나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51467 [1] 전라남도 무안군 현경면 오류리 산2-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청호 · 평가일 2025.12.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 현경면 오류리 소재 홀통해수욕장[일련번호 1) ~ 7)]내에 위치한 유원지지대임.

교통상황

본건 인근까지 공히 차량출입이 가능하나, 대중교통수단 이용은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1), 2) 부정형 평지이며, 자연림 및 포락지임. 일련번호 3) 부정형 평지이며, 포락지임. 일련번호 4) 사다리형 평지이며, 자연림임. 일련번호 5) 부정형 평지이며, 임야기타(인접 상업용 부지의 부속토지)임. 일련번호 6) 사다리형 평지이며, 자연림 및 주거기타임. 일련번호 7) 가장형 평지이며, 상업용 건부지임.

인접 도로상태

일련번호 1), 3), 4), 6) ~ 8) 서측으로 왕복2차선의 아스팔트 포장도로에 접함. 일련번호 5) 지적도상 맹지임. 일련번호 9) 남서측으로 노폭 약 2~3m의 농로에 접함. 일련번호 10) 남동측으로 노폭 약 2~3m의 콘크리트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1), 3), 4), 5) 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 개발촉진지구(2013-10-31)<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률>임. 일련번호 2) 계획관리지역, 계획관리지역(2018-12-20), 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 개발촉진지구(2013- 10-31)<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률>임. 일련번호 6) 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 개발촉진지구(2013-10-31)<지역균형개발 및 지방 중소기업 육성에 관한 법률>임. 일련번호 7) 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발촉진지구(2013-10-31)<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

일련번호 1), 2) 공부상 지목은 "임야"이나, 현황은 "임야 및 포락지"임. 일련번호 3) 공부상 지목은 "임야"이나, 현황은 "포락지"임. 일련번호 5) 공부상 지목은 "임야"이나, 현황은 인접한 상업용 건부지의 부속토지(임야기타)로 이용중임. 일련번호 6) 공부상 지목은 "임야"이나, 현황은 "임야 및 주거기타"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 8-가) 일반철골구조 및 경량철골구조 조립식판넬지붕 2층 건물로서, 외벽 : 스톤본타일, 강화유리 마감 등, 내벽 : 벽지, 미장목 등 인테리어 마감 등, 바닥 : 타일 마감 등, 창호 : 새시창임.

이용상태

일련번호 8-가) 근린생활시설(1층: 노래방, 음식점, 매점 등, 2층: 커피숍)임.

설비내역

일련번호 8-가) 급배수설비, 위생설비 등이 구비됨.

부합물 및 종물

제시외건물 ㄱ) 판넬조 판넬지붕 단층, 화장실, 주방 등, 약 33.0㎡임. 제시외건물 ㄴ) 경량철골조 넥산지붕 단층, 계단실, 약 10.4㎡임. 제시외건물 ㄷ) 컨테이너조 강판지붕 단층, 매점, 약 18.0㎡임. 제시외건물 ㄹ) 철파이프조 방수천막지붕 단층, 매점, 약 21.0㎡임. 제시외건물 ㅁ) 경량철골조 판넬지붕 단층, 점포, 약 46.5㎡임. 제시외건물 ㅂ) 경량철골조 판넬지붕 단층, 점포, 약 50.8㎡임. 제시외건물 ㅅ) 경량철골조 넥산지붕 단층, 가추, 약 10.5㎡임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 일련번호 8-가)는 일반건축물대장상 위반건축물로 등재됨.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 ㄱ,ㄴ,ㄷ,ㄹ,ㅁ,ㅂ,ㅅ 매각 포함
-목록1,5 지상 이동가능한 컨테이너 주택 매각 제외
-목록1 지상에 무안군에서 건축한 공공시설인 화장실 및 샤워장 매각제외하며, 이를 위하여 법정지상권 성립여지 있음
-목록1의 일부가 바다에 포락된 바, 자세한 포락 면적 등의 확인을 위하여 지적측량을 요함
-목록5는 지적도상 맹지임
-목록5는 목록7의 부속토지(주차장 등)로 이용중임
-목록8에 대하여 2026.6.29.자 무안군의 사실조회 회신에 의하면 위반면적 234.9㎡, 무단 증축·축조에 의한 2023. 6. 21.자 이행강제금 4,006,000원이 부과되었음(첨부 이행강제금부과 공문 참조)(건축물대장 위반건축물 등재)
-윤미라로부터 본건(목록 1,7,8) 및 본건 외(오류리 산2-14 임야 4843㎡)에 대한 2026. 4. 23.자 공사비용 금 177,978,000원의 유치권 신고가 있으나, 그 성립여부는 불분명함
-목록1. 을구 순위 10번, 목록5. 을구 순위 2번 각 지상권 설정등기(2005.8.3. 접수번호 제18929호)에 대해 지상권자인 신청채권자의 말소동의서가 제출되어 있음
-윤미라로부터 본건(목록 1,5,7,8)에 대한 것으로 2026.7.14.자 유치권 (목록)수정 신고가 있어 해당 목록을 수정하는 취지로 2026.7.16.자 명세서 정정함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2025타경51467 (1)

소재지: 전라남도 무안군 현경면 오류리 산2-1

용도: 근린시설 (유원지대)

감정가: 1,271,665,280원

토지면적: 14,027.00㎡ (약 4,243평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 272.34㎡ (약 82.3평)

건물 제시외면적: 190.20㎡ (약 57.5평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 무안농업협동조합 (등기부 요약 참고)

특이사항: 유치권, 법정지상권, 공동담보, 위반건축물

주의사항:

* 일괄매각. 제시외 건물 ㄱ,ㄴ,ㄷ,ㄹ,ㅁ,ㅂ,ㅅ 매각 포함.

