나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33840 [1] 광주광역시 동구 수기동 68-1 금남로유탑유블레스원시티 제1층 제101호 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한 · 평가일 2025.09.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 수기동 소재 '광주제일고등학교' 남서측 근거리에 위치하는 금남로유탑유블레스원시티 제1층 제101호로서, 주변은 각종 상업시설, 업무시설 등으로 형성된 번화한 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량의 접근 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 제반교통사정은 대체로 양호한편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 지하2층/지상27층 중 제1층 제101호로서, 외벽 : 돌붙임, 철골인테리어, 몰탈위페인트 등 마감 내벽 : 몰탈위페인트, 인테리어 등 마감 창호 : 새시창임.

이용상태

근린생활시설로 이용중임.

설비내역

공용의 위생 및 급ㆍ배수설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가정형 평지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북동측으로 노폭 약 5미터 내외의 일방통행도로, 남동측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임 기타 : --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경33840 (1)

소재지: 광주광역시 동구 수기동 68-1 금남로유탑유블레스원시티 제1층 제101호

용도: 근린생활시설

감정가: 1,113,000,000원

토지면적: 10.38㎡ (약 3.14평)

토지 지분: 10.3823㎡ (약 3.14평)

건물면적: 78.17㎡ (약 23.65평)

건물 지분: 78.175㎡ (약 23.65평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 소상공인자영업자새출발기금주식회사

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 수기동 소재 '광주제일고등학교' 남서측 인근에 위치하며, 각종 상업시설 및 업무시설이 밀집한 번화한 상가지대입니다.

교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

인접 도로상태

단지 북동측으로는 노폭 약 5미터 내외의 일방통행 도로가, 남동측으로는 왕복 2차선 아스팔트 포장도로가 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

권리 요약

본 건의 말소기준권리는 2024년 05월 23일 접수된 소상공인자영업자새출발기금주식회사 근저당권(을1)이며, 채권최고액은 806,000,000원입니다.

이 외 갑구의 소유권이전, 소유권이전2번신탁등기말소(갑3, 갑4), 갑구의 가압류(근로복지공단, 16,399,990원, 갑5), 갑구의 임의경매개시결정(부안군산림조합, 652,458,657원, 갑6) 등이 등기되어 있으나, 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 822,399,990원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (없음)

임차인 현황

* 임차인: 위

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-07-18

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고:

본 임차인은 대항력이 없으며, 보증금이 있으나 확정일자 및 배당신고일자 정보가 없어 배당 여부를 확인해야 합니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

주변 상업 환경

본 물건이 위치한 지역은 광주광역시의 중심 상권으로, 다양한 소매점, 서비스업, 업무시설이 밀집하여 유동인구가 풍부한 지역입니다.

건물 이용 현황

현재 근린생활시설로 이용 중이며, 이는 상업 지역의 특성에 부합하는 용도입니다.

토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 중심상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 개발 및 건축에 있어 일정 부분 규제를 받을 수 있음을 의미합니다.

1.4. 생활정보

주변 주요 시설

* 교육시설: 광주제일고등학교 인근

* 상업시설: 주변 다수의 상업시설 밀집

* 교통시설: 버스 승강장 인접

혐오시설 여부

주변 지역 조사 결과, 본 물건과 직접적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

권리관계 리스크

매각으로 모든 권리가 소멸될 예정이나, 채권 총액이 감정가를 상회하므로 유찰 가능성 및 최종 낙찰가 변동성을 고려해야 합니다.

임차인 리스크

대항력 없는 임차인이 존재하나, 보증금액이 소액(3천만원)으로 명도 부담은 크지 않을 것으로 예상됩니다. 다만, 확정일자 및 배당신고일자 부재로 인한 법적 절차 확인이 필요합니다.

토지이용 규제 리스크

중심상업지역, 방화지구, 높이 제한, 경관 관리구역 등의 규제는 향후 건축 행위나 용도 변경 시 제약으로 작용할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 중심 상업 지구에 위치한 근린생활시설로서, 입지 및 접근성 면에서 매우 우수합니다. 번화한 상권에 속해 있어 임대 수익 창출 및 향후 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 권리관계는 복잡해 보이나 매각으로 인한 소멸이 예상되어 낙찰자의 부담은 적습니다. 다만, 여러 도시계획상의 규제가 존재하므로 투자 결정 시 이러한 부분을 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

최고의 입지

광주 핵심 상권에 위치하여 풍부한 유동인구를 바탕으로 높은 수익률 기대.

활발한 상권

주변 상업시설과의 시너지 효과로 안정적인 임대 수익 확보 가능.

잠재적 개발 가치

도심 재개발 또는 상권 활성화 시 추가적인 가치 상승 여력 보유.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,113,000,000원입니다. 인수되는 권리가 없어 보증금 부담은 0원입니다.

광주 중심 상업 지역의 물건임을 감안할 때, 시장 상황 및 경쟁 입찰 여부에 따라 다르겠지만, 감정가의 85~95% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

이에, 보수적으로 감정가의 90% 수준인 약 1,001,700,000원을 예상 입찰가로 제안합니다.

최종 입찰가는 현장 조사, 최근 실거래가, 임대 시세 등을 종합적으로 반영하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.