나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21310 [1] 전북특별자치도 익산시 어양동 653-1 부영아파트 207동 3층311호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성신 · 평가일 2025.09.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 어양동 소재 "익산초등학교" 동측 인근에 소재하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 정비된 주거지대입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 15층 중 3층 311호로 외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽: 벽지 도배등 마감, 창호: 샷시창 입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

위생및 급배수설비, 도시가스난방설비, 소화전설비, 지하주차장, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서 아파트부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북측 및 서측으로 중로와 소로에 접하며, 주로 서측 도로을 통하여 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로 3류(폭8m미만)(접함), 중로2류(폭15m-20m) (접함), 중로3류(폭13m-15m)(접함), 가축사육제한구역(2024-08-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관라와 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기 타: --

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 군산지원 2025타경21310 (1)

소재지: 전북특별자치도 익산시 어양동 653-1 부영아파트 207동 3층311호

용도: 아파트

감정가: 82,000,000원

토지면적: 27.72㎡ (약 8.39평)

건물면적: 49.80㎡ (약 15.06평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 문OO

1.1. 입지조건

본건은 전북특별자치도 익산시 어양동 소재 "익산초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트 단지, 다세대주택, 단독주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 정비된 주거지대입니다. 차량 출입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 교통상황은 보통으로 평가됩니다. 북측 및 서측으로 중로와 소로에 접하고 있으며, 주로 서측 도로를 통해 출입합니다. 토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 해당하며, 소로 3류, 중로2류, 중로3류에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역에 포함되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 국민건강보험공단의 압류 (2023-11-03)입니다.

등기부등본 상 을구 12번 항목으로 등기된 주택임차권(권리자: 문태완, 권리금액: 98,000,000원)이 존재하며, 해당 임차인은 전입일자 2022-08-30, 확정일자 2022-07-21자로 대항력이 있습니다.

집합건물 등기부요약 및 물건명세서 참고사항에 따르면, 해당 주택임차권은 말소기준권리보다 선순위에 해당하며, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않는 경우 매수인에게 인수됩니다. 이는 상당한 인수 금액이 발생할 수 있음을 의미합니다.

등기부채권 총액은 98,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

주위는 아파트 단지, 다세대주택, 단독주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거지대입니다. 제공된 정보 및 관련 검색 결과에서 본 물건 소재지 인근에 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 산업단지 등)이 확인되지 않았습니다. 주거 환경은 비교적 양호한 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 익산초등학교가 인근에 소재하고 있어 교육 환경이 갖추어져 있습니다. 아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등의 복리시설이 마련되어 있어 주거 생활 편의성이 높습니다.

1.5. 건물정보

본건은 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 15층 건물 중 3층 311호입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지 도배, 창호는 샷시창으로 마감되었습니다. 아파트로 이용 중이며, 위생 및 급배수설비, 도시가스 난방설비, 소화전설비, 지하주차장, 승강기 등이 설치되어 있습니다.

본 건물은 1998년 5월 사용승인된 익산2차부영아파트 단지에 속하며, 총 15층 높이입니다. 해당 아파트 단지는 총 1035세대로 구성되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 잠재적 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 98,000,000원 인수 가능성입니다. 등기부등본 및 물건명세서상 해당 임차인의 권리가 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 것으로 명시되어 있어, 낙찰 후 추가적인 금전적 부담이 발생할 수 있습니다. 권리분석 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 이는 모든 배당 및 권리 관계를 종합적으로 고려한 결과일 수 있으며, 을구 12번 임차권의 인수 여부에 대한 최종적인 법원 판단 및 배당 결과를 면밀히 확인해야 합니다.

1.7. 종합의견

본건은 익산시 어양동의 정비된 주거지역에 위치한 아파트 물건으로, 주변 생활 편의시설 및 교통 환경이 양호합니다. 다만, 98,000,000원의 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차보증금이 매수인에게 인수될 가능성이 높아 권리관계 분석 및 추가적인 법적 검토가 필수적입니다. 감정가 82,000,000원 대비 최근 실거래가는 60,000,000원 ~ 68,000,000원 수준으로 형성되어 있어, 임차보증금 인수 여부에 따라 낙찰가의 실질적인 가치가 크게 달라질 수 있습니다.

1.8. 투자포인트

* 익산시 어양동의 안정적인 주거지역 내 위치.

* 단지 내 및 주변의 생활 편의시설 이용 용이.

* 초등학교 인접으로 자녀 교육 환경 양호.

1.9. 예상입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 동일 면적대의 아파트 매매가는 60,000,000원에서 68,000,000원 사이로 형성되어 있습니다. 본 건의 감정가는 82,000,000원입니다.

그러나 본 건은 98,000,000원의 선순위 대항력 있는 임차인 보증금이 인수될 가능성이 매우 높습니다. 이는 매수인이 낙찰가 외에 최소 98,000,000원(또는 배당받지 못한 금액)을 추가로 부담해야 함을 의미합니다.

이러한 점을 고려할 때, 매수인의 총 부담액(낙찰가 + 인수 보증금)이 시세보다 높지 않도록 매우 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 낙찰 후 임차인에게 배당되는 금액을 최악의 경우 0원으로 가정한다면, 매수인이 부담해야 하는 총 금액은 낙찰가 + 98,000,000원이 됩니다.

최근 실거래가 수준(약 68,000,000원)을 고려했을 때, 매수인이 총 부담액을 시세 이하로 맞추기 위해서는 매우 낮은 금액으로 입찰해야 합니다.

이에 따라, 본 건의 예상 입찰가는 30,000,000원 ~ 40,000,000원 수준을 보수적으로 제안합니다. 이는 임차인 보증금 인수 위험을 상당 부분 반영한 금액이며, 실제 입찰 시에는 법원의 배당 결과 및 해당 임차인의 최종 변제 금액을 정확히 확인한 후 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.