번(185-1, 174)의 연립주택 거래 사례로, 본 건 단독주택의 가치를 판단하는 데 참고 자료로 활용될 수 있습니다.

주변 편의시설/혐오시설

본건이 위치한 서귀포시 서귀동 327-4번지 인근에 대한 구체적인 편의시설 및 혐오시설 정보는 제공되지 않았습니다. 서귀포시청 인근 지역은 일반적으로 관공서, 금융기관, 병원, 다양한 상업시설 등이 발달해 있어 생활 편의성이 높을 것으로 예상됩니다. 혐오시설의 존재 여부는 별도의 현장 조사 및 추가적인 정보 확인이 필요합니다.

1.4. 생활정보

주거환경

본건은 단독주택 지역에 위치하여 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공할 것으로 예상됩니다.

교육시설

서귀포시 서귀동 327-4번지 인근의 구체적인 학교 정보는 제공되지 않았습니다. 일반적으로 서귀포시청 인근 지역은 도보 또는 차량으로 통학 가능한 초등학교, 중학교, 고등학교 등이 분포할 가능성이 높습니다.

편의시설

서귀포시청 제1청사 인근 지역은 상업시설, 병원, 금융기관 등 생활 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인

임차인 강 이 대항력을 보유하고 있어, 명도 과정에서 주의가 필요합니다. 비록 보증금과 차임이 0원으로 기재되어 있어 직접적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보이나, 임차인과의 원만한 협상 및 명도 절차 진행이 중요합니다.

토지이용규제

본 건은 고도지구, 역사문화환경보존지역, 지하수자원특별관리구역 등 다수의 토지이용규제를 받고 있어, 향후 건물 신축, 증축, 개축 등 개발 행위 시 제약이 따를 수 있습니다. 관련 규제 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

공동담보

등기부등본 상 공동담보로 설정된 내역이 존재합니다. 이는 다른 담보물건의 처리 결과가 본 건에 영향을 미칠 가능성이 있음을 시사합니다. 다만, 현재 등기부상 근저당권은 말소된 것으로 확인됩니다.

제시외 건물

건물 명세서 상 제시외 건물이 존재하며, 이는 토지/건물 일괄 매각에 포함됩니다. 해당 제시외 건물의 현황, 용도, 유지보수 상태 등을 사전에 파악하고, 철거 또는 활용 계획을 수립해야 합니다.

1.6. 종합 의견

물건 요약

본 물건은 서귀포시 서귀동에 소재한 단독주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 서귀포시청 인근의 양호한 입지 조건과 넓은 토지 면적을 갖춘 장점이 있으나, 대항력 있는 임차인, 복합적인 토지이용규제, 제시외 건물 등의 고려 사항이 존재합니다.

강점

* 서귀포시청 인근의 편리한 행정 및 생활 접근성.

* 비교적 넓은 토지 면적으로 향후 활용 가능성이 있음.

* 안정적인 주거 환경.

약점

* 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 부담 가능성.

* 다양한 토지이용규제로 인한 개발 제약.

* 제시외 건물 포함 매각으로 인한 별도 처리 필요.

1.7. 투자 포인트

장기적 가치 상승 기대

제주도의 지속적인 관광객 증가와 서귀포시의 발전을 고려할 때, 장기적인 부동산 가치 상승을 기대할 수 있는 지역입니다.

토지 활용 및 재건축 잠재력

넓은 토지 면적을 활용하여 현재 건물을 증축, 개축하거나 재건축하는 방안을 고려해볼 수 있습니다. 다만, 관련 토지이용규제 사항을 반드시 확인하고 진행해야 합니다.

주변 개발 호재

제주도 및 서귀포시의 관광 인프라 확충, 도시 개발 계획 등은 본 물건의 미래 가치를 높이는 긍정적인 요인이 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석 기반

제공된 주변 연립/다세대 주택 매매가는 1억원 내외에서 1억 3,500만원 수준으로, 이는 본 건 단독주택의 감정가 8억 7,823만원과는 큰 차이를 보입니다. 단독주택은 토지 가치, 건물 상태, 개별 입지, 활용 가능성 등 다양한 요인이 복합적으로 작용하므로, 연립/다세대 주택 시세만을 직접 비교하여 본 건의 적정 가치를 산정하기는 어렵습니다.

본 건의 감정가는 토지 약 117평, 건물 약 43평을 기준으로 평당 약 750만원 수준으로 산정되었습니다. 서귀포시 주요 지역 단독주택지의 최근 실거래가, 건축비, 토지이용규제 완화 가능성 등을 종합적으로 고려하여 시세를 재평가해야 합니다.

주요 고려사항

* 인수 보증금: 0원으로, 임차인 보증금 인수 부담은 없습니다.

* 제시외 건물: 일괄 매각되므로, 해당 건물의 철거 또는 활용 비용을 입찰가 산정에 반영해야 합니다.

* 잠재적 리스크 비용: 대항력 있는 임차인 명도, 토지이용규제 관련 리스크 등을 감안하여 입찰가 조정을 고려해야 합니다.

예상 입찰가 제안 (참고용)

현재 시점에서의 정확한 예상 입찰가는 현장 조사를 통해 물건의 구체적인 상태, 법적 쟁점, 임차인과의 협상 가능성 등을 종합적으로 파악한 후 결정하는 것이 가장 바람직합니다.

제공된 정보를 바탕으로 보수적인 접근을 한다면, 감정가의 70~80% 수준인 약 6억 1천만원 ~ 7억원 사이를 초기 검토 범위로 고려해볼 수 있습니다.

단, 이는 일반적인 참고용이며, 실제 입찰가 결정 시에는 반드시 전문가와 상의하시어 철저한 분석을 바탕으로 신중하게 접근하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.