* 목록1,5 지상 이동 가능한 컨테이너 주택 매각 제외.

* 목록1 지상 무안군 건축 공공시설(화장실, 샤워장) 매각 제외, 법정지상권 성립 여지 있음.

* 목록1 일부 바다에 포락됨, 지적측량 필요.

* 목록5는 지적도상 맹지이며, 목록7의 부속토지(주차장 등)로 이용 중.

* 목록8 위반건축물: 위반면적 234.9㎡, 2023.6.21자 이행강제금 4,006,000원 부과됨.

* 유치권 신고 (윤 ): 2026.4.23.자 공사비용 177,978,000원 신고, 성립여부 불분명. (2026.7.14. 수정 신고 있음)

* 지상권 설정 등기(목록1,5)에 대해 지상권자인 신청채권자의 말소 동의서 제출됨.

1.1. 입지조건

입지조건

* 위치: 전라남도 무안군 현경면 오류리, 홀통해수욕장 내 유원지대.

* 교통: 본건 인근까지 차량 출입 가능하나, 대중교통 이용은 보통 수준임.

* 도로상태:

* 일련번호 1, 3, 4, 6-8: 서측 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접함.

* 일련번호 5: 지적도상 맹지임.

* 일련번호 9: 남서측 노폭 약 2-3m 농로에 접함.

* 일련번호 10: 남동측 노폭 약 2-3m 콘크리트 포장도로에 접함.

* 토지 이용 현황:

* 일련번호 1, 2: 부정형 평지, 자연림 및 포락지 (공부상 지목 임야).

* 일련번호 3: 부정형 평지, 포락지 (공부상 지목 임야).

* 일련번호 4: 사다리형 평지, 자연림 (공부상 지목 임야).

* 일련번호 5: 부정형 평지, 임야 기타 (인접 상업용 부지의 부속토지) (공부상 지목 임야).

* 일련번호 6: 사다리형 평지, 자연림 및 주거 기타 (공부상 지목 임야).

* 일련번호 7: 가장형 평지, 상업용 건부지 (공부상 지목 임야).

* 토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지, 개발촉진지구.

* 주변 환경: 홀통해수욕장 인근에 위치하여 관광 휴양지로서의 가능성을 내포함.

* 혐오시설 관련: 무안군 내 의료폐기물 소각장 건립 시도가 있었으나 주민 수용성 부족 등으로 최종 부결된 사례가 있습니다. 해당 물건지 인근에 직접적인 혐오시설이 확인되지는 않았으나, 폐기물 처리 시설 등은 재산 가치 및 지역 이미지에 부정적 영향을 미칠 수 있다는 인식이 존재합니다.

1.2. 권리분석

권리분석

* 말소기준권리:

* 토지 등기부: 근저당 (2007-11-12, 무안농업협동조합, 을6)

* 건물 등기부: 근저당 (2014-12-04, 무안농업협동조합, 을1)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권: 매각 대상이 아닌 건물을 위하여 이 사건 토지의 대지 부분에 법정지상권이 성립할 여지가 있습니다. 특히 무안군에서 건축한 공공시설(화장실, 샤워장)을 위해 법정지상권이 성립될 수 있습니다.

* 등기부 요약:

* 토지 등기부: 총 채권액 약 3,117,000,000원. 소유권 이전, 다수의 근저당, 공동담보, 소유권이전청구권가등기, 임의경매, 압류 등이 등기되어 있으며, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 건물 등기부: 총 채권액 약 2,137,000,000원. 소유권 보존, 다수의 근저당, 공동담보, 소유권이전청구권가등기, 임의경매, 압류 등이 등기되어 있으며, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* 윤 : 보증금 0원, 차임 0원, 사업자등록 2022-07-28, 확정일자 2025-10-10, 배당신고 2025-10-13, 대항력 없음.

* 윤 : 보증금 0원, 차임 0원, 사업자등록 2021-12-04, 확정일자 2025-10-10, 배당신고 2025-10-13, 대항력 없음.

* 최 : 보증금 0원, 차임 0원, 사업자등록 2024-05-08, 확정일자 미상, 배당신고 미상, 대항력 없음.

* 황 : 보증금 10,000,000원, 차임 0원, 사업자등록 2018-02-13, 확정일자 2018-10-31, 배당신고 2025-10-13, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원. (본건 임차인 중 대항력 있는 임차인은 확인되지 않았습니다.)

