나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33877 [1] 광주광역시 남구 월산동 284 101동 9층907호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진남감정 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 월산동 소재 '월산초등학교' 북측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지 위주의 공동주택 및 단독주택, 중.소규모의 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 아파트단지까지 제반 차량출입이 자유롭고, 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 위치하는 등 일반적인 대중교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 12층건내 제9층 제907호로서, 외벽: 콘크리트위 페인팅마감 등 내벽: 벽지 및 타일붙임 등 창호: 새시창호 등

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급.배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 완만한 경사지대내 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지는 남측으로 연접한 왕복2차선 규모의 아스팔트포장도로변으로 아파트 단지 주출입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

본건 아파트부지의 용도지역은 제2종일반주거지역이고, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로 2류(폭 15m~20m)(접합), 상대보호구역(2022-11-30)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 현장조사시 거주인 부재상태로 내부 출입 및 확인이 불가능한 바, 내부 상태는 통상적인 현상 및 관리상태를 상정하여 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 광주지방법원 2025타경33877 (1)

소재지: 광주광역시 남구 월산동 284, 101동 9층 907호

용도: 아파트

감정가: 1억 6천 5백만원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 농업협동조합 (추정)

1.2. 면적 및 규모

토지면적: 35.83㎡ (약 10.84평)

토지 지분: 35.83㎡ (약 10.84평)

건물 면적 (전용 면적): 79.74㎡ (약 24.12평)

건물 지분: 79.74㎡ (약 24.12평)

1.3. 아파트 정보

아파트명: 덕림제일파크

준공년월: 1990년 3월 15일

총 동수: 2개동

총 세대수: 312세대

최고 층수: 12층

주차대수: 총 132대 (세대당 약 0.42대)

건축 구조: 철근콘크리트조 슬래브 지붕

건물 상태: 1990년 준공으로 비교적 오래된 편이나, 주기적인 관리가 이루어진 것으로 보입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 광주광역시 남구 월산동에 소재하며, '월산초등학교' 북측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 주로 아파트 단지와 단독 주택, 그리고 소규모 근린생활시설이 혼합된 주거 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근 간선도로변에 시내버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 단지 남측으로는 왕복 2차선 아스팔트 포장도로가 접해 있으며, 해당 도로를 통해 단지 주 출입로가 개설되어 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한사항

해당 토지는 제2종 일반주거지역에 속해 있습니다. 또한, 소로2류(폭 8m~10m) 및 중로 2류(폭 15m~20m) 도로와 접하고 있으며, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 본건은 소유권 이전(조행성, 1990-04-09) 이후 여러 권리 변동이 있었습니다. 주요 권리로는 비금농업협동조합의 근저당(2021-12-20, 68,400,000원)이 말소기준권리이며, 이후 농업협동조합자산관리회사의 가압류(2023-01-12, 70,494,189원)와 본 경매 사건의 근거가 되는 강제경매(2025-09-12, 92,884,301원)가 설정되어 있습니다.

등기부상 채권 총액은 138,894,189원입니다.

본 경매 절차 진행으로 인해, 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

인수되는 임차인의 보증금은 합계 0원입니다. 이는 임차인으로 인한 추가 인수 부담이 없음을 의미합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 편의시설

단지 인근에 아파트 단지 위주의 주거 환경이 형성되어 있으며, 소규모 근린생활시설이 산재해 있습니다. 월산초등학교가 인접해 있어 교육 환경 또한 갖추고 있습니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 현 시점에서 본 건과 인접하여 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 광주 지역의 전반적인 소각장 등 폐기물 처리 시설에 대한 주민 반발 사례가 있으나, 이는 본 건의 직접적인 인근 지역과는 거리가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 의료시설

본건 소재지 인근에는 월산초등학교가 위치하고 있으며, 추가적인 교육 시설 및 의료 시설에 대한 정보는 제한적입니다.

5.2. 주거 환경

아파트로 이용 중이며, 일반적인 위생, 급배수, 난방(도시가스), 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.3. 주차 편의

총 132대의 주차 공간이 마련되어 있으나, 312세대를 고려할 때 세대당 주차 대수는 약 0.42대로 다소 부족할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 상태 미확인

현장 조사 시 거주인 부재로 인해 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 따라서 내부 상태는 통상적인 현상 및 관리 상태를 상정하여 평가되었으므로, 실제와 차이가 있을 수 있습니다.

6.2. 건물 노후화

1990년에 준공된 건물로, 30년 이상 경과하여 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 토지 이용 계획상 제약

본 건 토지는 제2종 일반주거지역으로 지정되어 있으며, 상대보호구역에 해당하여 건축 및 개발에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 남구 월산동에 위치한 아파트로, 주거 환경이 양호하고 교통 접근성이 편리한 편입니다. 1990년에 건축되어 건물 노후화는 있으나, 현재 권리 관계는 명확하며 인수할 임차인 보증금이 없어 권리 분석상 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 내부 상태를 직접 확인하지 못했다는 점은 입찰 전 반드시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 광주광역시 남구의 아파트로서, 꾸준한 수요가 있는 지역입니다.

* 권리 관계가 명확하고 인수할 임차인 보증금이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 인근에 학교 등 생활 편의 시설이 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 고려할 때, 본건 아파트의 면적(79.74㎡)과 층수(9층)를 감안하면 다음과 같은 시세 분석이 가능합니다.

* 최근 매매 정보 중 2025년 12월 2일, 동일한 면적(79.74㎡)의 10층 매물이 1억 5천만원에 거래되었습니다.

* 감정가는 1억 6천 5백만원입니다.

