나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50623 [1] 전라남도 완도군 고금면 농상리 352 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JHP감정 · 평가일 2025.09.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 완도군 고금면 농상리 소재 "영부마을" 내에 위치한 부동산으로서, 주위환경은 단독주택, 학교, 농경지 등이 소재하는 순수 농촌지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 용도에 따른 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형, 단독주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태

남측으로 아스콘포장 세로(가)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 상대보호구역(2024-09-09)(고금중학교)

제시목록 외의 물건

"감정평가액의 산출근거 및 결정 의견" 참고.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2-가): 일반목구조 경사지붕 단층 건물로서, 외벽: 몰탈 위 페인팅 등, 내벽: 벽지도매 마감 등, 창호: 새시창호 등임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 난방설비 등을 갖추었음.

부합물 및 종물

"감정평가액의 산출근거 및 결정 의견" 참고.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각, 목록1. 남측 일부분은 현황도로로 이용중이며 제시외 건물(보일러실) 및 수목(조경수 등) 매각 포함
2. 목록1. 지상 조경수 일부는 인접토지와 경계 등이 불명확하여 경계 측량 등 별도의 확인을 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 해남지원 2025타경50623 (1)

소재지: 전라남도 완도군 고금면 농상리 352

용도: 단독주택 (농어가주택) [cite:JSON]

감정가: 255,595,500원

토지면적: 615.00㎡ (약 186.04평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 199.53㎡ (약 60.36평)

건물 제시외면적: 5.76㎡ (보일러실)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (추정)

건축년도 (사용승인일): 2017년 1월 10일 [cite:JSON]

건물구조: 일반목구조 경사지붕 2층 [cite:JSON]

주요 마감재: 외벽 - 몰탈 위 페인팅, 내벽 - 벽지도배 마감, 창호 - 새시창호 [cite:JSON]

1.1. 입지조건

본 물건은 전라남도 완도군 고금면 농상리 '영부마을' 내에 위치하며, 주위는 단독주택, 학교, 농경지가 혼재된 순수 농촌지대입니다. 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통 수준입니다. 토지는 부정형의 단독주택 부지로 이용 중이며, 남측으로 아스콘 포장된 세로(가)에 접하고 있습니다. 토지이용계획상 계획관리지역이며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한) 및 상대보호구역(고금중학교)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2019년 9월 27일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을3)입니다. 매각으로 인해 대부분의 등기부상 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부상 총 채권액은 14억 2,524만 2,769원으로 파악됩니다.

*임차인 현황

- 임차인: 이용규 (이 )

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2018년 10월 26일

- 대항력: 있음

- 비고:

주의사항: 임차인 이용규(이 )는 전입일자가 말소기준권리보다 앞서 대항력을 갖추고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 일반적인 임대차 관계와 달라 명도 및 권리관계 해석에 주의가 필요하며, 법적 분쟁의 소지가 될 수 있습니다. 다만, 현재 제공된 정보상 인수되는 임차인 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 고금면 농상리는 전형적인 농촌 지역으로, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 편의시설 위주로 형성되어 있습니다. 인근 고금중학교를 중심으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하나, 활발한 상업 활동을 기대하기는 어려운 지역입니다. 본 물건은 전원생활이나 농어촌 생활을 추구하는 수요층에게 적합한 입지입니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 물건지 인근에 공립 중학교인 고금중학교가 소재하고 있습니다.

* 교통: 차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

* 편의시설: 지역 내 소규모 마트, 농협 등 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 주변 환경: 본 물건지는 순수 농촌 지역으로, 조용하고 한적한 생활 환경을 제공합니다. 인근에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 (보증금/차임 0원): 임차인 이용규(이 )는 대항력을 보유하고 있으나, 보증금과 차임이 0원이라는 점은 일반적인 임대차 관계와 달라 명도 및 권리관계 해석에 주의가 필요합니다. 이는 예상치 못한 명도 비용이나 법적 분쟁으로 이어질 수 있습니다.

* 토지 경계 불확실성: 지상 조경수 일부가 인접 토지와 경계가 불명확하여 경계 측량 등 별도 확인이 필요합니다. 이는 추후 토지 경계 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

* 현황 도로 이용: 토지의 남측 일부가 현황 도로로 이용 중이며, 제시외 건물(보일러실) 및 수목이 매각에 포함됩니다. 이는 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지이용 제한: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 관련 법규에 따른 건축 및 이용 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전라남도 완도군 고금면의 조용하고 한적한 농촌 지역에 위치한 단독주택입니다. 넓은 토지 면적(615㎡)을 확보하고 있으며, 비교적 최근인 2017년에 사용 승인된 건물(199.53㎡)을 갖추고 있습니다. [cite:JSON, 3] 하지만 대항력 있는 임차인이 보증금 및 차임 없이 거주하고 있는 점, 토지 경계가 불명확한 조경수 존재, 현황 도로 이용 등의 잠재적 리스크 요인을 안고 있습니다. 이러한 리스크를 충분히 인지하고, 철저한 현장 조사를 통해 권리 관계를 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 615㎡ (약 186평)의 토지 면적은 전원생활이나 추가 건축 등 다양한 활용 가능성을 제공합니다.

* 조용한 농촌 생활 환경: 복잡한 도심을 벗어나 한적하고 자연 친화적인 생활을 원하는 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

* 비교적 신축 건물: 2017년에 사용 승인된 건물은 즉시 거주나 활용에 큰 문제가 없을 것으로 보입니다. [cite:3, JSON]

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 255,595,500원입니다. 인수되는 임차인 보증금이 0원이므로, 이를 제외한 금액으로 예상 입찰가를 산정할 수 있습니다.

일반적으로 경매 물건의 예상 입찰가는 감정가 대비 70~90% 수준에서 결정되나, 이는 해당 지역의 최근 실거래가, 유사 물건의 경매 낙찰가율, 물건의 현 상태 및 권리 관계 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

특히 본 물건은 대항력 있는 임차인의 존재(보증금 0원) 및 토지 경계 불확실성 등의 리스크 요인이 있으므로, 입찰 시에는 이러한 리스크를 반영한 보수적인 접근이 필요합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 완도군 고금면 농상리 일대의 유사 단독주택 실거래가 및 경매 낙찰가 데이터를 면밀히 분석하는 것이 필수적입니다. 현재 시세 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 범위를 특정하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.