나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51462 [1] 전라남도 영암군 영암읍 남풍리 115-2 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크감정 · 평가일 2025.09.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 전라남도 영암군 영암읍 남풍리 소재 "영암여객자동차터미널" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 터미널, 숙박시설, 점포 및 상가 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하여 용도에 따른 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형 평지로서, 상업용 건부지임.

인접 도로상태

동측으로 노폭 약 15~20m 내외, 북측으로 노폭 약 10~12m 내외의 아스팔트포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(제한구역(모든가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법>임.

제시목록 외의 물건

- 별첨 "사진용지"와 같이 본 건 토지 기호(1) 지상에 제시외건물 기호(ㄱ)이 소재하고 있으며, 현 황에 의거 개략적인 실측 면적으로 현상 및 관리상태 등을 감안하여 관찰감가하였는 바, 경매진행시 소유권 등 권리관계, 일괄경매 여부 등을 재확인하시기 바람. - 별첨 "사진용지" 와 같이 본 건 토지 기호(1) 지상에 "기호(a)- 제시외수목(영산홍나무 등)" 이 소재하고 있으며 제시외수목 가액을 감정평가명세표에 별도 기재하였는 바, 제시외수목 기호(a)의 소유권 등 권리관계, 일괄경매 여부 등을 재확인하시기 바람.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2-가)는 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층~지상4층 건물로서, 외벽 : 석재붙임 등 마감, 내벽 : 몰탈위 페인팅, 벽지도배, 타일붙임, 내부 인테리어 등 마감, 창호 : 새시창호임. 기호(3-나)는 철근콘크리트구조 및 경량철골구조 슬래브 및 판넬지붕 지상1층 건물로서, 외벽 : 석재붙임, 판넬 등 마감, 내벽 : 몰탈위페인팅, 벽지도배, 판넬 등 마감, 창호 : 새시창호임.

이용상태

기호(2-가) : 지하1층- 기계실 및 전기실, 지상1~3층- 의원, 지상4층- 의원(숙소)로 이용중임. 기호(3-나)는 소매점(약국)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 냉,난방설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 기름보일러에 의한 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

- 별첨 "사진용지"와 같이 본 건 토지 기호(1) 지상에 제시외건물 기호(ㄱ)이 소재함.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 미상임. 2) 기타 참고사항 본 건 건물 기호(2-가)는 개·보수, 리모델링 상태 및 관리상태 등을 고려하여 감가수정시 관찰감가법를 병용하였음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(ㄱ) 및 수목(a) 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

사건번호: 목포지원 2025타경51462 (1)

소재지: 전라남도 영암군 영암읍 남풍리 115-2

용도: 근린시설

감정가: 3,440,935,050원

토지 면적: 1002.00㎡ (303.08평)

건물 면적: 2116.74㎡ (640.31평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 광OOOOOOOOO

1.1. 입지조건

2.

* 위치 및 주위 환경:

본 건은 전라남도 영암군 영암읍 남풍리 소재 "영암여객자동차터미널" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 터미널, 숙박시설, 점포 및 상가 등이 혼재하는 지대임.

* 교통 상황:

본 건까지 차량 접근이 가능하여 용도에 따른 제반 교통상황은 보통임.

* 토지 형태 및 이용 상태:

사다리형 평지로서, 상업용 건부지임.

* 인접 도로 상태:

동측으로 노폭 약 15~20m 내외, 북측으로 노폭 약 10~12m 내외의 아스팔트포장도로에 각각 접함.

1.2. 권리분석

2.

말소기준권리: 2024년 6월 27일 접수된 광주와이신용협동조합의 근저당권 (을21, 을16)으로 추정됩니다.