* 2026년 4월 30일에 거래된 84.78㎡ 면적의 10층 매물이 1억 3천만원에 거래된 사례도 있으나, 이는 면적 및 층수 차이를 고려해야 합니다.

내부 상태 미확인, 건물 연식 등을 고려하여 보수적으로 접근한다면, 감정가 이하 또는 유사한 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 예상 입찰가는 1억 4천 5백만원 ~ 1억 5천 5백만원 사이를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가 결정 시에는 현장 재확인, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하시기 바랍니다.1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 광주지방법원 2025타경33877 (1)

소재지: 광주광역시 남구 월산동 284, 101동 9층 907호

용도: 아파트

감정가: 1억 6천 5백만원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 농업협동조합 (추정)

1.2. 면적 및 규모

토지면적: 35.83㎡ (약 10.84평)

토지 지분: 35.83㎡ (약 10.84평)

건물 면적 (전용 면적): 79.74㎡ (약 24.12평)

건물 지분: 79.74㎡ (약 24.12평)

1.3. 아파트 정보

아파트명: 덕림제일파크

준공년월: 1990년 3월 15일

총 동수: 2개동

총 세대수: 312세대

최고 층수: 12층

주차대수: 총 132대 (세대당 약 0.42대)

건축 구조: 철근콘크리트조 슬래브 지붕

건물 상태: 1990년 준공으로 비교적 오래된 편이나, 주기적인 관리가 이루어진 것으로 보입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 광주광역시 남구 월산동에 소재하며, '월산초등학교' 북측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 주로 아파트 단지와 단독 주택, 그리고 소규모 근린생활시설이 혼합된 주거 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근 간선도로변에 시내버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 단지 남측으로는 왕복 2차선 아스팔트 포장도로가 접해 있으며, 해당 도로를 통해 단지 주 출입로가 개설되어 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한사항

해당 토지는 제2종 일반주거지역에 속해 있습니다. 또한, 소로2류(폭 8m~10m) 및 중로 2류(폭 15m~20m) 도로와 접하고 있으며, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 본건은 소유권 이전(조행성, 1990-04-09) 이후 여러 권리 변동이 있었습니다. 주요 권리로는 비금농업협동조합의 근저당(2021-12-20, 68,400,000원)이 말소기준권리이며, 이후 농업협동조합자산관리회사의 가압류(2023-01-12, 70,494,189원)와 본 경매 사건의 근거가 되는 강제경매(2025-09-12, 92,884,301원)가 설정되어 있습니다.

등기부상 채권 총액은 138,894,189원입니다.

본 경매 절차 진행으로 인해, 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

인수되는 임차인의 보증금은 합계 0원입니다. 이는 임차인으로 인한 추가 인수 부담이 없음을 의미합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 편의시설

단지 인근에 아파트 단지 위주의 주거 환경이 형성되어 있으며, 소규모 근린생활시설이 산재해 있습니다. 월산초등학교가 인접해 있어 교육 환경 또한 갖추고 있습니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 현 시점에서 본 건과 인접하여 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 광주 지역의 전반적인 소각장 등 폐기물 처리 시설에 대한 주민 반발 사례가 있으나, 이는 본 건의 직접적인 인근 지역과는 거리가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 의료시설

본건 소재지 인근에는 월산초등학교가 위치하고 있으며, 추가적인 교육 시설 및 의료 시설에 대한 정보는 제한적입니다.

5.2. 주거 환경

아파트로 이용 중이며, 일반적인 위생, 급배수, 난방(도시가스), 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.3. 주차 편의

총 132대의 주차 공간이 마련되어 있으나, 312세대를 고려할 때 세대당 주차 대수는 약 0.42대로 다소 부족할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 상태 미확인

현장 조사 시 거주인 부재로 인해 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 따라서 내부 상태는 통상적인 현상 및 관리 상태를 상정하여 평가되었으므로, 실제와 차이가 있을 수 있습니다.

6.2. 건물 노후화

1990년에 준공된 건물로, 30년 이상 경과하여 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 토지 이용 계획상 제약

본 건 토지는 제2종 일반주거지역으로 지정되어 있으며, 상대보호구역에 해당하여 건축 및 개발에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 남구 월산동에 위치한 아파트로, 주거 환경이 양호하고 교통 접근성이 편리한 편입니다. 1990년에 건축되어 건물 노후화는 있으나, 현재 권리 관계는 명확하며 인수할 임차인 보증금이 없어 권리 분석상 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 내부 상태를 직접 확인하지 못했다는 점은 입찰 전 반드시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 광주광역시 남구의 아파트로서, 꾸준한 수요가 있는 지역입니다.

* 권리 관계가 명확하고 인수할 임차인 보증금이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 인근에 학교 등 생활 편의 시설이 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 고려할 때, 본건 아파트의 면적(79.74㎡)과 층수(9층)를 감안하면 다음과 같은 시세 분석이 가능합니다.

* 최근 매매 정보 중 2025년 12월 2일, 동일한 면적(79.74㎡)의 10층 매물이 1억 5천만원에 거래되었습니다.

* 감정가는 1억 6천 5백만원입니다.

* 2026년 4월 30일에 거래된 84.78㎡ 면적의 10층 매물이 1억 3천만원에 거래된 사례도 있으나, 이는 면적 및 층수 차이를 고려해야 합니다.

내부 상태 미확인, 건물 연식 등을 고려하여 보수적으로 접근한다면, 감정가 이하 또는 유사한 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 예상 입찰가는 1억 4천 5백만원 ~ 1억 5천 5백만원 사이를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가 결정 시에는 현장 재확인, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.