나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52064 [1] 전라남도 여수시 소라면 복산리 1801-2 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 능도감정 · 평가일 2025.09.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 소라면 복산리 소재 "달천마을" 동측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 농경지, 임야 등이 소재하는 마을주변 농경지대임.

교통상황

본건 인근까지 차량 진입이 가능하고, 인근 마을 입구에 버스정류장이 소제하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1 : 부정형의 토지로서, 전(수목이 식재됨)으로 이용중임. 기호2 : 가장형의 토지로서, 전(수목이 식재됨)으로 이용중임.

인접 도로상태

맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1, 2 공통 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 200m) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2017-01-06)임.

제시목록 외의 물건

기호2 토지상 일부에 판넬조 판넬지붕 단층 관리사가 소재하며, 기호2, 3, 토지상에 제시외 수목(체리나무 약 220주)이 식재되어 있음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수신청보증금 몰수), 제시외 수목 (체리나무) 매각 포함, 제시외 건물(관리사) 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

순천지원 2025타경52064 (1)

1.2. 소재지

전라남도 여수시 소라면 복산리 1801-2

1.3. 토지 현황

용도: 전

토지면적: 2246.00㎡ (약 679.4평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 현황

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각 (건물매각제외)

1.5. 경매 기본정보

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 군산시수산업협동조합

감정가: 284,644,000원

1.6. 특이사항 및 주의사항

* 농지취득자격증명 제출 필수 (미제출 시 매수신청보증금 몰수)

* 제시외 수목 (체리나무 약 220주) 매각 포함

* 제시외 건물 (관리사) 매각 제외 (단, 법정지상권 성립 여지 있음)

* 일괄매각 (하나의 물건으로 함께 매각)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 소라면 복산리 소재 "달천마을" 동측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 농경지, 임야 등이 소재하는 마을 주변 농경지대입니다.

2.2. 교통상황

본건 인근까지 차량 진입이 가능하며, 인근 마을 입구에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건은 맹지로서 직접적인 도로 접근은 어려운 상태입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

* 말소기준권리: 수협엔피엘대부주식회사 근저당권 (접수일자: 2018-03-06, 205,400,000원)

* 소유권 관련: 김홍운, 김찬규, 김홍철 등의 지분 이전 및 소유권 이전(증여) 이력 확인.

* 말소되는 권리: 근저당권, 지상권, 압류 (국민건강보험공단, 여수시, 군산시) 등 다수 권리 말소 예정.

* 등기부채권 총액: 205,400,000원

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 매각에서 제외되는 건물(관리사)을 위한 법정지상권 성립 여지가 있어, 인수될 가능성이 있습니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 명시된 임차인 정보 없음.

4. 상권분석

본 물건은 전형적인 농경지대로, 주변에 주택과 임야가 혼재되어 있습니다. 별도의 상업 시설이나 밀집된 상권은 형성되어 있지 않으며, 지역 주민의 생활 편의를 위한 최소한의 시설만 존재할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 본건은 여수시 소라면 복산리 마을 인근에 위치한 농경지입니다.

* 차량 접근은 가능하나, 맹지 상태입니다.

* 인근 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 가능합니다.

* 주변 지역에서 과거 쓰레기 무단 투기나 졸음 쉼터 관리 부실 문제가 보도된 바 있으나, 본건과의 직접적인 관련성은 낮습니다.

6. 잠재적 리스크

* 맹지: 차량 직접 진입이 불가능하여 건축, 개발, 농업 활동 등에 제약이 따를 수 있습니다.

* 농지취득자격증명 필수: 농지법에 따라 농지취득자격증명서를 제출해야 하며, 미제출 시 매수 신청 보증금이 몰수되고 매각이 불허가될 수 있습니다.

* 법정지상권 성립 여지: 매각 제외되는 제시외 건물(관리사)에 대한 법정지상권이 성립될 경우, 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다.

* 제시외 수목(체리나무) 소유권 분쟁 가능성: 제시외 체리나무(약 220주)에 대해 채무자의 부(김찬규)가 소유권을 주장하는 소명서가 제출된 상태이므로, 추후 소유권 관련 분쟁이 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 본 토지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 200m), 중점경관관리구역으로 지정되어 있어 토지 이용 및 개발에 상당한 제한이 따릅니다.

7. 종합 의견

본 물건은 여수시 소라면 복산리에 위치한 농경지로, 감정가는 2억 8천만 원대입니다. 그러나 맹지라는 심각한 접근성 문제와 농지취득자격증명 제출 의무, 그리고 매각 제외 건물에 대한 법정지상권 성립 가능성, 제시외 수목의 소유권 분쟁 가능성 등 다수의 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 또한, 자연녹지지역 등 토지 이용 규제도 강한 편입니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 투자 가치 판단 및 입찰 결정에 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 농지로서의 활용 가능성: 해당 토지가 농업 생산 활동에 적합한 경우, 관련 법규 준수 하에 농지로 활용할 수 있습니다.

* 저평가 가능성: 위에서 언급된 여러 제약 사항으로 인해 감정가 대비 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 있습니다.

* 토지 이용 제한 완화 또는 개발 가능성: 장기적인 관점에서 지역 개발 계획 변화 등을 고려해볼 수 있으나, 현재 지정된 용도지역상 가능성은 낮습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 284,644,000원입니다.

제시된 정보만으로는 정확한 시세 파악 및 적정 입찰가 산출이 어렵습니다. 그러나 맹지, 법정지상권 성립 가능성, 수목 소유권 분쟁, 농지취득자격증명 의무 등 여러 리스크 요인을 고려할 때, 감정가를 기준으로 하되 신중한 접근이 요구됩니다.

현 시점에서의 보수적인 예상 입찰가는 감정가의 70~80% 수준인 약 1억 9천만 원 ~ 2억 2천만 원 사이로 고려해볼 수 있으나, 이는 철저한 현장 조사를 통한 추가 분석과 법률 검토 후에 최종 결정되어야 합니다. 특히, 농지취득자격증명 발급 가능 여부와 법정지상권 성립 여부에 대한 면밀한 확인이 우선되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.