나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5858 [1] 부산광역시 남구 용호동 390-44 부영주택 11동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: BNK · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 용호동 소재 "용호중학교" 남서측 인근에 위치하며 부근은 아파트단지, 단독주택, 연립다세대주택 및 관련 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 등이 소재함.

건물의 구조

벽돌조 및 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층건물내 제1층 제101호로서 외벽:몰탈위페인팅 등 내벽:벽지마감 등 창호:샷시창호 등임.

이용상태

공동주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약7~8미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 정비구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임 2)기 타:없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5858 (1)

소재지: 부산광역시 남구 용호동 390-44 부영주택 11동 1층101호

신주소: 부산광역시 남구 동명로158번길 7 (용호동)

건물 구조: 벽돌조 및 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물 내 제1층

준공 연도: 1983년 (사용승인일 기준)

용도: 공동주택 (다세대주택)

감정가: 125,000,000원 (1억 2,500만원)

토지 면적: 48.95㎡ (약 14.81평)

토지 지분: 48.95㎡ (약 14.81평)

건물 면적: 46.28㎡ (약 14.00평)

건물 지분: 46.28㎡ (약 14.00평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 한화생명보험주식회사

2. 입지조건

위치: 부산광역시 남구 용호동 소재 "용호중학교" 남서측 인근에 위치.

주변 환경: 아파트 단지, 단독주택, 연립다세대주택 및 관련 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

도로: 본건 서측으로 노폭 약 7~8미터의 포장도로와 접하고 있음.

토지 이용 계획: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 정비구역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

말소 기준 권리: 2018년 12월 24일 접수된 한화생명보험주식회사 근저당 (을4)으로서, 매각으로 인해 소멸될 권리임.

후순위 권리: 본건 등기부등본상 을구의 근저당 외 갑구의 소유권 관련 등기 및 2024년 8월 5일 접수된 한화생명보험의 가압류 (갑7), 2025년 9월 16일 접수된 임의경매개시결정 (갑8) 등이 기재되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정임.

총 등기부채권액: 114,068,416원.

인수되는 권리: 현황 조사 및 등기부등본 상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않음. (지상권 관련 정보는 있으나 명확한 내용 없음)

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 주의: 임차인 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 임대 관계가 미상인 점으로 미루어 실제 점유자가 존재할 가능성이 있으므로, 현장 방문을 통한 정확한 점유 및 임대차 관계 확인이 필수적임. 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 인수 부담이 발생할 수 있음.

4. 상권분석

지역 특성: 본건이 위치한 부산 남구 용호동은 주거 지역으로, 주변에 아파트 단지 및 다세대 주택이 밀집해 있어 안정적인 주거 수요가 예상됨.

편의 시설: 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능함.

주변 환경: "용호중학교"가 인근에 있어 교육 환경이 양호한 편임.

5. 생활정보

주변 시설: "용호중학교"가 인근에 위치함.

편의 시설: 노선버스정류장이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 근린생활시설 접근성이 양호함.

건물 상태: 벽돌조 및 철근콘크리트조 슬래브지붕의 2층 건물 중 1층에 해당하며, 위생, 급배수, 도시가스 난방 설비 등을 갖추고 있음.

주변 시세 (연립, 다세대, 빌라 매매 정보 분석):

* 부산광역시 남구 용호동 527-1 (사호, 1974년 건축, 39.67㎡/12.00평): 2026년 7월, 8,000만원에 거래 (약 667만원/평).

* 부산광역시 남구 용호동 486-17 (정상네이처빌4차, 2019년 건축, 70.59㎡/21.35평): 2026년 7월, 2억 4,500만원에 거래 (약 1,148만원/평).

* 부산광역시 남구 용호동 473-13 (왕신그린빌라, 1996년 건축, 81.2㎡/24.56평): 2026년 7월, 1억 2,000만원에 거래 (약 489만원/평).

위 분석 결과를 바탕으로, 본건(46.28㎡/14.00평, 1983년 건축)의 감정가는 1억 2,500만원(약 893만원/평)으로, 비교적 연식이 오래된 유사 물건 대비 높은 편이나, 최신 건축물의 시세와는 차이가 있음.

6. 잠재적 리스크

임대 관계 불확실성: 임차인 현황에서 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유자 파악 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음.

건축 연도: 1983년 준공 건물로, 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

정비구역 지정: 본건 토지가 정비구역으로 지정되어 있어, 향후 개발 계획에 따라 부동산 가치 변동성이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 남구 용호동의 주거지역에 위치하며, 용호중학교 인근으로 교육 환경이 양호하고 생활 편의 시설 접근성이 좋은 편입니다.

등기부 상 권리관계는 명확하며, 말소기준권리인 근저당 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 임차인 현황에서 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 현장 조사를 통한 정확한 점유 및 임대차 관계 확인이 반드시 필요합니다.

감정가는 1억 2,500만원이며, 주변 유사 물건 시세와 비교 시, 연식 대비 적정한 수준으로 판단되나, 비교 대상 물건의 편차가 커 면밀한 시세 조사가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

안정적인 주거 환경: 학교와 근린생활시설이 인접하여 안정적인 주거 지역으로서의 가치를 지님.

권리관계 명확성: 말소기준권리보다 후순위 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 적음 (단, 임차인 관련 확인 필수).

시세 대비 잠재 가치: 비교적 연식이 오래되었음에도 불구하고, 감정가가 합리적인 수준으로 책정되어 있어, 향후 지역 개발 가능성 등을 고려할 때 시세 상승 잠재력이 있을 수 있음.

정비구역 지정: 향후 재개발 또는 정비 사업 추진 시 수혜를 입을 가능성이 있음.

9. 예상 입찰가

감정가: 125,000,000원

최근 거래 사례 중, 본건과 유사한 연식(1974년) 및 면적(39.67㎡/12.00평)의 '사호' 빌라가 8,000만원(약 667만원/평)에 거래된 점을 고려하면, 본건의 평당 가격(감정가 기준 약 893만원/평)은 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

그러나 최신 건축물의 높은 시세와 지역적 입지를 감안할 때, 적정 입찰가는 감정가 대비 할인율을 적용하여 산정하는 것이 합리적입니다.

임대 관계 미상 등의 리스크 요인을 감안하여, 감정가의 85% ~ 92% 수준인 10,600만원 ~ 11,500만원 범위에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 추천합니다.

최종 입찰가 결정 시에는 반드시 현장 조사 및 추가 시세 조사를 통해 정확한 물건 가치를 파악해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.