나이스옥션 법원경매 군산 2025타경554 [1] 전북특별자치도 익산시 신동 792-18 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.10.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호3): 전북특별차지도 익산시 신동 소재“이리북일초등학교”서측 인근에 위치 하며, 인근은 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대 임.

교통상황

기호3): 본건 인근까지 제반 차량접근 가능하며, 인근에 무왕로 등이 소재하고 있어 제반 간선도로 상황 보통임.

형태 및 이용상태

기호3): 사다리 평지로 주거용 건부지로 이용중임

인접 도로상태

기호3): 남측으로 폭 약 8~10m 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호3): 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한 구역(2024-08-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

1-(가) - 벽돌조 및 세멘벽돌조 슬래브지붕 단층으로서, 외벽: 벽돌노출쌓기 등 마감, 내벽: 벽지 등 마감, 바닥: 마루 등 마감, 창호: 새시창 등 마감 임. 1-(나) - 세멘벽돌조 슬래브지붕 위 판넬지붕 단층으로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽: 벽지 등 마감, 바닥: 장판 등 마감, 1-(다) - 벽돌조 및 세멘벽돌조 슬래브지붕 단층으로서, 외벽: 벽돌노출쌓기 등 마감, 내벽: 벽지 등 마감, 바닥: 장판 등 마감, 창호: 새시창 등 마감, 2-(마) - 벽돌조 콘크리트 슬래브지붕 2층으로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽: 벽지 등 마감, 바닥: 장판 등 마감, 창호: 새시창 등 마감, 위

이용상태

기호 1-(가): 주택 임. 기호 1-(나): 주택 등 임. 기호 1-(다): 주택 임. 기호 2-(마): 주택 임.

설비내역

기호 1-(가~다), 2-(마): 기본적인 위생설비, 급·배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 “지적 및 건물개황도” 참조 바람.

공부와의 차이

기호1-(나) 공부상 "벽돌조 및 세면벽돌조 슬래브지붕" 이나 현황 "세면벽돌조 슬래브지붕 위 판넬지붕"임. 기호1-(라)는 소재불명 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(감정서상 ㄱ~ㅂ) 포함
-목록1의 주택1층 및 주택2층의 현황은 35.5㎡, 90㎡로 공부상 면적과 상이함(감정서상 나,다)
-목록1 지하실 부분은 현재 소재불명(감정서상 라)
-목록1은 공부상'벽돌조 및 세면벽돌조 슬래브지붕'이나 현황은'세면벽돌조 슬래브지붕 위 판넬지붕'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

* 사건번호: 군산지원 2025타경554 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 이OO

1.2. 물건내역

* 소재지: 전북특별자치도 익산시 신동 792-18

* 용도: 단독주택

* 감정가: 750,199,020원

* 토지면적: 370.20㎡ (약 112.03평)

* 건물면적: 367.19㎡ (약 111.03평) (제시외 건물 54.00㎡ 포함 시 총 421.19㎡)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 전북특별자치도 익산시 신동 소재 “이리북일초등학교” 서측 인근에 위치합니다.

* 인근은 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.

2.2. 교통상황

* 본건 인근까지 제반 차량 접근이 가능하며, 무왕로 등이 소재하여 간선도로 상황은 보통입니다.

2.3. 인접 도로상태

* 남측으로 폭 약 8~10m 정도의 포장도로에 접합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합)입니다.

* 가축사육제한구역(2024-08-16)(전부제한구역)에 해당합니다.

* 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2023년 12월 18일 접수된 이동열 근저당권 (444,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 말소기준권리보다 후순위인 을구 근저당, 병구, 정구 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 경매개시결정 등기: 2025년 9월 17일 접수된 이동열 근저당권에 의한 임의경매 개시 결정 등기가 있습니다.

* 등기부채권 총액: 444,000,000원 (근저당권)

3.2. 임차인 현황

* * 임차인: 송이준 *

* 전입일자: 2023-01-05

* 대항력: 있음

* 보증금/차임: 0원

* 비고: 인수 보증금 0원. 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 미상(현재 0원으로 기록)인 임차인이므로 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* * 임차인: 송희일 *

* 전입일자: 1984-12-14

* 대항력: 있음

* 보증금/차임: 0원

* 비고: 인수 보증금 0원. 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 미상(현재 0원으로 기록)인 임차인이므로 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 본 물건은 이리북일초등학교 인근에 위치하며, 주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거지역입니다. 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

* 주변 상업시설 및 편의시설로는 이리북일초등학교, 익산보건소, 익산대학로 인근 상권, 원광대학교 및 원광대학병원 등이 있습니다.

