나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경742 [1] 부산광역시 수영구 광안동 1335 광안에일린의뜰 102동 17층1703호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미르감정 · 평가일 2025.09.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영중학교 남서측 인근에 위치하는 광안 에일린의뜰 102동 17층 1703호로서, 주위는 각급학교, 공동주택, 단독주택 및 근린 생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 버스정류장 및 부산도시철도 2호선 광안역이 인근에 소재하여 대중교통사정은 보통이상입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬래브지붕 19층 102동 건물 내 17층 1703호로서, 외 벽 : 석재 붙임 및 시멘트몰탈위 페인팅 마감 등. 내 벽 : 벽지 마감 등. 창 호 : 샷시창호로 되어 있습니다.

이용상태

아파트입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기 시설 및 도시가스설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

동하향의 경사지대 내 조성된 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로 공동주택 및 그 부속시설의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 토지 북동측으로 약 10미터 내외, 남동측으로 약 6미터 내외 폭의 도로에 접하며, 단지 내 가로망 정비되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 어린이공원(저촉), 중로3류(폭 12m~15m)(저촉), 상대보호구역(학교환경위생정화구역), 절대보호구역(학교환경위생정화구역), 정비구역(광안2주택재건축구역) 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경742 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 국제시장

보고서 작성일: 2026년 6월 29일

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 1335 광안에일린의뜰 102동 17층1703호

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬래브지붕 19층 건물 내 17층

건물 용도: 아파트

1.3. 면적 정보

토지 면적: 42.24㎡ (약 12.78평)

토지 지분: 42.2438㎡ (약 12.78평)

건물 전용 면적: 74.93㎡ (약 22.67평)

건물 지분: 74.9342㎡ (약 22.67평)

참고: 아파트의 분양 면적은 전용 면적 외 공용 면적 등을 포함하므로 일반적으로 전용 면적보다 넓으며, 본 건의 분양 면적은 별도 표시되지 않았습니다.

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 670,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영중학교 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 각급 학교 및 근린생활시설 등이 혼재된 일반적인 주거 지역을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 부산도시철도 2호선 광안역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로 상태

본 건 토지는 북동측으로 약 10미터, 남동측으로 약 6미터 폭의 도로에 접하고 있으며, 단지 내 도로망은 정비되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 2022-03-29, 광안2구역주택재건축정비사업조합

* 소유권이전: 2022-04-26, 노현무 (매매)

* 근저당권: 2022-04-26, 국제시장새마을금고 (574,800,000원, 말소기준권리)

* 근저당권: 2022-08-08, 오케이저축은행 (174,000,000원, 말소)

* 가압류: 2024-12-03, 경남신용보증재단 (27,199,517원, 말소)

* 임의경매: 2025-09-17, 국제시장 (494,223,433원, 말소)

등기부상 채무 총액: 775,999,517원

3.2. 인수되는 권리

제시된 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다. 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

본 건의 임차인 현황을 보면 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 임대차 관계는 미상이나, 보증금 인수 부담이 없어 임차인으로 인한 법적 문제가 발생할 가능성은 낮습니다.

4. 상권분석

본 건이 위치한 광안동 일대는 부산의 주요 도심 지역 중 하나로, 주거 기능과 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 인근에 다수의 아파트 단지와 함께 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상권은 잘 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 교육 시설

수영중학교가 남서측 인근에 위치하며, 그 외에도 여러 각급 학교가 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.2. 편의시설

단지 주변으로 다양한 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다. 또한, 대중교통 이용이 편리하여 쇼핑, 문화 등 광역적인 편의시설 접근도 용이합니다.

5.3. 기타

본 건은 현대적인 건축 양식의 아파트 단지 내에 속해 있으며, 전반적으로 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재건축 구역 관련

본 건은 '광안2주택재건축구역'으로 지정되어 있습니다. 재건축 사업은 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대할 수 있으나, 사업 진행 과정에서의 변동성, 추가 분담금 발생 가능성, 사업 지연 등의 리스크를 내포하고 있습니다.

6.2. 토지이용계획상 제약

본 건 토지는 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역 등 다양한 용도지역에 속하며, 일부 도로(소로1류, 소로3류, 중로3류)와 어린이공원에 저촉되는 부분이 있습니다. 또한, 학교환경위생정화구역(상대보호구역, 절대보호구역)으로 지정되어 있어 건축 등 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 재건축 잠재력

재건축 구역에 포함되어 있어 향후 재건축 사업이 성공적으로 완료될 경우, 신축 아파트로의 전환을 통해 상당한 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

7.2. 역세권 입지

부산도시철도 2호선 광안역을 도보로 이용 가능한 역세권 단지로, 편리한 교통 환경을 바탕으로 꾸준한 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 광안동의 우수한 입지 조건을 갖춘 아파트로서, 특히 재건축 구역 지정으로 인해 향후 개발 가능성에 따른 투자 가치가 높은 것으로 판단됩니다. 역세권이라는 교통의 이점과 주변 생활 편의시설의 접근성도 우수합니다. 등기부상 권리 관계가 명확하고 매각으로 소멸되지 않는 권리가 없어 권리 분석상 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, 재건축 사업의 진행 상황 및 불확실성, 토지이용계획상의 일부 제약 사항은 신중하게 고려해야 할 요소입니다.

9. 예상 입찰가 산정 기준

예상 입찰가는 물건의 감정가 670,000,000원에서 인수해야 할 보증금이 없음을 고려하여 산정해야 합니다. 본 건의 경우, 주변 시세, 최근 거래 동향, 재건축 사업의 구체적인 진행 단계 및 예상 분담금, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.