나이스옥션 법원경매 전주 2025타경940 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 인후동1가 876-4 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

전북특별자치도 전주시 덕진구 인후동1가 소재 "전주인후초등학교" 남측 인근에 위치 하며, 부근은 다가구주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 주택 및 상가혼용 지대입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 관내교통편 및 도로사정 등을 고려할때 전반적인 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

장방형 토지로 현황 "근린생활시설 및 다가구주택부지" 입니다.

인접 도로상태

동측으로 현황 폭 약6m의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(2022-01-28)(아중), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(꿈을담는유치원)<교육환경보호에 관한 법률>, 상대보호구역(별초롱유치원) <교육환경보호에 관한 법률>, 상대보호구역(온고을중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인후초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(큰동그라미 유치원(예정))<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<전라북도지정문화재 보호조례> 입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : -

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2-가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서, 외 벽 : 석재붙임, 치장벽돌쌓기 등. 내 벽 : 벽지붙임 등. 창 호 : 샷시창호입니다.

이용상태

기호(2-가) : 1층 - 제1종근린생활시설 2층 - 다가구주택(2가구) 3층 - 다가구주택(2가구) 4층 - 다가구주택(1가구)

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등 되어 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 본건물 4층에 제시외건물(㉠)이 소재하고 있습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 없습니다.

물건 비고

1. 일괄매각, 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 인후동1가 876-4 (신주소: 전북특별자치도 전주시 덕진구 가재미4길 13-3)

용도: 제1종근린생활시설 및 다가구주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층

준공일: 2014년 03월 24일 (사용승인일 기준)

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 461,585,590원

토지 면적: 144.70㎡ (약 43.78평)

건물 면적: 260.07㎡ (약 78.67평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 5.70㎡ (약 1.72평)

1.3. 매각 대상 및 경매 정보

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각 (제시외 건물 포함)

경매 구분: 부동산 임의경매

사건번호: 전주지방법원 2025타경940 (1)

채권자: 양OOOOOOO (양우신용협동조합)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 인후동1가에 위치하며, "전주인후초등학교" 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 다가구주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용 지대입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

차량 접근이 용이하며, 관내 교통편 및 도로 사정을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 본건은 동측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 토지는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(아중), 소로3류(폭 8m 미만)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 다수의 상대보호구역 (꿈을담는유치원, 별초롱유치원, 온고을중학교, 인후초등학교, 큰동그라미유치원(예정)), 역사문화환경보존지역 등 다양한 도시계획적 제한 사항이 존재합니다.

2.4. 주변 시설 (혐오시설 포함)

본건은 전주인후초등학교, 꿈을담는유치원, 별초롱유치원, 온고을중학교 등 교육시설과 인접해 있으며, 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 갖춰진 주거 지역입니다. 주변 지역에 대한 일반적인 조사 결과, 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2019년 9월 30일 접수된 양우신용협동조합의 근저당권 (을8)으로, 이보다 선순위 권리는 소멸됩니다.

3.2. 인수되는 권리

건물 등기부상 '을5'로 등기된 조희진 임차인의 주택임차권(보증금 70,000,000원)은 '인수'로 기재되어 있어 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 말소되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 대부분의 권리(근저당권, 가압류, 주택임차권 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다. 구체적으로 건물 등기부상 을2(근저당권), 을4(주택임차권, 한국토지주택공사), 을6(주택임차권, 권혁민), 갑2(가압류), 갑5(임의경매) 등은 말소됩니다.

3.4. 임차인 현황 분석

* 조

보증금 70,000,000원, 차임 없음.

2014년 5월 9일 전입 및 확정, 2025년 3월 12일 배당신고.

대항력 있음. 건물 등기부상 '인수'로 기재되어 매수인이 인수해야 하는 임차인입니다.

* 이

보증금 5,000,000원, 차임 320,000원.

2015년 6월 10일 전입, 2024년 11월 12일 확정, 2025년 10월 17일 배당신고.

대항력 있음. 인수 여부는 등기부상 명확히 기재되지 않았으나, 대항력 있는 임차인으로 주의가 필요합니다.

* 박

보증금 0원, 차임 없음.

2017년 8월 16일 전입.

대항력 있음. 보증금이 0원으로 명시되어 있어 실제 거주 여부 및 특이 사항에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

* 권

보증금 120,000,000원, 차임 없음.

2022년 1월 21일 전입, 2022년 1월 11일 확정, 2025년 6월 19일 배당신고.

대항력 없음. 말소 대상입니다.

* 한국토지주택공사(유가영)

보증금 80,000,000원, 차임 없음.

2019년 12월 20일 전입, 2019년 12월 5일 확정, 2025년 1월 17일 배당신고.

대항력 없음. 말소 대상입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건 소재지는 전주 인후초등학교 인근의 안정된 주거 지역으로, 다가구주택 및 근린생활시설이 밀집하여 주거 및 상업 기능을 동시에 갖춘 복합 상권입니다.

4.2. 상업 시설 연계성

인근에 다양한 근린생활시설이 분포하여 지역 주민들의 생활 편의를 지원하며, 향후 임대 수익 창출에도 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

전주인후초등학교, 꿈을담는유치원, 별초롱유치원, 온고을중학교, 큰동그라미유치원(예정) 등 다수의 교육 시설이 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 우수합니다.

5.2. 편의 시설

주거 및 상업 혼용 지역의 특성상 기본적인 편의시설 이용이 편리하며, 차량 접근성을 바탕으로 시내 주요 지역으로의 이동도 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 '조 '의 보증금 70,000,000원이 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 또한, 대항력 있는 임차인 '이 '(보증금 5,000,000원, 월세 320,000원)와 '박 '(보증금 0원)의 권리 관계를 더욱 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

6.2. 토지 이용 제한 리스크

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등 다수의 도시계획적 제한 사항은 향후 건축 행위나 토지 이용 시 제약으로 작용할 수 있습니다.

6.3. 제시외 건물

건물 4층에 소재한 제시외 건물(5.70㎡)은 일괄 매각 대상에 포함되므로, 이에 대한 별도의 처리 방안을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 전주시 덕진구의 주거 밀집 지역에 위치한 근린생활시설 겸 다가구주택으로, 교육 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 물건입니다. 다만, 대항력 있는 임차인 1인(조 )의 보증금 70,000,000원을 인수해야 하는 점과 추가적인 대항력 있는 임차인 존재 가능성은 투자 시 반드시 고려해야 할 핵심적인 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 전주 인후초등학교 인근의 안정적인 주거 지역 입지.

* 근린생활시설 및 다가구주택으로 구성된 복합 용도.

* 경매 절차를 통한 시세 대비 저렴한 취득 가능성.

* 인근 학군 및 생활 편의시설 이용 용이.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가에서 인수되는 보증금을 제외한 금액을 기준으로 산정할 수 있습니다.

인수 보증금: 70,000,000원 (조희진)

예상 입찰가 산정 기준: 461,585,590원 (감정가) - 70,000,000원 (인수 보증금) = 391,585,590원

상기 금액은 인수되는 임차인의 보증금만을 고려한 것으로, 기타 인수 사항이나 시장 상황, 경쟁 입찰 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.