1.3. 상권분석

상권분석

* 위치적 특성: 홀통해수욕장 인근에 위치한 유원지대로, 관광 및 휴양 상권의 잠재력을 가집니다.

* 주변 상업 시설: 홀통해수욕장 주변에 식당(제일회식당, 그랜드가든 등) 및 숙박시설이 존재하여 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

* 관광 자원 연계: 무안군의 주요 관광 자원(갯벌, 해수욕장, 낙지 등)과 연계한 관광 상권 활성화 가능성이 있습니다. 특히 홀통해수욕장 인근에서는 윈드서핑 등 해양 스포츠 활동도 이루어집니다.

* 건물 용도: 현재 건물은 1층 노래방, 음식점, 매점 등, 2층 커피숍으로 이용되고 있어 근린생활시설로서의 상권 기능을 수행하고 있습니다.

1.4. 생활정보

생활정보

* 편의시설: 홀통해수욕장 내에 위치하며, 차량 접근성이 양호합니다. 무안군 내에는 다양한 관광지, 시장, 박물관 등이 존재합니다.

* 주변 환경: 해수욕장 및 자연림과 인접하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

* 관광 활동: 홀통해수욕장 및 인근 지역에서 해양 스포츠(윈드서핑 등), 캠핑, 지역 맛집 탐방 등 다양한 여가 활동이 가능합니다.

* 교통 접근성: 인근 도로망을 통해 차량으로 이동이 가능합니다. 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

1.5. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

* 권리 관계의 복잡성: 다수의 근저당, 가등기, 압류가 존재하며, 특히 유치권 신고(윤 ) 및 법정지상권 성립 여지가 있어 낙찰 후 인수 또는 별도 부담 발생 가능성이 있습니다.

* 유치권: 윤 로부터 177,978,000원의 공사비 유치권 신고가 있으나, 성립 여부는 불분명하며, 이에 대한 추가적인 법적 검토가 필요합니다.

* 법정지상권: 목록1 지상 공공시설(화장실, 샤워장)의 존치를 위해 법정지상권이 성립될 여지가 있어, 건물 이용 및 토지 활용에 제약이 발생할 수 있습니다.

* 위반건축물: 목록8 건물은 위반건축물로 등재되어 있으며, 위반면적 234.9㎡에 대한 이행강제금이 부과된 상태입니다. 이는 건축물대장 상 문제점으로, 철거 또는 원상복구 시 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지 현황:

* 포락지: 목록1 토지의 일부가 바다에 잠겨 포락지 상태이며, 정확한 면적 확인을 위해 지적 측량이 요구됩니다.

* 맹지: 목록5 토지는 지적도상 맹지이며, 인접 토지(목록7)의 부속토지로 이용 중입니다.

* 일부 매각 제외: 목록1,5 지상의 이동 가능한 컨테이너 주택과 목록1 지상의 무안군 공공시설은 매각에서 제외되므로, 이를 고려한 활용 계획 수립이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

종합 의견

본 물건은 전라남도 무안군 홀통해수욕장 인근에 위치한 유원지대 내 근린생활시설로, 넓은 토지와 함께 다양한 부속 건물을 포함하고 있습니다. 관광지라는 입지적 장점과 넓은 토지 면적은 향후 개발 잠재력을 시사합니다.

그러나 다수의 권리관계, 유치권 및 법정지상권 성립 가능성, 위반건축물, 포락지, 맹지 등 복합적인 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 특히, 유치권과 법정지상권의 성립 여부 및 인수 조건은 본건의 가치에 중대한 영향을 미치므로, 철저한 현장 조사와 법률적 검토가 필수적입니다.

또한, 제시외 건물 중 일부(컨테이너 주택, 공공시설)가 매각에서 제외되는 점, 일부 토지의 포락 및 맹지 상태 등은 활용 계획 수립 시 고려해야 할 사항입니다. 복잡한 권리 관계와 현황상의 제약 조건들을 감안할 때, 본건은 상당한 주의를 요하는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

투자 포인트

* 입지: 홀통해수욕장 인근 유원지대에 위치하여 관광객 수요 확보 및 휴양 시설 개발 잠재력이 있습니다.

* 토지 규모: 14,027.00㎡ (약 4,243평)의 넓은 토지는 다양한 개발 가능성을 제공합니다.

* 관광 자원 연계: 무안군 관광 활성화 정책 및 주변 해양 레저 활동(윈드서핑 등)과 연계하여 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

* 지역 특색: 무안의 특산물(낙지 등) 및 지역 축제와 연계한 테마 관광 상품 개발 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가

본 보고서에 포함된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 예상 입찰가는 인근 부동산 시세, 유사 물건 낙찰가, 건물 및 토지의 현황, 권리 분석 결과(인수되는 권리, 유치권, 법정지상권 등), 명도 및 복구 예상 비용, 수익률 분석 등 다양한 요소를 종합적으로 고려하여 산정되어야 합니다. 따라서 본 보고서에서는 예상 입찰가를 제시하지 않으며, 별도의 전문가 컨설팅 또는 심도 있는 자체 조사를 통해 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.