나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51471 [1] 전라남도 신안군 지도읍 감정리 산526 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무등감정 · 평가일 2025.09.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 신안군 지도읍 감정리 소재 '고사마을' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 마을, 농경지, 등이 소재하는 해안 농경지대임.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 농촌지역으로 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

본건 (1)(2)(4)는 3필 일단지의 부정형 완경사지의 전축사 부지임. 본건 (3)(5)는 부정형 완경사지의 묵전임. 본건 (6)은 부정형 완경사지의 전 및 일부도로임. 본건 (7)은 사다리 평지의 단독주택부지 및 일부도로임.

인접 도로상태

본건 (1)(2)(4)는 일단지로 폭 약 3m 정도의 콘크리트포장도로와 연결됨 . 본건 (3)(5)는 맹지임. 본건 (6)(7)은 폭 약 3m 정도의 콘크리트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 (1)(2) : 보전관리지역(보전관리지역),가축사육제한구역(모든가축제한구역_ 소,젖소,말,사슴,양,염소,개,돼지,닭,오리,메추리)<가축분뇨의관리 및 이용에 관한 법률>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 본건 (3)(4)(5)(6)(7) : 보전관리지역(보전관리지역),가축사육제한구역(모든가축제한구역 _소,젖소,말,사슴,양,염소,개,돼지,닭,오리,메추리) <가축분뇨의관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

본건 (1)(2)(4) 지상에 별지 '건물개황도' 및'사진용지'와 같이 제시외건물 ㄱ)이 소재함.

공부와의 차이

본건 (1)(2)(4)는 공부상 지목은 '전'이나 현황은 전축사임. 본건 (3)(5)는 공부상 지목은 '전'이나 현황은 묵전임 본건 (6)은 공부상 지목은' 전'이나 현황은 전 및 일부도로임. 본건 (7)은 공부상 지목은' 대'이나 현황은 단독주택부지 및 일부도로임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

8(가) : 철근콘크리트구조 스라브지붕 단층 단독주택으로서 외벽 : 무늬벽돌쌓기 내벽 : 벽지 및 타일 마감 창호 : 샤시창호임. 9(나) : 일반철골조 철골구조지붕 1층 동식물관련시설(우사)로서 내외벽 : 블록 및 천막 9(다) : 일반철골조 철골구조지붕 1층 퇴비사로서 내외벽 : 블록 맻 판넬 10(라) : 일반철골조 철골구조지붕 1층 동식물관련시설(우사)로서 내외벽 : 블록 및 천막

이용상태

8(가) : 단독주택으로 이용중임. 9(나), 10(라) : 동식물관련시설(우사) 9(다) : 퇴비사로 이용중임.

설비내역

8(가) 일반적인 급배수시설, 난방설비, 태양광설비 등 구비됨. 9(나),10(라) : 급배수시설구비됨.

부합물 및 종물

별지 '건물개황도' 및 '사진용지'와 깉이 제시외 건물 ㄱ)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 목록 1,2,4 지상의 제시외 건물(ㄱ) 포함
농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음), 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음, 지도읍장의 2026. 2. 13.자 농지사실 조회 회신 참조
목록 1,2,4는 공부상 지목은 '전'이나 현황은 3필 일단지의 전축사임
목록 3,5는 맹지이며, 공부상 지목은 '전'이나 현황은 묵전임
목록 6은 공부상 지목은 '전'이나 현황은 '전' 및 일부 도로임
목록 1~6은 가축사육제한구역임, 가축사육 가능 여부 위 지도읍장의 농지사실 조회 회신 참조
목록7은 공부상 지목은 '대'이나 현황은 일부 도로임
목록8 옥상에 태양광패널 시설 매각 제외
목록 9,10은 우사, 목록9-1은 퇴비사로 각 이용 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 목포지원 2025타경51471 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 전라남도 신안군 지도읍 감정리 산526이며, 주된 용도는 동물 및 식물 관련시설입니다.

총 감정가는 570,090,300원입니다.

토지 면적은 총 3529.00㎡(약 1067.5평)이며, 건물 면적은 총 855.55㎡(약 258.8평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

채권자는 농업협동조합중앙회로 확인됩니다.

주요 특이사항으로는 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 공동담보로 설정된 물건입니다.

2. 입지조건

본건은 전라남도 신안군 지도읍 감정리에 위치하며, '고사마을' 남서측 인근의 해안 농경지대에 자리 잡고 있습니다.

주위 환경은 마을과 농경지가 혼재된 지역입니다.

