나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21341 [1] 전북특별자치도 익산시 어양동 511-41 에스파크센텀 1동 5층503호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 어양동 소재 "익산예술의전당" 북서측 인근에 위치하는 공동주택 1호로, 주위는 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하여 소재합니다.

교통상황

주변에 간선도로 및 지선도로 정비되어 있고, 인근에 버스정류장이 소재하여 제 지역으로 접근성 및 대중교통여건 무난합니다.

건물의 구조

1-가)는 철근콘크리트조 철근콘크리트슬래브지붕 14층중 5층 503호로 외벽: 석재 및 시멘몰타르위 페인트 마감, 내벽: 벽지 및 타일 등 마감, 창호: 샤시창입니다.

이용상태

공동주택(연립주택) 1세대로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비 및 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 유사한 토지로 업무시설 및 공동주택(오피스텔 및 연립주택)부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

단지 남서측 도로를 주출입구로 이용합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역 가축사육제한구역(2024-08-16) (전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 정비구역(2015-07-01)<도시 및 주거환경정비법>에 해당됩니다.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 군산지원 2025타경21341 (1)

소재지: 전북특별자치도 익산시 어양동 511-41 에스파크센텀 1동 5층503호

용도: 공동주택 (연립주택) (건축물대장상 주용도는 업무시설, 공동주택으로 혼합되어 있을 수 있음)

건축년도: 2020년 (준공)

감정가: 286,200,000원

토지면적: 40.17㎡ (약 12.15평)

건물면적 (전용면적): 78.47㎡ (약 23.74평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한국주택금융공사 (추정)

1.1. 입지조건

위치: 전북 익산시 어양동, 익산예술의전당 북서측 인근에 위치

주변환경: 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역

교통: 주변 간선도로 및 지선도로가 잘 정비되어 있으며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리함. 지역 내 및 타 지역 접근성이 양호함.

토지형상: 사다리형 유사한 토지 위에 업무시설 및 공동주택(오피스텔, 연립주택) 부지로 이용 중임.

도로상태: 단지 남서측 도로를 주출입구로 이용함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 한국주택금융공사의 강제경매 개시결정 (2025타경21341)

인수되는 권리:

* 을구 1번 주택임차권: 임차인 이 (보증금 260,000,000원, 차임 0원). 전입일자 2022.09.23, 확정일자 2022.09.15. 대항력이 있으며, 해당 임차인의 보증금 260,000,000원은 매수인에게 인수됨.

총 등기부채권액: 260,000,000원 (임차보증금) + 278,356,711원 (경매채권액) = 538,356,711원

주의사항: 가장 중요한 권리 분석 사항은 2억 6천만원의 대항력 있는 임차보증금을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 감정가(2억 8,620만원)의 대부분을 차지하며, 낙찰 후 총 부담하게 될 금액이 상당히 높아집니다.

1.3. 상권분석

주변 상권: 근린생활시설 및 업무시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능함.

주변 매매/임대 정보 분석:

* 어양동 595-16번지, 1990년 건축, 47.03㎡ (다세대): 2026년 3월 매매 3,000만원

* 어양동 65-58번지, 2012년 건축, 84.774㎡ (연립): 2026년 5월 매매 1억 6,800만원

* 어양동 61-3번지, 2016년 건축, 84.77㎡ (연립): 2026년 5월 매매 1억 9,500만원

분석: 본 건(2020년 건축, 78.47㎡)과 유사하거나 약간 작은 면적의 주변 연립/다세대 주택들이 2026년 기준으로 1억 6,800만원에서 1억 9,500만원 선에 거래되고 있습니다. 본 건의 감정가(2억 8,620만원)는 이러한 주변 시세 대비 높은 편으로 평가됩니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 익산예술의전당 인접, 단지 내외 근린생활시설 이용 가능.

교통: 단지 남서측 도로 이용 및 인근 버스정류장 소재로 교통 환경 양호.

주거환경: 비교적 정비된 지역 내 공동주택 및 업무시설 혼합 지구에 위치.

1.5. 잠재적 리스크

인수되는 임차보증금: 2억 6천만원의 대항력 있는 임차 보증금을 매수인이 인수해야 하므로, 실제 투자 비용이 크게 증가합니다.

감정가 대비 높은 시세: 주변 유사 물건의 시세에 비해 감정가가 높게 책정되어 있어, 낙찰 후 시세 차익 확보에 어려움이 예상됩니다.

건축물 용도: 건축물대장상 주용도가 업무시설로 기재될 가능성이 있으며, 실제 공동주택으로 사용 중이므로 추후 거래 시 확인 필요 (단, 감정평가서 요약에는 공동주택으로 명시됨).

혐오시설: 현재 조사된 바로는 본 물건지 인근에 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2020년 건축된 신축급 공동주택이라는 장점을 가지고 있습니다. 그러나 2억 6천만원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 보증금을 매수인이 인수해야 하는 점이 가장 큰 부담 요인입니다. 인수되는 임차보증금이 감정가에 육박하여, 낙찰 후 총 부담하게 될 금액이 감정가를 훨씬 초과하게 됩니다. 따라서 실질적인 투자금 회수 및 수익률 확보가 매우 어려운 구조입니다. 주변 유사 물건의 시세 대비 감정가가 높게 평가되어 있어, 낙찰가가 감정가 수준으로 형성될 경우 상당한 손실이 예상되는 고위험 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 건물: 2020년 건축으로 비교적 최신 시설 이용 가능.

입지: 익산 예술의전당 인근으로 문화 시설 접근성이 양호함.

잠재적 가치: 만약 임차 관련 문제가 해결되거나, 향후 지역 가치 상승 시 재평가될 가능성이 있으나, 현재 조건에서는 매우 제한적임.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 핵심은 2억 6천만원의 임차보증금 인수 부담입니다. 감정가 2억 8,620만원에서 인수되는 임차보증금 2억 6,000만원을 제외한 실질적인 에쿼티(Equity)는 약 2,620만원에 불과합니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 실질적인 에쿼티 가치를 기반으로, 매우 높은 투자 위험을 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 총 투자 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 주변 시세와 감정가를 감안했을 때 합리적인 수준이 되도록 입찰가를 결정해야 합니다.

현재 상황을 고려할 때, 낙찰 후 총 부담액이 3억원 내외가 되도록 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

예상 입찰가: 30,000,000원 ~ 40,000,000원

(상기 입찰가로 낙찰 시, 총 예상 부담액은 약 290,000,000원 ~ 300,000,000원이 됩니다.)

상기 입찰가는 매우 높은 위험을 수반하며, 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.