나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경757 [1] 부산광역시 해운대구 우동 643-1 한양수자인마린오피스텔 16층1611호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.09.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 우동 소재 부산도시철도 2호선 '해운대역' 남서측 인근에 위치하는 한양수자인마린오피스텔 제16층 제1611호이며, 주위는 업무시설(오피스텔), 숙박시설, 고층 아파트단지 및 각종 근린생활시설 등이 소재한 지대로서, 제반주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 대중교통편은 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 '해운대역'이 소재하는 등 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층/지상22층 중 제16층 제1611호로서, (사용승인일 : 2013.11.25.) 외벽 : 인조석붙임 및 알루미늄복합판넬 마감 등, 내벽 : 벽지 및 타일붙임 마감 등, 창호 : 샷시창임.

이용상태

공부상 용도는 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비 및 급,배수설비, 승강기설비, 소방설비, 주차장설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고평탄한 가장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측, 남동측으로 노폭 약 12m 내외, 북서측, 북동측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역,방화지구,시가지경관지구,지구단위계획구역(우동1 지구단위계획구역 (최초2002.6.19.)),중로1류(폭 20m~25m)(중로1-102)(접합),중로3류(폭 12m~15m) (중로3-378)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 120m, 최고높이 150m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,온천지구(해운대온천)<온천법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없 음.

물건 비고

오피스텔임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 부산광역시 해운대구 우동 643-1 한양수자인마린오피스텔 16층 1611호에 위치한 오피스텔입니다. 사건번호는 부산동부지원 2025타경757 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다. 감정가는 100,000,000원 (1억원)입니다. 토지 면적은 3.48㎡ (약 1.05평)이며, 건물 면적은 27.28㎡ (약 8.25평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다. 채권자는 신OOO (신한은행)입니다. 주의사항으로 본건은 오피스텔임을 명시하고 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 해운대구 우동에 소재하며, 부산지하철 2호선 '해운대역'에서 남서측 인근에 위치합니다. 주위에는 업무시설(오피스텔), 숙박시설, 고층 아파트 단지 및 다양한 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 제반 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철 2호선 '해운대역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 건물은 철근콘크리트구조로, 지하 6층부터 지상 22층 중 16층에 해당하며, 2013년 11월 25일에 사용승인을 받았습니다. 토지는 인접지와 도로와 등고평탄한 가장형으로 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 남서측, 남동측으로는 노폭 약 12m, 북서측, 북동측으로는 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다. 토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역, 중로1류, 중로3류, 가축사육제한구역, 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 온천지구(해운대온천) 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2020년 4월 6일 접수된 신한은행의 근저당권 (을3)입니다. 말소기준권리보다 선순위의 권리는 등기사항증명서상 확인되지 않습니다. 본 경매는 신한은행의 신청에 의한 임의경매이며, 등기부채권 총액은 67,200,000원입니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권 개요가 공란으로 되어 있어 해당사항이 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황으로는 김준성이라는 임차인이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으며, 전입일자는 2024년 10월 17일입니다. 확정일자 및 배당신고일자는 확인되지 않으며, 대항력 또한 없는 것으로 분석됩니다.

따라서 인수 보증금 합계는 0원이며, 낙찰자는 인수하는 권리 없이 깨끗한 등기부 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 해운대역 인근 지역은 부산의 대표적인 상업 및 관광 중심지입니다. 오피스텔, 숙박시설, 다양한 상업시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하고 상권 활성화가 잘 되어 있습니다. 해운대 해수욕장과의 접근성도 우수하여 외부 방문객을 통한 상업적 가치 또한 높다고 평가됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 부산지하철 2호선 해운대역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 및 인근 지역으로의 이동이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 대형마트, 백화점, 병원, 은행, 다양한 맛집과 카페 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 주거환경: 오피스텔과 고층 아파트 단지가 밀집한 지역으로, 주거 생활 환경이 우수합니다.

* 교육시설: 지역 내 상대보호구역으로 지정된 교육 시설이 있을 수 있으나, 본건과의 직접적인 연관성 및 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.

* 혐오시설: 현재까지 파악된 정보 및 일반적인 지역 분석 결과, 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 오피스텔 시장 변동성: 해운대 지역의 오피스텔 공급량 및 지역 경제 상황에 따라 임대 수요와 수익률이 변동될 수 있습니다.

* 건물 유지보수: 2013년 준공으로 신축 건물은 아니므로, 향후 건물 유지보수 및 관리에 따른 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 임차인 관련: 비록 대항력은 없으나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고된 임차인이 존재합니다. 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생하지 않도록 주의가 필요합니다. (금액이 미상이라도 주의 필요)

1.6. 종합 의견

본건 한양수자인마린오피스텔은 해운대역 역세권에 위치한 입지 좋은 오피스텔입니다. 교통, 생활 편의시설 접근성이 뛰어나며, 권리관계가 명확하여 낙찰 후 인수할 권리 부담이 없습니다. 최근 실거래가와 비교 시, 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 해운대 중심에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상되며, 투자 가치가 높습니다.

* 안전한 권리관계: 인수할 권리가 없으며, 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적습니다.

* 소액 투자 가능: 비교적 낮은 가격으로 해운대 지역 부동산에 투자할 수 있는 기회입니다.

* 미래 가치 상승 기대: 지속적인 해운대 지역 개발과 관광 활성화로 인한 시세 상승 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 동일한 면적(27.28㎡) 및 층수(16층)의 동일 건물 거래 사례가 2026년 7월 22일에 9,400만원에 거래되었습니다. 본건의 감정가는 10,000만원입니다.

일반적으로 경매 물건은 감정가 이하로 낙찰되는 경우가 많으며, 최근 실거래가를 중요한 참고 자료로 삼아야 합니다. 본건의 면적 및 층수가 가장 유사한 거래 사례가 9,400만원임을 고려할 때, 8,500만원에서 9,500만원 사이에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

낙찰 후 인수해야 할 보증금이 없으므로, 본인이 산정한 입찰가 기준으로 총 매입 비용이 결정됩니다. 시장 상황, 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 현재 시점에서는 9,000만원 내외의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.