나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33843 [1] 전라남도 장성군 황룡면 장산리 248-2 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2025.09.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 장성군 황룡면 월평리 소재 "황룡시장" 북서측 근거리에 위치하며, 부근은 단독주택 및 근린생활시설, 농경지 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 접근 및 진출입이 가능하며, 제반교통상황은 무난함.

형태 및 이용상태

본건은 인접도로 및 인접토지와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 상업용건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 북동측 및 남측으로 왕복2차선의 아스팔트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 자연취락지구 , 성장관리계획구역(주거형) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(소,말,양(염소등산양포함),사슴,젖소,닭,오리,메추리,개,돼지)임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2-가) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상2층 건물로서, (사용승인일 : 2021.03.25) 외벽 : 판넬 등, 내벽 : 몰탈위페인팅 및 내부 인테리어, 타일 등, 바닥 : 타일 등, 창호 : 하이새시창호 마감임. 일련번호(3-나) : 일반철골구조 기타지붕 지상2층 건물로서, (사용승인일 : 2024.05.02) 외벽 : 판넬 등, 내벽 : 판넬, 몰탈위페인팅 및 내부 인테리어, 타일 등, 바닥 : 타일 등, 창호 : 하이새시창호 마감임.

이용상태

일련번호(2-가),(3-나) : 근린생활시설으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 소방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

--

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경33843 (1)

소재지: 전라남도 장성군 황룡면 장산리 248-2

용도: 근린시설

감정가: 1967355940원

토지면적: 1555.00㎡ (약 470.40평)

건물면적: 1295.90㎡ (약 392.02평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 광OOOOOOOOO (관련 등기부상 광주문화신용협동조합이 주요 권리자로 확인됨)

주의사항: 일괄매각

1.1. 입지조건

본건은 전라남도 장성군 황룡면 월평리 소재 "황룡시장" 북서측 근거리에 위치합니다.

주변으로는 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재되어 있습니다.

차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 제반 교통상황은 무난한 편입니다.

본건 토지는 인접 도로 및 인접 토지와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

본건 북동측 및 남측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용계획 및 제한 상태는 다음과 같습니다.

* 계획관리지역

* 자연취락지구

* 성장관리계획구역(주거형)

* 소로2류 (폭 8m~10m) 접합

* 가축사육제한구역 (소, 말, 양(염소 등 산양 포함), 사슴, 젖소, 닭, 오리, 메추리, 개, 돼지)

건물 현황은 두 개 동으로 구성되어 있습니다.

* 제1동: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 지상 2층, 사용승인일 2021년 03월 25일, 근린생활시설로 이용 중입니다.

* 제2동: 일반철골구조, 기타지붕, 지상 2층, 사용승인일 2024년 05월 02일, 근린생활시설로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

본 건은 토지 및 건물 일괄매각 대상입니다.

등기부상 말소기준권리는 2021년 04월 16일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권입니다.

말소기준권리보다 후순위인 다른 근저당, 지상권, 임의경매, 압류, 가압류 등은 매각으로 인하여 소멸될 것으로 예상됩니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않습니다.

임차인 현황:

모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악되었습니다. (인수되는 보증금 없음)

* 양현수: 보증금 5000000원, 차임 0원, 전입일자 2024-09-27, 대항력 없음.

* 엘엔케이주식회사: 보증금 30000000원, 차임 0원, 전입일자 2025-03-28, 대항력 없음.

* 이종화: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2021-04-20, 대항력 없음.

* 주식회사대동에코: 보증금 10000000원, 차임 0원, 전입일자 2025-01-06, 대항력 없음.

* 주식회사이룸: 보증금 10000000원, 차임 0원, 전입일자 2024-05-22, 대항력 없음.

* 주식회사제이에이치테크글로벌: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2021-04-20, 대항력 없음.

* 주식회사컨솔랩: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-08-05, 대항력 없음.

* 최돈식: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-12-27, 대항력 없음.

총 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본 건은 "황룡시장" 인근에 위치하여 지역 주민을 대상으로 하는 근린생활시설로서의 잠재력을 가지고 있습니다.

주변은 농경지와 주거지가 혼재된 지역으로, 점진적인 상권 활성화가 기대될 수 있습니다.

상업용 건부지로 이용 중이며, 두 개의 건물 모두 근린생활시설로 사용되고 있어 다양한 업종의 입점이 가능합니다.

신축된 건물(2024년 사용승인)이 포함되어 있어 현대적인 시설 활용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

본건에는 기본적인 위생설비, 급·배수설비, 소방설비 등이 갖추어져 있습니다.

차량 접근성이 양호하여 물류 이동 및 방문객 이용에 편리합니다.

주변 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 황룡시장 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의는 확보될 것으로 보입니다.

다만, 해당 지역은 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 주변 환경으로 인한 냄새 등 생활 불편 가능성을 배제할 수는 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 가축사육제한구역에 해당합니다. 이는 특정 업종의 운영이나 향후 시설 확장에 제약이 될 수 있습니다.

토지 및 건물 등기부상 채권 총액(2017104169원)이 감정가(1967355940원)와 유사하거나 초과하는 채권이 존재합니다. 그러나 모든 권리가 매각으로 소멸되는 것으로 보입니다.

최신 건물(2024년 사용승인)의 경우, 하자 보수 및 유지보수에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전라남도 장성군 황룡면의 황룡시장 인근에 위치한 근린생활시설입니다.

토지 및 건물 일괄매각이며, 모든 임차인이 대항력이 없어 인수되는 권리나 보증금이 없는 상태입니다.

두 개의 건물은 각각 2021년 및 2024년에 사용승인을 받아 비교적 신축에 해당합니다.

접근성이 양호하고 시장 인근에 위치하여 지역 상권으로서의 가치를 기대할 수 있습니다.

가축사육제한구역이라는 점은 향후 활용 계획에 따라 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 일괄매각으로 토지와 건물을 함께 취득 가능

* 대항력 있는 임차인 없음, 인수 보증금 0원

* 최근 신축된 건물(2024년 사용승인) 포함

* 황룡시장 인근 위치 및 차량 접근성 우수

* 계획관리지역 등 다양한 용도 가능성

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1967355940원입니다.

모든 임차인의 보증금은 인수되지 않으므로, 예상 입찰가 산정 시 보증금 인수분은 고려하지 않습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 지역의 실거래가, 유사 물건의 경매 낙찰가, 향후 예상되는 수익률 등을 종합적으로 분석하는 것이 필수적입니다.

본 보고서에서는 제공된 감정가를 기준으로, 권리 관계 및 현황을 고려하여 신중한 접근을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.