총 채권액 (등기부채권 총액): 약 2,528,000,000원

임차인 현황:

* 김 : 보증금: 500,000,000원, 월세: 0원, 전입/사업일: 2007-09-01, 대항력: 있음

* 신 : 보증금: 500,000,000원, 월세: 0원, 전입/사업일: 2007-09-01, 대항력: 있음

* 이 : 보증금: 50,000,000원, 월세: 930,000원, 전입/사업일: 2018-11-01, 대항력: 있음

* 김 : 보증금: 0원, 월세: 0원, 전입/사업일: 2025-02-10, 대항력: 없음

* 주식회사지방자치발전연구원 (보증금: 0원, 월세: 0원, 전입/사업일: 2023-05-17, 대항력: 있음)

주의사항: 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

대항력 있는 임차인 김 , 신 , 이 등이 파악되었습니다. 이들의 총 보증금 합계는 1,050,000,000원입니다. (물건 명세서상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 과정에서 예상치 못한 법적 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성을 내포하므로, 해당 임차인들의 권리 관계 및 배당 현황에 대한 철저한 추가 확인이 필수적입니다. 특히, 보증금 미회수 임차인 발생 시 인수될 가능성을 염두에 두어야 합니다.)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (모든 등기 권리는 말소될 것으로 예상됨)

1.3. 상권분석

2.

* 주변 상업시설: 영암여객자동차터미널 인근에 위치하여 터미널 이용객 및 지역 주민을 대상으로 하는 점포, 상가, 숙박시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 잠재적 수요: 터미널 배후 수요와 지역 상권을 활용한 다양한 근린생활시설 운영이 가능합니다.

1.4. 생활정보

2.

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 영암여객자동차터미널에 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변 상업지구에 점포 및 상가가 혼재되어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 기타: 도시지역, 준주거지역으로 지정되어 있으며, 인근에 소로1류, 중로2류 도로가 접해 있어 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.

* 대항력 있는 임차인: '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 있음에도 불구하고, 대항력 있는 임차인이 다수 존재합니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있는 잠재적 리스크 요소이므로, 철저한 권리 분석과 현장 조사가 필요합니다.

* 제시외 건물 및 수목: 일괄 매각 대상에 포함되나, 명확한 권리 관계 및 소유권 등에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 가축사육제한구역, 하수처리구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발 시 관련 법규 준수 및 제한 사항을 확인해야 합니다.

* 혐오 시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 심각한 혐오 시설의 직접적인 존재는 확인되지 않았습니다. 다만, 입찰 전 현장 답사를 통해 인근 환경을 직접 확인하는 것이 좋습니다.

1.6. 종합 의견

2.

본 물건은 전라남도 영암군 영암읍 남풍리에 위치한 근린시설로, 영암여객자동차터미널 인근에 자리 잡고 있어 입지적 이점을 가지고 있습니다. 토지 및 건물 일괄 매각 대상이며, 상업용 건부지로 활용 가치가 높습니다. 그러나 대항력 있는 임차인 존재와 '인수 보증금 합계 0원'으로 명시된 점 사이의 불일치는 투자 결정에 앞서 면밀한 권리 분석과 현장 조사를 요구하는 주요 리스크 요소입니다. 또한, 일괄 매각 대상에 포함된 제시외 건물 및 수목에 대한 권리 관계 확인도 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

2.

* 영암여객자동차터미널 인접: 교통 요지에 위치하여 접근성 및 잠재적 유동인구가 풍부합니다.

* 복합 용도 가능성: 근린생활시설로서 병원, 의원, 숙소, 약국, 소매점 등 다양한 용도로 활용 가능합니다.

* 토지 및 건물 일괄 취득: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용도를 극대화할 수 있습니다.

* 경매 절차를 통한 취득: 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

2.

예상 입찰가는 본 물건의 현재 시장 가치, 향후 예상 임대 수익, 명도 및 권리 관계 해결에 소요되는 제반 비용, 그리고 투자자의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

특히, 본 건의 경우 '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 있어 이를 제외하고 산정할 수 있으나, 대항력 있는 임차인 관련 리스크 해소를 위한 추가 비용 발생 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 감정가, 주변 시세, 최근 거래 사례, 예상 명도 비용, 임차인 명도 완료 후 예상 임대 수익 등을 면밀히 분석하는 추가적인 전문 컨설팅이 필요합니다. 따라서 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 잠재적 투자자는 법원 현황 조사, 현장 답사, 임차인 협의 등을 통해 충분한 정보를 수집한 후 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.