* 제공된 JSON 데이터의 매매 사례는 인근의 연립/다세대 주택 거래로, 본건 단독주택과 직접적인 비교가 어렵습니다.

* 익산시 신동 773-24, 일득빌라 (다세대, 1990년식), 36.3㎡, 2,000만원

* 익산시 신동 822-6, 원광 (연립, 1982년식), 58.33㎡, 3,000만원

* 익산시 신동 744-2, 광성 (연립, 1983년식), 66.87㎡, 5,600만원

* 상기 거래 사례들은 본건 단독주택의 규모, 토지 면적, 건축 연도 등과 큰 차이를 보이며, 본건의 감정가(7억 5천만원)와 비교 시 현저히 낮은 금액이므로 시세 판단에 직접적인 참고가 어렵습니다.

* 혐오시설 관련 정보: 검색 결과 중 익산시 도심 한복판의 장기간 방치된 폐가에 대한 내용이 있으나, 본건과의 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다. 익산시 신재생자원센터(쓰레기 소각시설)가 있으나, 주민 편익시설로 운영되는 점을 고려할 때 직접적인 혐오시설로 보기는 어렵습니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 본건 인근까지 제반 차량 접근이 가능하며, 무왕로 등 간선도로 이용이 용이합니다.

* 교육시설: 이리북일초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다. 해당 지역은 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 편의시설: 익산보건소, 익산대학로 인근 상권, 원광대학교 및 원광대학병원 등 생활 편의시설 이용이 편리한 위치입니다.

* 공원/녹지: 등나무 어린이공원이 근처에 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 오류 및 현황 차이

* 일괄매각 대상에 감정서상 ㄱ~ㅂ의 제시외 건물이 포함됩니다.

* 목록1 주택 1층 및 2층의 현황 면적이 공부상 면적과 상이합니다 (35.5㎡, 90㎡).

* 목록1 지하실 부분은 현재 소재불명입니다.

* 목록1은 공부상 '벽돌조 및 세면벽돌조 슬래브지붕'이나 현황은 '세면벽돌조 슬래브지붕 위 판넬지붕'으로 상이합니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

* 송이준 (전입 2023.01.05) 및 송희일 (전입 1984.12.14) 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있습니다.

* 인수되는 보증금은 없으나, 명도 과정에서 추가 확인 및 협상이 필요할 수 있습니다.

6.3. 기타 특이사항

* 건물 일부(1-나)의 지하실이 소재불명인 점 등 건축물 현황과 공부상의 차이가 존재합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 익산시 신동 지역에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 면적과 367.19㎡ (약 111.03평)의 건물 면적을 가지고 있습니다.

* 이리북일초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하며, 제반 차량 접근성이 보통 수준입니다.

* 등기부상 말소기준권리보다 선순위인 임차인이 존재하며, 이들은 대항력이 있으나 보증금은 0원으로 신고되어 있습니다. 별도 인수 보증금은 없으나, 명도 시 추가적인 권리 관계 확인 및 협상이 필요할 수 있습니다.

* 건축물 현황과 공부상 면적 차이, 소재불명 지하실 등 일부 현황과 공부상의 차이가 존재합니다.

* 주변 연립/다세대 주택의 거래 사례는 본건과 직접 비교가 어려우며, 본건의 감정가(7억 5천만원)와는 큰 차이를 보입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적을 활용한 증축 또는 재건축 잠재력 보유.

* 초등학교 인근의 안정적인 주거 입지.

* 인수 보증금 없는 대항력 있는 임차인으로, 명도 부담이 상대적으로 적을 수 있음 (추가 확인 필요).

* 감정가 대비 높은 토지 가치를 고려할 경우, 향후 가치 상승 여력 기대.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 750,199,020원입니다.

* 주변 유사 단독주택 실거래가 정보가 부족하고, 제공된 JSON 데이터의 연립/다세대 주택 시세(2,000만원 ~ 5,600만원)는 본건의 감정가와 큰 차이를 보여 직접적인 시세 반영이 어렵습니다.

* 등기부상 채권 총액은 444,000,000원입니다.

* 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금은 0원입니다.

* 따라서, 본 물건의 적정 입찰가 산정을 위해서는 인근 단독주택 실거래가, 유사 토지 거래가, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려한 심층 분석이 필수적입니다.

* 현재로서는 감정가의 70~80% 수준인 약 5.2억 ~ 6.0억 원 선에서 검토를 시작해 볼 수 있으나, 이는 불확실성이 크므로 현장 방문을 통한 상세 조사 및 추가 시세 분석이 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.