차량 접근은 가능하며, 농촌 지역의 특성상 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

토지(목록 1,2,4)는 폭 약 3m의 콘크리트 포장도로와 연결되어 있으며, 일부 토지(목록 3,5)는 맹지입니다. 다른 토지(목록 6,7)는 폭 약 3m의 콘크리트 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 보전관리지역으로 지정되어 있으며, 모든 가축에 대한 사육제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

본건의 인수되는 보증금 합계는 0원으로, 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

토지 등기부상 최초 소유권 이전은 1997년 7월 10일에 이루어졌고, 이후 2018년 3월 14일에 허상대 씨에게 소유권이 이전되었습니다.

등기부에는 여러 건의 근저당권이 설정되었으며, 2018년 3월 14일자 목포무안신안축산업협동조합의 근저당권(113,000,000원)이 말소기준권리입니다.

모든 등기된 권리(근저당권, 근저당권 일부 이전, 임의경매)는 말소기준권리보다 후순위이거나 임의경매 개시 결정으로 인해 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

건물 등기부상 소유권 보존은 2019년 5월 23일 허상대 씨 명의로 이루어졌으며, 말소기준권리는 2019년 6월 14일자 목포무안신안축산업협동조합의 근저당권(253,500,000원)입니다.

건물 등기부상의 권리들 또한 말소기준권리보다 후순위이거나 임의경매로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 별도로 기재된 내용이 없습니다.

4. 상권분석

본건은 전형적인 농촌 지역의 해안 농경지대 내에 위치하고 있어, 일반적인 상업 기능의 발달은 미미할 것으로 판단됩니다.

주변에 마을과 농경지가 소재하고 있으며, 기본적인 생활 편의시설은 인근 지도읍 소재지를 통해 이용 가능할 것으로 보입니다.

현재까지 일반적인 주변 시설 검색 결과, 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 그러나 향후 개발 가능성이나 주변 환경 변화에 대한 지속적인 모니터링이 필요합니다.

5. 생활정보

주변 환경은 농경지와 해안 지역 특유의 조용한 분위기를 가지고 있습니다.

차량 접근성은 확보되어 있으나, 대중교통 이용 편의성은 낮을 것으로 예상됩니다.

가축 사육 시설(우사, 퇴비사) 및 단독주택이 소재하고 있어, 관련 업종 종사자나 농촌 생활을 희망하는 경우 생활 기반을 마련할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 중요한 사항으로, 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 매각결정기일까지 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다.

본건은 공부상 지목과 현황이 일치하지 않는 목록(1,2,4는 '전'이나 전축사, 3,5는 '전'이나 묵전, 6은 '전'이나 전 및 일부 도로, 7은 '대'이나 일부 도로)이 다수 존재하여, 매각 후 원상회복 명령이 발하여질 가능성이 있습니다.

일부 토지(목록 3,5)는 맹지이므로 토지 이용 시 진입로 확보에 대한 검토가 필요합니다.

모든 토지(목록 1~6)가 가축사육제한구역이므로, 가축 사육 가능 여부는 지도읍장의 회신 내용을 반드시 확인해야 합니다.

목록 8의 옥상 태양광 패널 시설은 매각 대상에서 제외되므로, 인수 시 제외되는 시설물에 대한 명확한 인지가 필요합니다.

목록 1,2,4 지상에 제시외 건물(ㄱ)이 포함되어 매각되므로, 해당 부분의 철거 또는 활용 방안에 대한 사전 검토가 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 토지 및 건물이 일괄 매각 대상이며, 현재 동물 및 식물 관련 시설로 이용되고 있는 점이 특징입니다. 넓은 토지 면적과 기존 시설을 활용할 수 있다는 잠재력이 있으나, 농지취득자격증명 필수, 지목과 현황 불일치, 맹지, 가축사육제한구역 지정 등 확인해야 할 사항이 많아 철저한 사전 조사와 법률 검토가 필수적입니다. 권리 관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보이나, 현장 조사와 법적 서류 검토를 통해 잠재적 위험 요소를 반드시 파악해야 합니다.

8. 투자 포인트

넓은 토지 면적(3529.00㎡)은 향후 다양한 개발 또는 활용 가능성을 제공합니다.

현재 우사 및 퇴비사로 이용 중인 기존 시설은 즉시 활용이 가능하여 초기 투자 비용을 절감할 수 있습니다.

농촌 지역 내의 부동산으로, 조용하고 쾌적한 환경에서의 영농 또는 주거 목적의 투자가 가능합니다.

감정평가액 대비 시세 조사를 통해 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정평가액 570,090,300원을 기준으로 하되, 인수 보증금이 없는 점을 고려하여 산정합니다. 단, 본 물건은 농지취득자격증명 필요, 지목과 현황 불일치, 맹지, 가축사육제한구역 등 다수의 제한 사항 및 확인 필요 사항이 존재하므로, 이러한 리스크 요인과 함께 실제 현장 조사 결과, 인근 부동산 시세, 향후 활용 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 제시된 감정가는 단순 참고용이며, 보다 면밀한 분석 없이는 정확한 입찰가 산정이 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.