나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경758 [1] 부산광역시 해운대구 재송동 900-1 센텀센트레빌플래비뉴 102동 9층906호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오상호감정 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 '동해남부선 재송역' 서측 인근에 위치하는 센텀센트레빌플래비뉴 102동 9층 906호로서, 부근은 아파트 단지 및 다세대 및 연립주택, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 동해남부선 '재송역'이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하4층 지상20층 건내 9층 906호로서 -외 벽: 몰탈위 페인팅 및 석재, 타일 마감 등 -내 벽: 벽지 마감 등 -창 호: 샷시 창호임.

이용상태

본건은 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 주거용 오피스텔로 이용중으로 탐문 조사됨.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 승강기 설비, 화재탐지 및 경보설비, 천정형 에어컨설비, 옥내소화전설비, 공동현관기설비, 도시가스 설비에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 가로망 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역(부산광역시 고시 제2022-391호2022.10.12), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(상대보호구역(송수초등학교))<교육환경 보호에 관한 법률>, 철도보호지구<철도안전법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 '동해남부선 재송역' 서측 인근에 위치하는 센텀센트레빌플래비뉴 102동 9층 906호입니다.

부근은 아파트 단지 및 다세대, 연립주택, 학교, 각종 근린생활시설 등이 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 동해남부선 '재송역'이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다.

2.3. 주변 시설

인근에 재송역과 다수의 버스 노선이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

또한, 아파트 단지, 주택가, 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 공존합니다.

송수초등학교 등 교육 시설이 인접해 있습니다.

지도상으로 재송역 주변 상권 및 주거 지역이 발달해 있으며, 특별한 혐오 시설은 인지되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리는 2023년 5월 19일 접수된 신한은행 근저당권(320,400,000원)입니다.

본 경매 절차에 따라 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매, 압류 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 748,700,248원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 50,000,000원

차임: 500,000원

전입일자: 2024-04-18

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수 대상이 아닙니다.

* 임차인: 이

보증금: 10,000,000원

차임: 900,000원

전입일자: 2025-11-24

배당신고일자: 2025-11-24

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수 대상이 아닙니다.

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

본 물건은 말소기준권리 후순위로 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이며, 임차인 또한 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 별도의 권리 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 특징

건축 연도: 2023년 준공 (신축급 오피스텔)

구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하4층 지상20층 건물 내 9층

용도: 업무시설(오피스텔), 탐문 조사상 주거용으로 이용 중

주요 마감: 외벽 - 페인팅, 석재, 타일 / 내벽 - 벽지 / 창호 - 샷시

난방 방식: 도시가스 설비에 의한 난방

4.2. 지역 특성

재송동은 아파트 단지와 주거 지역이 발달해 있으며, 재송역을 중심으로 상업 및 업무 기능이 혼재된 복합 지역입니다.

본 건물은 2023년에 준공되어 신축급으로서 현대적인 생활 환경을 제공합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 근린생활시설 및 주변 상업 시설 이용이 편리합니다.

재송역 인근의 상권을 활용할 수 있습니다.

5.2. 교육시설

송수초등학교 등 도보 통학 가능한 교육 시설이 인접해 있습니다.

5.3. 교통 및 기타

재송역(동해남부선) 및 다수의 시내버스 노선을 통해 부산 시내 및 외곽으로의 이동이 용이합니다.

차량 접근성 또한 양호합니다.

생활 편의시설, 병원, 마트 등은 차량 이동 시 편리하게 이용 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이나, 현장 조사 및 등기부 외에 알려지지 않은 별도의 채권, 채무, 점유 등이 존재할 가능성은 항상 존재합니다.

6.2. 임차인 관련

두 임차인 모두 대항력이 없어 명도에 큰 문제는 없을 것으로 예상되나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 지연이 발생할 수 있습니다. 특히 임차인 이 의 경우, 배당신고일자가 2025-11-24로 기재되어 있어, 낙찰 시점과의 시차가 존재하며 배당 여부에 따라 절차 변동 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 물건 상태

건물 자체의 노후화, 파손, 수리 필요 여부 등은 현장 방문을 통해 직접 확인해야 합니다. (2023년 준공으로 신축급)

공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 주거용으로 이용 중으로 탐문 조사되었습니다. 이는 세금 등과 연관될 수 있으나 경매에서는 큰 리스크가 아닐 수 있습니다.

6.4. 주변 환경

현재까지 특별한 혐오 시설은 인지되지 않았으나, 장기적인 지역 개발 계획이나 주변 환경 변화 가능성을 고려할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 해운대구 재송동에 위치한 신축급 오피스텔로, 역세권 입지와 우수한 교통망을 갖추고 있습니다.

최근 준공되어 건물 상태가 양호하며, 내부 시설 또한 현대적인 수준을 갖추고 있습니다.

권리 분석상 낙찰자가 인수할 부담이 없으며, 임차인 역시 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다.

다만, 모든 경매 물건과 마찬가지로 현장 확인을 통한 물건 상태 점검 및 명도 과정에서의 변수를 고려해야 합니다.

전반적으로 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2023년 준공으로 건물 상태 우수 및 높은 상품성.

* 역세권 입지: 재송역 도보 거리로 대중교통 이용 편리.

* 다양한 면적대의 매매 사례: 75.11㎡ 기준 최근 매매가가 3억 6천 8백만원 수준으로 형성되어 있어 시세 파악 용이.

* 권리 분석상 인수 부담 없음: 말소기준권리 후순위로 모든 권리 소멸 예정.

* 주거 및 상업 혼재 지역: 지역 내 수요 꾸준할 것으로 예상.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 388,000,000원입니다.

비슷한 면적(75.1118㎡)의 최근 매매 사례는 2026년 1월 17일에 368,000,000원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 1,620만원 수준입니다.

감정가는 최근 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

신축 건물이라는 점과 역세권 입지를 감안할 때, 시세 범위 내에서 입찰하는 것이 합리적입니다.

최근 실거래가(368,000,000원)와 감정가(388,000,000원)를 종합적으로 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 355,000,000원(삼억 오천오백만원)으로 제안합니다.

이 가격은 최근 실거래가 대비 소폭 할인된 금액으로, 경쟁 유찰 시 유리한 위치를 확보할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.